Comment réussir son investissement locatif ?
L’investissement locatif est certainement la star des placements sécurisants. En plus, vous pouvez le voir, même le toucher. C’est un bon moyen de se constituer un patrimoine, de préparer sa retraite, d’installer un enfant qui suit des études loin de chez vous. Bref, c’est le couteau suisse des placements financiers.
Mis à jour le 18 mai 2026, par :
Pourquoi acheter pour investir dans l’immobilier ?
Voilà une bonne question que tout investisseur devrait se poser avant de se lancer tête baissée dans des placements souvent hasardeux. La pierre, c’est la seule valeur refuge, comme répétaient nos grands-parents. Ce n’est pas faux, surtout quand la Bourse joue au yo-yo ou dans des périodes de crise économique, comme celles que le marché traverse cycliquement. Ceci étant dit, investir une partie de son argent dans la pierre pour se constituer un patrimoine ou pour sa retraite, c’est bien, mais comment investir en immobilier locatif et surtout comment choisir le bon plan ?
Investissement locatif dans l’ancien
Je me doute que vous avez hâte d’entrer dans le vif du sujet, mais savez-vous vraiment ce que signifie « ancien » dans l’immobilier ? Pour ceux qui l’ignorent, cela concerne les immeubles qui ont été construits depuis plus de 5 ans.
Le premier intérêt de l’investissement locatif dans l’ancien, créside dans le fait que le prix au mètre carré est souvent moins élevé que dans le neuf. Cela vous met l’eau à la bouche ? Attention toutefois de ne pas oublier que, si le prix est attractif, vous devrez certainement prévoir des travaux de rénovation. Le deuxième point fort est que les immeubles anciens sont souvent situés dans les centres-villes, ce qui présente un attrait important pour les locataires.
⚠️ Attention aux normes énergétiques (DPE)
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G sur le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) sont considérés comme indécents et donc interdits à la relocation ou au renouvellement de bail. Les logements classés F subiront le même sort dès 2028. Avant tout achat dans l’ancien, budgétez précisément les travaux de rénovation énergétique nécessaires pour respecter la loi et valoriser votre patrimoine.
Lire également : Comment défiscaliser dans l’immobilier ancien
Investissement locatif dans le neuf
Des droits de mutation moins élevés que dans l’ancien, pas de travaux à prévoir, l’investissement locatif dans le neuf a tout pour vous séduire. Si l’on y ajoute une pincée de défiscalisation, vous penserez peut-être que c’est le placement idéal. Eh bien non, car malheureusement dans la vie rien n’est parfait, mais deux critères vont peut-être vous permettre d’y voir plus clair.
- Si vous êtes moyennement imposé sur le revenu, vous ne profiterez pas à fond des avantages fiscaux.
- Avec le neuf, vous risquez de voir des délais qui s’allongent, des programmes qui prennent du retard… Pendant ce temps-là, vous perdez de l’argent puisque vous ne pouvez pas mettre votre bien en location.
Réduire ses impôts avec la défiscalisation immobilière
La célèbre loi Pinel a définitivement pris fin le 31 décembre 2024. Mais rassurez-vous, l’État propose toujours de puissants dispositifs de défiscalisation immobilière en 2026 pour réduire vos impôts :
- La loi Denormandie : Si vous investissez dans un logement ancien à rénover (les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total) situé dans une commune éligible, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 21 % sur 12 ans.
- Le dispositif Loc’Avantages : Il offre une réduction d’impôt importante si vous vous engagez à louer votre bien en dessous des prix du marché à des locataires sous plafonds de ressources.
- Le régime du Déficit Foncier : Idéal pour les biens nécessitant de lourds travaux d’amélioration, il permet de déduire le montant de ces travaux de vos revenus globaux.
Quel rendement pour l’investissement locatif ?
Calcul de la rentabilité
Il existe une formule qui vous permet de calculer rapidement le rendement locatif et d’évaluer si votre projet constitue un investissement locatif rentable que vous pouvez envisager, une fois connus le prix de l’investissement et celui du loyer que vous comptez appliquer.
