SCPI en démembrement : tout savoir

Découvrez une nouvelle manière d’investir dans l’immobilier : l’acquisition de parts de société civile de placement immobilier (SCPI) en démembrement. Cette approche offre une multitude de bénéfices intéressants. Curieux d’en apprendre davantage ? Laissez-vous guider par Neofa !

Comme les biens immobiliers classiques, les SCPI peuvent faire l’objet d’un démembrement. Ce concept juridique consiste à séparer la propriété des parts de leur jouissance.

En pratique, un investisseur récupère leur nue-propriété. Il possède alors le droit de disposer des parts et récupère leur pleine propriété à la fin du démembrement. Un autre investisseur se contente, quant à lui, de l’usufruit. Celui-ci correspond au droit d’utiliser les parts et de profiter de leurs fruits. Il perçoit donc les dividendes versés par la société de gestion, sans être propriétaire.

Il existe deux formes de démembrement de parts de SCPI :

• Le démembrement temporaire, conclu pour une durée déterminée, entre 3 et 20 ans.
• Le démembrement viager qui prend fin au décès de l’usufruitier : il résulte, la plupart du temps, d’une donation.

L’investissement en SCPI en démembrement reste peu connu des investisseurs. Il présente pourtant de très nombreux avantages.

En premier lieu, comme l’investissement en SCPI classique, il permet de se dégager de toute contrainte de gestion. Le parc immobilier est entièrement géré par une société dédiée et les risques sont mutualisés.

Dans le même temps, le nu-propriétaire se constitue un patrimoine, à moindre coût, sans alourdir sa fiscalité. Il ne perçoit, en effet, aucun revenu locatif. Il ne paie donc pas d’impôt foncier. Il en va de même pour l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). En effet, les parts détenues en nue-propriété ne sont pas comptabilisées lors du calcul de l’IFI. Enfin, une fois la période de démembrement expirée, l’investisseur récupère la pleine propriété des parts sans formalités, sans fiscalité et sans frais.

Quant à l’usufruitier, il bénéficie, lui aussi, au moment de l’acquisition des parts, d’une décote importante sur le prix d’achat, de 20 % à 50 %, selon la durée de l’opération. Il perçoit, par ailleurs, la totalité des loyers pendant toute la période de démembrement. Il profite donc d’une rentabilité locative optimisée. Il est toutefois redevable de l’impôt sur le revenu, dont le montant dépend de sa tranche marginale d’imposition (TMI), et des prélèvements sociaux (17,2 %).

Devenir nu-propriétaire de parts de SCPI implique d’investir une somme d’argent immédiatement et d’en percevoir les fruits dans plusieurs années. Ce type d’investissement est donc purement patrimonial (du moins dans un premier temps). Il sera donc privilégié par les foyers fortement imposés (notamment à l’IFI) ou disposant d’une épargne importante.

En revanche, si vous souhaitez percevoir un complément de revenu ou optimiser votre rentabilité, passez votre chemin ou optez pour l’investissement dans une SCPI en usufruit. Les foyers faiblement imposés, et donc soumis à un TMI peu élevé, peuvent profiter d’une optimisation fiscale attractive.

Dans tous les cas, avant d’investir en démembrement SCPI, il est indispensable de consulter un expert indépendant en gestion de patrimoine. Prenez également le temps de lire avec attention les documents destinés aux investisseurs, remis par la société de gestion. Ils contiennent des informations clés concernant la rentabilité de la SCPI, son portefeuille immobilier ou encore son taux d’occupation financier.