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SCPI en usufruit : les points essentiels à connaître

Acquérir uniquement la jouissance des parts d’une société civile de placements immobiliers, c’est possible en viager ou de façon temporaire. Pour connaître les points essentiels concernant la SCPI en usufruit, suivez le guide Neofa.

Publié le 26 février 2024, par :

Définition de la SCPI en usufruit

En droit français, la propriété peut être divisée en deux concepts juridiques distincts :

  • La nue-propriété, c’est-à-dire le droit de disposer d’un bien.
  • L’usufruit, correspondant au droit de profiter des fruits de ce bien.

Cette option de démembrement s’applique également aux parts de SCPI. Il peut être réalisé de façon temporaire ou dans le cadre d’un viager.

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SCPI en usufruit temporaire et de la SCPI en viager : quelles différences ?

La SCPI en usufruit temporaire et la SCPI en viager sont toutes deux basées sur le principe du démembrement. Cependant, leur fonctionnement présente quelques différences notables.

Dans le cadre d’une SCPI en usufruit temporaire, l’investisseur achète l’usufruit des parts, à prix réduit, pour une période déterminée, comprise entre 3 et 20 ans. Il perçoit ensuite pendant toute la durée du démembrement 100 % des dividendes versés par la société de gestion. À expiration, la pleine propriété revient au nu-propriétaire des parts.

En revanche, dans le cadre de la SCPI en viager, l’usufruit est cette fois séparé de la nue-propriété jusqu’à la disparition de l’usufruitier. C’est seulement à ce moment-là que le nu-propriétaire récupère la pleine propriété des parts. La SCPI en viager est donc un investissement sur le long terme, souvent utilisé dans le cadre familial. Comme pour l’usufruit temporaire, l’usufruitier perçoit les loyers versés par la SCPI.

Lire également : SCPI : usufruit vs nue-propriété ?

Bon à savoir : Quelle fiscalité pour une SCPI en usufruit ?

L’usufruitier perçoit des revenus fonciers. Il doit donc les déclarer et payer des impôts sur le revenu en fonction de son taux d’imposition marginal. En revanche, pendant toute la durée du démembrement, le nu-propriétaire n’est soumis à aucune fiscalité. La valeur de ses parts n’est, par ailleurs, pas prise en compte pour le calcul de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).

Pourquoi investir dans une SCPI en usufruit ?

Les SCPI en usufruit comportent de nombreux avantages pour les investisseurs.

Tout d’abord, ils profitent d’une rentabilité optimisée, grâce à un effet levier important. L’usufruitier bénéficie, en effet, d’une décote sur le prix d’achat de ses parts (entre 20 et 35 % en moyenne). Sa mise de départ est donc faible. En revanche, il perçoit les dividendes sur la valeur totale des parts concernées par l’usufruit.

Par ailleurs, l’usufruit en viager est une excellente solution pour transmettre son patrimoine à moindre coût. Les droits de donation sont, en effet, calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété. Cette dernière dépend de l’âge de l’usufruitier au moment de la donation.

Voici un tableau récapitulatif :

Âge de l’usufruitier

Valeur de l’usufruit Valeur de la nue-propriété

Moins de 21 ans

90 % 10 %

de 21 ans à 30 ans

80 % 20 %

de 31 ans à 40 ans

70 % 30 %

 de 41 ans à 50 ans

 60 % 40 %

de 51 ans à 60 ans

50 % 50 %

de 61 ans à 60 ans

40 % 60 %

de 71 ans à 80 ans

30 % 70 %

de 81 ans à 90 ans

20 % 80 %
Plus de 91 ans 10 % 90 %

Vous envisagez d’investir dans l’immobilier via les SCPI, ou de préparer la transmission de votre patrimoine à vos héritiers sans vous démunir ? La SCPI en usufruit pourrait être une option pertinente. Mais attention, chaque situation est différente. Pour déterminer la stratégie la mieux adaptée à votre profil, consultez un gestionnaire de patrimoine indépendant Neofa.

A lire également : SCPI en démembrement temporaire VS viager 

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Nicolas Delorme
Auteur
Nicolas a 15 ans d’expérience internationale et a travaillé au sein de la banque privée suisse Lombard Odier pendant 10 ans, où il a créé et développé avec succès les activités d’intermédiaire financier de Lombard Odier en Asie où il a vécu pendant 5 ans. Il a ensuite dirigé les activités de développement commercial international des gérants de fortune indépendants et des family offices genevois. Nicolas a travaillé 4 ans avec Alain en tant qu'associé dans Planet of Finance.
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