La rentabilité locative brute s’exprime en pourcentage. Il s’agit du montant du loyer annuel divisé par le montant d’acquisition du bien. Ce dernier montant doit comporter droits de mutation à titre onéreux (frais de notaire) et le montant des éventuels travaux de rénovation pour rendre le logement prêt à être loué. N’oubliez pas d’ajouter les frais d’agence s’il y a lieu. Pour obtenir la rentabilité nette, vous tiendrez compte des impôts fonciers, des charges de copropriété et de l’imposition sur les revenus locatifs.
Pour aller plus loin, l’investisseur aguerri ne regarde pas seulement la rentabilité, il calcule son Cash-flow mensuel (flux de trésorerie), comme pour d’autres placements tels que la scpi assurance vie :
- Cash-flow positif : Le loyer perçu couvre l’intégralité du crédit, des charges et des impôts. L’appartement « s’autofinance » et génère un excédent de trésorerie chaque mois.
- Autofinancement : L’opération ne vous coûte rien à la fin du mois : votre patrimoine se crée grâce au locataire.
- Cash-flow négatif (effort d’épargne) : Vous devez sortir quelques dizaines ou centaines d’euros par mois de votre poche pour combler le reste à charge.
Faire une simulation
Il existe des simulateurs sur le net, mais il est toujours préférable de vous adresser à un conseiller financier expérimenté. Si vous pensez pouvoir vous en sortir tout seul, voici comment procéder. Prenez une feuille de papier et un stylo, c’est parti :
Dans la colonne dépenses : Acquisition du bien immobilier avec tous les frais engendrés par cette opération + les charges annuelles (impôts fonciers, intérêts d’emprunt, frais d’entretien, assurance).
Dans la colonne recettes : Les loyers annuels hors charges + la part des charges annuelles reversée par le locataire (comme sa participation aux frais d’entretien de la copropriété plus la taxe d’enlèvement des ordures ménagères).
Il ne vous reste plus qu’à appliquer la formule que je vous ai indiquée et le tour est joué. Disons que vous aurez une bonne idée de la rentabilité de votre investissement, mais demander un conseil à un professionnel de la finance est quand même préférable.
Où trouver un bon conseil en investissement ?
Comme le bon pain se trouve chez un boulanger, le conseil pour un bon investissement se trouve auprès d’un expert en finances. C’est avec lui que vous aurez toutes les chances de trouver de bonnes informations, c’est-à-dire des informations fiables, et des conseils de pro. Vous hésitez à faire appel à un conseiller financier de peur d’être noyé dans un océan de termes techniques et obscurs ? Cela ne sera pas le cas si vous faites appel aux conseillers sélectionnés par Neofa. Vous aurez affaire à des conseillers habitués à s’adresser à une clientèle de néophytes. Ils sauront vous apporter des solutions adaptées à vos besoins et à votre profil d’investisseur.
Comment financer son investissement locatif ?
Crédit immo pour investissement locatif
Commençons par le constat suivant : d’un côté l’argent que vous avez sur un livret d’épargne est très mal rémunéré, de l’autre, le crédit immobilier permet de profiter d’un puissant effet de levier bancaire. Conclusion, l’idéal est d’optimiser ce levier en faisant un mix des deux, en prenant une partie de vos économies et en complétant avec un prêt. Vous garderez ainsi des liquidités en cas de besoin. On ne sait jamais ce qui peut arriver. Les intérêts de votre emprunt immobilier, ainsi que les dépenses d’entretien et d’amélioration, seront déductibles de vos revenus fonciers pour générer un déficit foncier, ce qui diminuera considérablement votre imposition.
Peut-on faire un investissement locatif sans apport ?
C’est possible, si vous êtes déjà propriétaire de votre résidence principale. Avouez qu’il est souvent considéré comme logique d’acheter son propre logement, avant d’envisager un investissement locatif !
Cependant, ne vous leurrez pas, pour réussir à convaincre l’organisme financier de vous prêter de l’argent, vous allez devoir montrer patte blanche. Monter un dossier solide est une étape incontournable pour prouver que vous avez les moyens de faire face aux remboursements et au type prêt immobilier sollicité. Ici encore, il est souhaitable de vous faire conseiller par un professionnel de la finance.
Les alternatives : Faut-il opter pour la SCPI (Pierre-Papier) ?
L’investissement locatif en direct demande du temps (recherche, notaire, gestion locative, travaux). Si vous souhaitez investir dans l’immobilier sans aucune contrainte de gestion, les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont une excellente alternative.
