Comment investir dans l’immobilier ?

Vous réfléchissez à investir dans l’immobilier mais ne savez pas par où commencer ? Vous n’êtes pas seul. Chaque année, des milliers de Français sautent le pas, attirés par la promesse de revenus stables et la sécurité que procure la pierre. Malgré la hausse des taux depuis 2022, c’est le moment idéal pour vous lancer car il y a pleins d’opportunités disponibles sur le marché. Les vendeurs ont plus de mal à vendre, donc le pouvoir est entre les mains des acheteurs qui force de négociations peuvent faire de superbes affaires. 

Dans cet article, nous vous dévoilons tout ce qu’il faut savoir pour réussir votre premier investissement immobilier. Suivez le guide !

Investir dans l’immobilier, c’est acheter des biens pour générer des revenus ou pour profiter de leur valorisation. Mais c’est aussi bien plus que ça. C’est choisir des emplacements stratégiques, anticiper les évolutions du marché, et maximiser la rentabilité de chaque investissement.

Définition

L’investissement immobilier englobe divers types de projets : acquisition de biens pour la location, rénovation et revente de propriétés (on parle d’opérations de marchand de bien), ou encore acquisitions de part de fonds d’investissement immobilier comme les SCPI par exemple (on parle de pierre papier). Chacune de ces stratégies présente ses propres avantages et défis.

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Peut-on rester locataire et investir dans l’immobilier ?

Absolument ! Être locataire et investisseur n’est pas incompatible. En fait, cette approche peut même offrir une flexibilité financière. En continuant de louer votre résidence principale, vous pouvez utiliser vos fonds pour investir dans des biens locatifs. Cela permet de bénéficier des revenus passifs sans les contraintes de la propriété.

L’immobilier est souvent vu comme une valeur refuge et pour de bonnes raisons. Il présente plusieurs avantages significatifs qui en font un investissement attrayant.

Se constituer une nouvelle source de revenus

Les revenus passifs sont l’un des principaux attraits de l’investissement immobilier. Investir dans l’immobilier locatif permet de générer des revenus réguliers grâce aux loyers perçus chaque mois. Par exemple, un appartement bien situé peut offrir un rendement locatif brut moyen de 5 à 7 % par an. Cela signifie que pour un investissement de 200 000 €, vous pourriez recevoir entre 10 000 et 14 000 € de loyers annuels (hors diverses charges et fiscalité bien sûr). Ce flux de revenus peut compléter vos revenus actuels et vous offrir une sécurité financière accrue, parfait pour préparer sa retraite.

Valoriser un capital grâce à la plus-value

La valorisation du capital est un autre avantage majeur. Les biens immobiliers ont tendance à augmenter en valeur sur le long terme. En France, les prix de l’immobilier ont connu une croissance moyenne de 3,5 % par an au cours des 10 dernières années. Cette appréciation signifie que votre investissement initial peut croître de manière significative, augmentant ainsi votre patrimoine. Par exemple, un bien acheté 200 000 € aujourd’hui pourrait valoir plus de 280 000 € dans 10 ans, sans compter les revenus locatifs générés pendant cette période. Pas mal non ?

Profiter d’avantages fiscaux

Investir dans l’immobilier tout en défiscalisant ? C’est possible. Les avantages fiscaux offerts par l’investissement immobilier sont nombreux et peuvent augmenter la rentabilité nette de votre investissement. Des dispositifs comme la loi Pinel permettent de bénéficier de réductions d’impôts significatives, pouvant aller jusqu’à 63 000 € sur 12 ans pour un investissement dans le neuf destiné à la location. De plus, le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) permet de déduire les charges et les amortissements des revenus locatifs, réduisant ainsi la base imposable et maximisant les profits.

Pour sa stabilité dans le temps

La sécurité de l’immobilier en fait un investissement attrayant. Contrairement aux actions ou aux cryptomonnaies, les biens immobiliers sont tangibles et ne peuvent pas disparaître du jour au lendemain. En période de turbulences économiques, l’immobilier reste une valeur refuge. Par ailleurs, la demande de logements reste constante, voire en augmentation (plus de divorces, plus de célibataires après 30 ans, etc) , ce qui garantit une certaine stabilité des revenus locatifs 

Investir dans l’immobilier a toujours été une valeur sûre et 2024 ne fait pas exception. 

C’est toujours un bon moment pour investir dans l’immobilier

L’immobilier est un domaine où le timing joue un rôle crucial, mais contrairement à d’autres types d’investissements, il y a toujours de bonnes opportunités à saisir. Que le marché soit en plein essor ou en phase de correction, les investisseurs avisés peuvent tirer profit de diverses situations. 

