Emprunt immobilier : pour quel prêt opter ?
Vous souhaitez réaliser un emprunt bancaire pour financer votre projet immobilier ? Plusieurs options s’offrent à vous : prêts amortissables, prêts in fine, PTZ, prêts aidés. Le choix du prêt dépendra grandement de la nature de votre projet. Qu’il s’agisse de l’achat de votre résidence principale, d’une résidence secondaire ou d’un investissement locatif, les solutions de financement diffèrent selon votre profil et votre taux d’endettement.
Mis à jour le 6 mai 2026, par :
Qu’est-ce que le prêt amortissable ?
Il s’agit du prêt pour lequel optent généralement les emprunteurs, notamment ceux qui souhaitent un investissement locatif sans apport grâce à un financement structuré. La procédure est simple : vous empruntez un certain montant que vous remboursez chaque mois (cette mensualité inclut le capital, les intérêts et la cotisation d’assurance emprunteur, le tout reflété par votre TAEG), sur une durée déterminée. Grande particularité de ce prêt : les mensualités ne changent pas, mais les intérêts diminuent au fil du temps. De son côté, le montant du capital remboursé chaque mois proprement dit augmente. Vous vous sentez perdu ? Pas de panique ! Un simulateur ou un outil de courtage immobilier permet d’obtenir un tableau de crédit récapitulant l’ensemble de vos mensualités, notamment via une scpi à crédit simulation adaptée à votre profil. En outre, sachez que le prêt amortissable se décline en plusieurs versions. Partons à leur découverte.
Taux fixe ou taux variable (révisable) : que choisir ?
Lors de la souscription d’un crédit amortissable, deux options de taux d’intérêt s’offrent à vous :
- Le prêt à taux fixe : Le taux d’intérêt est défini à la signature et reste invariable pendant toute la durée du prêt. Vos mensualités sont constantes, ce qui garantit une sécurité totale.
- Le prêt à taux variable : Le taux évolue à la hausse ou à la baisse selon un indice financier de référence (comme l’Euribor). Pour limiter les risques, optez pour un taux capé (par exemple +/- 1 %), qui plafonne les éventuelles hausses.
Prêt progressif
Si vous choisissez le prêt progressif, les échéances vont augmenter au fur et à mesure des années. De ce fait, il vous permet :
- De clôturer rapidement votre remboursement.
- D’emprunter un montant plus important.
- De verser moins d’intérêts.
Ce prêt prend en compte vos revenus et nécessite la validation de la banque.
Le prêt lissé (ou prêt à paliers de remboursement)
Le lissage de crédit est une solution redoutable pour maintenir un taux d’endettement stable. Si vous financez votre bien avec plusieurs crédits de durées différentes (comme un prêt bancaire classique couplé à un prêt à taux zéro), le prêt lissé permet d’harmoniser vos remboursements.
La banque aménage des paliers : vous remboursez une échéance globale constante d’un bout à l’autre de votre financement, ce qui facilite grandement l’acceptation de votre dossier.
Prêt hypothécaire
L’opération consiste ici à mettre un bien en hypothèque pour emprunter un montant correspondant à sa valeur. Ainsi, si vous ne procédez pas au remboursement, votre propriété peut être saisie et mise en vente. C’est donc un bon élément de garantie pour l’établissement prêteur. Cette option convient davantage aux personnes avec un capital immobilier conséquent, et qui veulent d’ores et déjà entamer un tout nouveau projet.
Rachat de soulte
Ici, le bien en question appartient à plusieurs propriétaires. Le rachat de soulte consiste alors à racheter la part des autres indivisaires, qui perdent par la suite tout droit sur le bien. Cette pratique est souvent utilisée dans le cadre d’une succession ou d’un divorce.
Les différents prêts in fine
Dans ce cas-ci, vous ne devez verser que les intérêts mensuellement. C’est uniquement à la fin du prêt (le dernier mois) que vous remboursez le montant total de l’emprunt. Il faut donc s’y préparer en amont.
Le prêt relais
Ce prêt est destiné aux propriétaires d’un bien immobilier. En effet, si vous n’êtes plus satisfait de votre propriété actuelle, vous avez la possibilité de contracter un prêt jusqu’à ce que vous puissiez la vendre. Attention toutefois ! Notez que vous ne disposez que d’un délai de 24 mois pour finaliser la vente.
Le prêt in fine
Cette fois-ci, ce prêt s’adresse aux investisseurs locatifs et aux personnes qui souhaitent se constituer un patrimoine. Ici, vous payez d’abord les intérêts chaque mois et vous versez la totalité du capital emprunté lors du dernier mois. Notez que le coût du crédit est plus important et que vous devez économiser pour pouvoir rembourser le capital « in fine ».
