SCPI en usufruit : les points essentiels à connaître
Acquérir uniquement la jouissance des parts d’une société civile de placements immobiliers, c’est possible en viager ou de façon temporaire. Pour connaître les points essentiels concernant la SCPI en usufruit, suivez le guide Neofa.
Publié le 26 février 2024, par :
Définition de la SCPI en usufruit
En droit français, la propriété peut être divisée en deux concepts juridiques distincts :
- La nue-propriété, c’est-à-dire le droit de disposer d’un bien.
- L’usufruit, correspondant au droit de profiter des fruits de ce bien.
Cette option de démembrement s’applique également aux parts de SCPI. Il peut être réalisé de façon temporaire ou dans le cadre d’un viager.
SCPI en usufruit temporaire et de la SCPI en viager : quelles différences ?
La SCPI en usufruit temporaire et la SCPI en viager sont toutes deux basées sur le principe du démembrement. Cependant, leur fonctionnement présente quelques différences notables.
Dans le cadre d’une SCPI en usufruit temporaire, l’investisseur achète l’usufruit des parts, à prix réduit, pour une période déterminée, comprise entre 3 et 20 ans. Il perçoit ensuite pendant toute la durée du démembrement 100 % des dividendes versés par la société de gestion. À expiration, la pleine propriété revient au nu-propriétaire des parts.
En revanche, dans le cadre de la SCPI en viager, l’usufruit est cette fois séparé de la nue-propriété jusqu’à la disparition de l’usufruitier. C’est seulement à ce moment-là que le nu-propriétaire récupère la pleine propriété des parts. La SCPI en viager est donc un investissement sur le long terme, souvent utilisé dans le cadre familial. Comme pour l’usufruit temporaire, l’usufruitier perçoit les loyers versés par la SCPI.
Pourquoi investir dans une SCPI en usufruit ?
Les SCPI en usufruit comportent de nombreux avantages pour les investisseurs.
Tout d’abord, ils profitent d’une rentabilité optimisée, grâce à un effet levier important. L’usufruitier bénéficie, en effet, d’une décote sur le prix d’achat de ses parts (entre 20 et 35 % en moyenne). Sa mise de départ est donc faible. En revanche, il perçoit les dividendes sur la valeur totale des parts concernées par l’usufruit.
Par ailleurs, l’usufruit en viager est une excellente solution pour transmettre son patrimoine à moindre coût. Les droits de donation sont, en effet, calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété. Cette dernière dépend de l’âge de l’usufruitier au moment de la donation.
Voici un tableau récapitulatif :
|
Âge de l’usufruitier |
Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
|
Moins de 21 ans |
90 % | 10 % |
|
de 21 ans à 30 ans |
80 % | 20 % |
|
de 31 ans à 40 ans |
70 % | 30 % |
|
de 41 ans à 50 ans |
60 % | 40 % |
|
de 51 ans à 60 ans |
50 % | 50 % |
|
de 61 ans à 60 ans |
40 % | 60 % |
|
de 71 ans à 80 ans |
30 % | 70 % |
|
de 81 ans à 90 ans |
20 % | 80 % |
| Plus de 91 ans | 10 % | 90 % |
Vous envisagez d’investir dans l’immobilier via les SCPI, ou de préparer la transmission de votre patrimoine à vos héritiers sans vous démunir ? La SCPI en usufruit pourrait être une option pertinente. Mais attention, chaque situation est différente. Pour déterminer la stratégie la mieux adaptée à votre profil, consultez un gestionnaire de patrimoine indépendant Neofa.
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