L’effet de levier

L’un des grands avantages de l’investissement immobilier est l’effet de levier. En termes simples, cela signifie que vous pouvez utiliser l’argent de la banque pour financer une grande partie de votre investissement. Ce levier permet d’augmenter votre pouvoir d’achat et d’amplifier les rendements de votre investissement. En empruntant pour acheter un bien immobilier, vous pouvez multiplier vos gains potentiels tout en minimisant votre apport initial.

Des opportunités toujours présentes

Même dans des périodes incertaines, l’immobilier offre des opportunités uniques. En 2024, plusieurs facteurs rendent le marché attractif. La demande locative reste forte, notamment dans les grandes villes et les zones en développement. De plus, les dispositifs fiscaux tel que le statut LMNP continuent de rendre les investissements immobiliers attractifs en réduisant la charge fiscale des investisseurs.

L’évolution des modes de vie et la transformation numérique ouvrent également de nouvelles niches d’investissement, comme les espaces de coworking ou les résidences de coliving. Ces segments peuvent offrir des rendements intéressants et répondre à des besoins spécifiques du marché actuel.

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Les investissements locatifs

L’investissement locatif consiste à acheter des biens immobiliers pour les louer. Il peut s’agir de logements, de bureaux ou de commerces. L’objectif est de générer des revenus passifs grâce aux loyers perçus. 

Les opérations d’achat-revente

L’achat-revente implique l’achat de biens immobiliers à un prix bas, souvent sous-évalué en raison de leur état, pour les rénover et les revendre à un prix plus élevé. Cette stratégie peut générer des profits importants à court terme, mais elle nécessite une bonne connaissance du marché et des compétences en gestion de projets de rénovation. Le risque est également plus élevé en raison des fluctuations possibles du marché immobilier.

Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier)

Investir dans des SCPI permet d’acheter des parts de sociétés qui possèdent et gèrent un portefeuille diversifié de biens immobiliers. Les investisseurs perçoivent des dividendes proportionnels à leurs parts. Ce type d’investissement est idéal pour ceux qui souhaitent diversifier leur portefeuille sans avoir à gérer directement les biens. Les SCPI offrent un rendement moyen de 4 à 5 % par an, ce qui en fait une option attrayante pour les investisseurs recherchant des revenus passifs avec un risque modéré et sans soucis de gestion. 

Le crowdfunding immobilier

Le crowdfunding immobilier permet aux investisseurs de participer à des projets immobiliers en collectant des fonds via des plateformes en ligne. Cela permet de diversifier les investissements avec un capital de départ relativement faible. Les rendements peuvent varier de 6 à 12 % par an, mais les risques associés à ces investissements sont également plus élevés, notamment en termes de viabilité des projets et de solvabilité des promoteurs.

L’immobilier commercial

L’immobilier commercial concerne l’achat de biens destinés à des activités commerciales, comme des bureaux, des magasins, ou des entrepôts. Ce type d’investissement peut offrir des rendements élevés et stables, car les baux commerciaux sont souvent de longue durée et les loyers peuvent être plus élevés que dans le résidentiel. Cependant, il nécessite une bonne compréhension du marché commercial et peut être plus sensible aux cycles économiques.

Les locations saisonnières

La location saisonnière consiste à louer des biens immobiliers pour de courtes périodes, généralement à des touristes. Ce type d’investissement peut offrir des rendements très attractifs, surtout dans les zones touristiques populaires, mais il nécessite une gestion active et une adaptation aux fluctuations saisonnières de la demande. En 2024, la location saisonnière reste une option rentable, avec des rendements pouvant atteindre 10 % ou plus dans les destinations prisées. Attention aussi aux risques politiques car certaines villes se mettent à interdire ce genre de location.

Lorsqu’il s’agit de choisir le meilleur investissement immobilier, plusieurs critères doivent être pris en compte, notamment le rendement, le risque, la gestion et les objectifs financiers personnels. Voici un guide pour vous aider à déterminer quel investissement immobilier pourrait être le plus rentable pour vous.

Quel investissement immobilier rapporte le plus ?

Il n’y a pas vraiment de réponse unique à cette question. L’investissement immobilier locatif en meublé est souvent cité comme l’un des plus rentables. En 2024, les rendements locatifs bruts pour les biens meublés peuvent atteindre 6 à 10 % par an, selon l’emplacement et le type de bien. Les dispositifs fiscaux comme le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) permettent de déduire les amortissements et les charges, augmentant ainsi la rentabilité nette​. 

La location saisonnière est une autre option potentiellement très lucrative, surtout dans les zones touristiques. Les rendements peuvent dépasser 10 %, mais cela nécessite une gestion active et une bonne connaissance du marché touristique local​. 

Quel type de bien est le plus rentable ?

