Investissement Malraux : le guide
Le programme de défiscalisation Malraux consiste à investir dans des biens immobiliers situés dans des quartiers classés ou en centre-ville. En contrepartie, on peut réduire ses impôts jusqu’à 30 % sur le montant des travaux. Ce dispositif s’inscrit dans le cadre plus large des solutions d’optimisation fiscale pour les investisseurs. Maîtriser les subtilités de la fiscalité immobilière est essentiel pour mener à bien ce type de projet. Comment bénéficier de ce dispositif ? Quelles sont les conditions ? Découvrez, dans ce guide, les clés de l’investissement Malraux.
Mis à jour le 16 avril 2026, par :
Le principe de la Loi Malraux: une défiscalisation immobilière
Mis en place par le ministre de la Culture André Malraux, ce dispositif de défiscalisation immobilière , et de defiscaliser pinel, est l’un des plus anciens, puisqu’il date de 1962. L’objectif : préserver le patrimoine bâti d’un centre-ville ou d’un quartier classé (Site Patrimonial Remarquable ou SPR). Il s’agit donc de requalifier des immeubles patrimoniaux tout en les mettant aux normes contemporaines (isolation, énergie, confort…). La loi incite à investir dans ces immeubles qui nécessitent souvent une rénovation, voire une réhabilitation complète pour être habitables. À la clé, une réduction fiscale de 22 à 30 % du montant des travaux. Les logements doivent ensuite être loués nus dans le cadre d’une location longue durée pendant au moins 9 ans.
Les biens immobiliers concernés par la loi Malraux
Pour bénéficier du dispositif Malraux, vous devez acquérir un bien immobilier situé dans l’une des zones suivantes, à la différence des zones pinel qui reposent sur un zonage national spécifique :
- un Site Patrimonial Remarquable (SPR) doté d’un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) approuvé ;
- un Site Patrimonial Remarquable (SPR) couvert par un Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine (PVAP) approuvé.
Note : Depuis le 31 décembre 2024, les biens situés dans un Quartier Ancien Dégradé (QAD) ou un quartier NPNRU ne sont plus éligibles au dispositif. En 2026, l’investissement se concentre exclusivement sur les SPR.
Les travaux réalisés dans le cadre d’un investissement Malraux doivent être suivis par l’ABF (architecte des bâtiments de France). Les travaux éligibles sont les suivants :
- démolition imposée par le permis de construire ;
- reconstitution de l’extérieur du bien ;
- restauration du bien et transformation en logement (y compris dépenses d’électricité, plomberie, chauffage…).
En revanche, les frais modifiant l’aspect ou la structure du bâtiment d’origine ou ne respectant pas le style architectural ne sont pas pris en compte dans les dépenses ouvrant droit à réduction fiscale.
Malraux vs Monuments Historiques et Denormandie
| Dispositif | Type de bien | Avantage fiscal | Plafond de dépenses |
|---|---|---|---|
| Loi Malraux | Immeuble ancien à restaurer (SPR) | Réduction d’impôt de 22 % ou 30 % | 400 000 € sur 4 ans |
| Monuments Historiques | Bien classé ou inscrit | Déduction des charges du revenu global | Aucun plafond |
| Loi Denormandie | Logement ancien avec travaux (min 25%) | Réduction d’impôt jusqu’à 21 % | 300 000 € / an |
Les avantages fiscaux consentis
La réduction fiscale pour un investissement Malraux est calculée sur le montant des travaux entrepris sur l’immeuble. Elle est de :
- 22 % si le bien est situé dans un site patrimonial remarquable (SPR), un périmètre couvert par un plan de valorisation de l’architecture ou pour une restauration déclarée d’utilité publique ;
- 30 % pour un immeuble couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur. Le montant des travaux est plafonné à 400 000 € et lissé sur 4 ans. L’avantage fiscal est donc compris entre 88 000 et 120 000 € sur cette durée.
Bon à savoir : Report de l’excédent sur 3 ans Si, au bout de 4 ans, le montant des travaux dépasse le plafond de 400 000 €, il est possible de reporter l’excédent sur l’année suivante. Ce report peut s’effectuer pendant 3 ans maximum, ce qui porte, dans les faits, la possibilité de réduction fiscale pendant 7 ans au total.
Simulation d’un investissement en loi Malraux
Pour mieux comprendre la puissance du dispositif Malraux en 2026, voici un cas pratique :
- Acquisition : Un investisseur achète un appartement à restaurer dans le secteur sauvegardé (SPR avec PSMV) de Bordeaux. Le foncier s’élève à 150 000 €.
- Travaux éligibles : Le montant des travaux de restauration complète supervisés par l’Architecte des Bâtiments de France (ABF) est de 200 000 €.