En pratique, l’établissement prêteur exige souvent un placement adossé en guise de garantie (un nantissement d’un contrat d’assurance-vie, par exemple). Le principal atout du crédit in fine est avant tout fiscal : il permet aux investisseurs d’optimiser sa fiscalité en déduisant l’intégralité des intérêts d’emprunt de leurs revenus fonciers, optimisant ainsi leur fiscalité, tout en limitant l’impact sur l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière).
Quel prêt immobilier pour des constructions ?
Pour la construction d’un logement, votre prêt immobilier peut avoir des caractéristiques précises. Vous pouvez, par exemple, bénéficier d’un différé d’amortissement. Celui-ci vous permet de repousser le début de votre remboursement (partiellement ou totalement) jusqu’à la fin de la construction de votre habitation. Si la banque autorise un différé pour vous permettre de réaliser des travaux, il faudra fournir des justificatifs auprès de votre prêteur. Ce dernier débloquera ainsi le prêt au rythme de l’avancée des opérations. De plus, s’il s’agit d’une rénovation énergétique, il ne faut pas hésiter à profiter de l’éco PTZ.
Les autres prêts disponibles en immobilier
Vous pouvez compléter votre crédit immobilier avec d’autres prêts si vous répondez aux critères requis, notamment dans une logique d’investissement locatif immobilier optimisé:
Le prêt à taux zéro (PTZ)
Vous pouvez y souscrire si vous êtes un primo-accédant. Pour commencer, vous n’avez pas d’intérêts à verser. Mais surtout, le PTZ permet de financer votre projet jusqu’à 40 %.
L’éco PTZ
Ce prêt concerne uniquement les travaux de rénovation énergétique. Par ailleurs, il possède les mêmes spécificités que le PTZ classique.
Le prêt action logement
Vous pouvez prétendre à ce prêt si vous êtes dans une entreprise comptant au moins 10 salariés, et ce depuis 5 ans. Pour l’obtenir, les organismes prêteurs doivent d’abord examiner vos revenus, votre foyer et votre localisation.
Le Prêt Accession Sociale (PAS) et le Prêt Conventionné
Ces prêts dont les taux sont réglementés par l’État sont accordés par les banques ayant signé une convention. Ils sont destinés à financer l’achat ou la construction de votre résidence principale :
- Le Prêt Accession Sociale (PAS) : Accordé sous conditions de ressources, il permet de financer jusqu’à 100 % de votre achat et offre des frais de notaire réduits.
- Le Prêt Conventionné : Accessible sans conditions de ressources, il peut être remboursé sur une durée allant de 5 à 35 ans.
Les prêts aidés par les régions et les villes
Eh oui ! Votre ville ou votre région peut aussi vous aider à acheter votre bien immobilier. À Paris, c’est déjà le cas avec le Prêt Paris Logement à taux 0 %, qui peut aussi être accompagné d’un PTZ. Pour y avoir accès, vous devez être primo-accédant. De plus, cet emprunt doit servir à financer l’achat de votre résidence principale durant l’année où vous allez l’acquérir. Il existe plusieurs autres prêts aidés, but vous devez bien vous informer pour savoir lequel vous convient le plus.
Quelles sont les options de flexibilité de votre contrat de crédit ?
La vie d’un emprunteur n’est pas figée. Heureusement, la plupart des contrats de prêts immobiliers incluent des options de modularité :
- La modulation d’échéance : Vous permet d’augmenter ou de diminuer le montant de vos mensualités (souvent jusqu’à 30 %) en cas de hausse ou baisse de revenus.
- Le report de mensualités : Utile en cas de coup dur (perte d’emploi), il suspend temporairement vos prélèvements. La durée du prêt est alors rallongée.
- Le remboursement anticipé : Si vous bénéficiez d’une rentrée d’argent (ou d’une revente), vous pouvez solder tout ou partie de votre emprunt. Attention toutefois aux Indemnités de Remboursement Anticipé (IRA), qui sont plafonnées par la loi à 3 % du capital restant dû ou 6 mois d’intérêts. C’est un point clé à négocier avec votre courtier !
Les points clés de l’article: vous devez choisir votre prêt immobilier en fonction de votre acquisition, car il existe plusieurs options à votre disposition. Même s’il existe des prêts très alléchants, il faut que vous soyez stable financièrement. Vous pouvez aussi prétendre à des prêts aidés en fonction de votre profil.