Acheter des parts de SCPI vous permet de :
- Investir avec un ticket d’entrée beaucoup plus faible (dès quelques centaines d’euros).
- Mutualiser les risques locatifs (le parc immobilier est composé de dizaines d’immeubles de bureaux, santé, commerces).
- Déléguer 100% de la gestion à une société de gestion professionnelle qui vous reverse des dividendes réguliers.
Bien que l’effet de levier du crédit soit souvent moins optimisé qu’en direct, la SCPI s’impose comme la solution de diversification de patrimoine par excellence en 2026.
Autres conseils pour bien investir
Où acheter en France ? Les meilleures villes
C’est le moment de faire preuve de bon sens et je suis persuadé que vous n’en manquez pas. Donc il ne vous viendrait pas à l’idée d’acheter une vieille maison située à 10 km du premier voisin pour faire un bon investissement locatif ? Si vous vous demandez dans quelle ville investir en immobilier, investir à Paris, Bordeaux, Nantes ou Strasbourg reste un bon placement, mais encore faut-il que vos finances et votre capacité d’endettement vous le permettent, ou envisager un investissement parking comme alternative plus accessible dans ces zones tendues. Si ce n’est pas le cas, tournez-vous vers des villes de moyenne importance, mais avec un solide tissu économique. Personne ne vient s’installer dans une région où sévit un fort chômage.
Choisir le bon contrat de location (vide ou meublé)
Il est préférable de choisir avant d’investir. Les logements meublés ont souvent une petite superficie, car plutôt destinés à des étudiants, de jeunes couples sans enfant… et les locataires ne restent jamais très longtemps. Les logements vides sont plus grands, peuvent accueillir des familles nombreuses et le taux de renouvellement des occupants est moins important.
Pour un logement vide, un seul type de bail existe (3 ans et reconductible). Pour un logement meublé, trois baux sont possibles, le classique se fait sur une durée d’un an ; il est également reconductible. Pour la location destinée à un étudiant, le bail est sur 9 mois sans reconduction (vous aurez compris que c’est le temps d’une année scolaire). Enfin, il existe aussi un bail de mobilité dont la durée est libre (de 1 à 10 mois sans reconduction).
Quel statut pour un investissement locatif ?
Le choix du régime fiscal est le conseil le plus stratégique de votre projet. Selon le type de location (vide ou meublée), les règles de l’administration fiscale diffèrent totalement :
| Type de location | Régime Forfaitaire | Régime Réel (Déduction des charges) |
|---|---|---|
| Location Nue (Vide) Revenus Fonciers | Micro-foncier : Abattement de 30% (si revenus < 15 000 €). | Déduction des charges (intérêts, travaux) pour créer un déficit foncier. |
| Location Meublée Statut LMNP / BIC | Micro-BIC : Abattement de 50% (si revenus < 77 700 €). | Amortissement comptable du bien et des meubles (permet souvent de neutraliser l’assiette imposable pendant plusieurs années). |
Aujourd’hui le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) ou le lmp immobilier au régime réel est très souvent privilégié par les investisseurs pour sa capacité à neutraliser fiscalement les revenus locatifs.
Gestion locative
Vous voici à présent les heureux propriétaires d’un appartement que vous allez louer mais il se trouve à des kilomètres de votre lieu de résidence. Dans ce cas, vous aurez intérêt à passer par un cabinet de gestion locative. C’est un service qui a un coût, mais cela vous évitera les allers et retours au moindre problème (certains locataires ne sont pas du tout bricoleurs et vous appellent pour une ampoule grillée !). En cas de départ du locataire, c’est le gestionnaire qui prend en charge toutes les formalités ; il s’occupe de trouver un remplaçant, et de son entrée dans les lieux.
Garantie locative
En souscrivant une assurance loyers impayés ou une garantie universelle des risques locatifs, vous pourrez dormir tranquille. Mais ce n’est pas tout, si vos locataires commettent des dégradations dans votre logement (et oui cela arrive plus souvent qu’on l’imagine), vous aurez une prise en charge des dégâts. Enfin, une protection juridique en cas de litige avec vos locataires viendra compléter ce package. Ici encore un coût supplémentaire qui diminue la rentabilité de votre investissement locatif, mais qui vous préserve de bien des déconvenues.