De même, il n’y a pas une réponse parfaite à cette question. Les petites surfaces, comme les studios et les T2, sont souvent les plus rentables en termes de rendement locatif. Ces biens attirent une forte demande, notamment de la part des étudiants et des jeunes actifs. Leur coût d’acquisition est également plus faible, ce qui permet d’obtenir un rendement locatif plus élevé. En 2024, le rendement locatif brut des studios et T2 dans les grandes villes peut atteindre 6 à 8 %​. 

Les biens immobiliers dans les quartiers en développement peuvent également offrir une forte rentabilité à long terme. L’achat dans des zones qui bénéficient de projets d’infrastructure ou de réhabilitation urbaine peut entraîner une appréciation rapide de la valeur des biens. Par exemple, investir dans un quartier en pleine expansion peut permettre de réaliser des plus-values significatives à moyen terme​. 

Il n’y a pas de réponse unique à la question du meilleur investissement immobilier, car cela dépend de vos objectifs financiers, de votre tolérance au risque et de votre capacité à gérer vos investissements. Dans tous les cas, analyser le marché, consulter des experts et planifier soigneusement sont des étapes essentielles pour réussir dans l’immobilier.

A partir de quel âge ? 

L’investissement immobilier est généralement accessible à partir de l’âge de la majorité légale. À cet âge, vous pouvez légalement contracter des prêts et signer des actes notariés. Cependant, rien n’empêche un mineur d’investir dans l’immobilier via des dispositifs comme les donations ou les SCI (Sociétés Civiles Immobilières) familiales, sous la tutelle de ses parents ou représentants légaux.

Quel salaire minimum ? 

l n’y a pas de salaire minimum strictement défini pour investir dans l’immobilier, mais avoir une situation financière stable est le mieux pour obtenir un prêt. Les banques et les institutions financières évaluent généralement votre capacité d’emprunt en fonction de votre taux d’endettement, qui ne doit pas dépasser 33 % de vos revenus mensuels. En pratique, un revenu mensuel net d’environ 2 000 € peut permettre d’envisager un premier investissement immobilier, sous réserve d’un apport personnel et d’une bonne gestion de votre budget. Le banquier veillera aussi à la stabilité de votre contrat. Vous aurez plus de chance d’obtenir votre emprunt avec un CDI avec période d’essai validé qu’avec un CDD. 

Quelles conditions ?

Pour investir dans l’immobilier, plusieurs conditions doivent être remplies, allant des aspects financiers aux critères personnels.

Les conditions financières :

1. Une capacité d’emprunt valide : Votre taux d’endettement ne doit pas dépasser 33 % de vos revenus. Cela signifie que si vous gagnez 3 000 € par mois, vos remboursements de prêt ne doivent pas excéder 1 000 €.
2. Un apport personnel de 10% : Bien que certains prêts immobiliers puissent couvrir jusqu’à 110 % du coût du projet (frais de notaire inclus), avoir un apport personnel d’au moins 10 % du prix du bien est souvent recommandé.
3. Une bonne santé financière : Avoir une réserve financière suffisante pour couvrir au moins six mois de remboursement de prêt en cas de vacance locative ou d’imprévus.

Les conditions personnelles :

1. Une stabilité professionnelle : Les banques préfèrent les emprunteurs en CDI ou avec une activité professionnelle stable. Les indépendants et les entrepreneurs devront souvent fournir plus de garanties.
2. Une bonne gestion budgétaire : Une gestion rigoureuse de vos finances personnelles est cruciale. Évitez les découverts et les incidents bancaires qui pourraient nuire à votre dossier de prêt.

Une bonne capacité d’analyse : Savoir analyser le marché immobilier, les quartiers prometteurs, et les types de biens les plus rentables est essentiel pour réussir dans l’immobilier.

Investir dans l’immobilier peut sembler une montagne insurmontable au premier abord, mais avec un peu de préparation et de connaissances, tout se passera bien.  Que vous soyez jeune adulte, salarié ou entrepreneur, l’immobilier offre des opportunités pour tous les profils. En partant du bon pied, avec une compréhension claire des avantages comme les revenus passifs, la valorisation du capital, les avantages fiscaux, et la sécurité, vous pouvez bâtir un avenir financier solide. L’important est de bien choisir le type d’investissement qui correspond à vos objectifs et à votre tolérance au risque : que ce soit l’investissement locatif, l’achat-revente, les SCPI, le crowdfunding immobilier, ou l’immobilier commercial.

N’oubliez pas que l’âge, le salaire, et les conditions personnelles jouent également un rôle crucial. Même si vous êtes locataire ou jeune adulte, des options existent pour vous permettre de devenir propriétaire et investisseur. Alors, détendez-vous, préparez votre plan d’investissement avec soin, et lancez-vous. L’immobilier, c’est avant tout une question de stratégie et de patience. Et si vous avez besoin d’aide, nos conseillers Neofa sont là.