- Avantage fiscal : Le bien étant en zone 30 %, la réduction d’impôt totale sera de 60 000 € (30 % de 200 000 €).
L’investisseur pourra imputer 15 000 € de réduction d’impôt par an sur son revenu global pendant 4 ans, tout en se constituant un patrimoine immobilier haut de gamme.
La réduction fiscale accordée dans le cadre d’un investissement Malraux n’est pas comptabilisée dans le plafond global des niches fiscales. Vous pouvez donc cumuler cette réduction avec d’autres dispositifs (Pinel, Denormandie…).
Bon à savoir sur le cumul avec le Déficit Foncier : Les travaux ayant bénéficié de la réduction d’impôt Malraux ne peuvent pas être déduits de vos revenus fonciers. Toutefois, si certaines dépenses de rénovation ne sont pas éligibles au régime Malraux, elles peuvent générer du déficit foncier imposable sur vos autres revenus locatifs.
Lire également : Comment défiscaliser en investissant l’immobilier ancien ?
Bénéficier du dispositif Malraux
Quels bénéficiaires ?
Tous les contribuables français peuvent bénéficier du dispositif Malraux, dans la mesure où les biens immobiliers respectent les critères d’éligibilité. Ce type de défiscalisation s’adresse majoritairement aux foyers fortement imposés, disposant d’une Tranche Marginale d’Imposition (TMI) de 30 %, 41 % ou 45 %, capables d’absorber une forte réduction d’impôt sur une période courte, et peut être combiné avec des stratégies de démembrement de propriété ou de structuration via une sas immobilier afin d’optimiser la structuration et la transmission du patrimoine immobilier. Il faut aussi prendre en compte le fait que les travaux de réhabilitation de ce type d’immeubles sont en général plus chers que pour un bâtiment classique. En effet, la rénovation doit respecter les prescriptions architecturales liées au patrimoine.
Si vous ne souhaitez pas assurer la gestion du chantier par vous-même, il est possible d’opter pour la VIR (vente d’un immeuble à rénover) par l’intermédiaire d’un professionnel. Le principe est le même que pour un achat en VEFA (vente en état futur d’achèvement). La société tierce gère pour votre compte l’achat du foncier et les travaux, tout en s’engageant contractuellement sur un montant défini à l’avance.
L’alternative : Investir via une SCPI Malraux
Pour les investisseurs ne souhaitant pas acquérir un bien en direct (et éviter les lourdeurs administratives des ABF), il est possible de souscrire des parts de SCPI Malraux (Société Civile de Placement Immobilier). Ce montage financier permet de :
- Bénéficier des mêmes taux de défiscalisation (22 % ou 30 %) calculés sur la quote-part des travaux.
- Mutualiser les risques locatifs sur plusieurs immeubles historiques.
- Profiter d’un ticket d’entrée beaucoup plus accessible (souvent à partir de 10 000 €).
Attention, comme pour un investissement en nom propre, les parts de SCPI doivent être conservées jusqu’au terme de l’engagement de location.
Lire également : Pourquoi investir dans l’immobilier ancien ?
Les conditions à respecter pour l’investissement Malraux
Pour pouvoir bénéficier du dispositif Malraux, le bien acquis doit être restauré dans son intégralité. Ensuite, le logement doit être loué :
- nu (sans meubles) et à titre de résidence principale ;
- pendant 9 ans minimum, sans vacance locative (une tolérance d’un an entre deux locataires est possible) ;
- dans l’année qui suit la fin du chantier de restauration.
En revanche, contrairement à d’autres dispositifs, il n’y a pas de conditions à respecter concernant les ressources des locataires ou le montant des loyers. Cependant, il est conseillé de louer au prix du marché afin de trouver facilement un locataire et d’assurer la perception des premiers loyers.
Plus ancien que la loi Pinel, l’investissement Malraux permet de sauvegarder les immeubles anciens et de préserver le patrimoine architectural, notamment dans certaines zones éligibles recensées dans la liste des villes de France concernées par les dispositifs de défiscalisation immobilière. Grâce aux avantages fiscaux consentis, il incite à transformer ces bâtiments en logements dont le loyer est libre. Si vous êtes intéressé par ce type d’investissement locatif, vous pouvez consulter un conseiller Neofa qui pourra vous accompagner dans votre projet, ou comparer ce dispositif avec d’autres solutions comme la loi Denormandie ou le dispositif Girardin.
Les trois points clés à retenir :
- Le dispositif Malraux concerne les bâtiments architecturaux remarquables situés dans certains quartiers à sauvegarder.
- Il est possible de bénéficier d’une réduction fiscale comprise entre 22 et 30 % du montant des travaux de restauration, plafonné à 400 000 € sur 4 ans.
- Le logement devra ensuite être loué pendant minimum 9 ans, comme résidence principale et dans l’année suivant la fin du chantier.