Quelles sont les zones éligibles au dispositif Pinel ?

Zonage Pinel : Qu’est-ce que c’est et comment cela fonctionne ?

Le territoire français est découpé en 5 zones géographiques permettant d’identifier les villes éligibles ou non au dispositif, un découpage également utilisé dans certains cas liés à la loi denormandie travaux pour orienter les projets de rénovation :

• Les zones A bis, A, et B1 sont les zones dites tendues où l’offre locative est inférieure à la demande.
• Les zones B2 et C disposent au contraire d’un marché équilibré.

Ce zonage a été introduit pour la première fois en 2003 dans le cadre de la loi Robien. Il a par la suite été redéfini à plusieurs reprises afin de prendre en compte les évolutions du marché locatif français.

Les derniers reclassements de communes (2023 et 2024)

Face à la crise du logement, le gouvernement a révisé la classification de nombreuses municipalités en rendant le marché plus tendu. Un arrêté d’octobre 2023, suivi d’un décret majeur paru le 5 juillet 2024, ont reclassé près de 865 communes, impactant directement le plafond Pinel applicable dans ces zones. Parmi elles, 688 nouvelles communes ont intégré les zones tendues (A bis, A et B1), garantissant un rendement financier plus avantageux et des plafonds de loyer rehaussés pour les bailleurs.

Selon la zone concernée, les logements mis en location dans le cadre du dispositif Pinel doivent respecter des plafonds de loyer et un loyer maximum autorisé. Les ressources du locataire doivent également être inférieures aux montants maximums prévus par le Bulletin officiel des finances publiques en fonction de la zone Pinel où se trouve le bien, notamment lors de la declaration fiscale liée au dispositif.

Enfin, toutes les villes ne sont pas éligibles au dispositif Pinel. Les zones B2 et C sont ainsi exclues depuis le 1er janvier 2021. En revanche, sur ces territoires, les acquéreurs peuvent profiter du dispositif Denormandie visant à réhabiliter l’immobilier ancien.

Quelles étaient les conditions et réductions d’impôt associées ?

Pour bénéficier de l’avantage fiscal dans le cadre du dispositif defiscaliser Pinel, l’investissement devait concerner un bien neuf ou acquis en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement), limité à 300 000 € par an. Selon la durée de mise en location choisie par le propriétaire-bailleur, le dispositif offrait les réductions suivantes pour les dernières acquisitions de 2024 :

• 9 % de réduction d’impôt pour un engagement de 6 ans,
• 12 % de réduction d’impôt pour un engagement de 9 ans,
• 14 % de réduction d’impôt pour un engagement de 12 ans.

Historiquement, cet avantage fiscal pouvait atteindre jusqu’à 63 000 € de réduction totale pour les acquisitions antérieures à 2023.

Zone A bis : les communes d’Île-de-France

La zone A bis concerne la capitale, mais également les grandes villes des Yvelines, des Hauts-de-Seine, de Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Enghien-les-Bains, dans le Val-d’Oise, est également incluse dans la zone Pinel A Bis. Elle comprend en tout 76 communes, comme le montre la liste des villes de France éligibles à la zone A bis. Ces zones Pinel sont réputées pour leur prix de l’immobilier élevé et leur pénurie de logements sur le marché locatif.

Zone A : les grandes agglomérations

Cette zone Pinel concerne les communes d’Île-de-France non incluses dans la zone A Bis, mais également Lille, Lyon, Marseille, la Côte d’Azur, Montpellier et toute la partie française de l’agglomération de Genève. Suite aux récents arrêtés, des agglomérations majeures comme Bordeaux, Toulouse, Strasbourg et Annecy ont été surclassées et intégrées à cette zone. Il s’agit de territoires extrêmement dynamiques où la demande locative est si forte que les plafonds de loyer applicables y sont parmi les plus hauts du territoire.

Zone B1 : les communes moyennes

Elle regroupe toutes les agglomérations de plus de 250 000 habitants. Les villes de Grenoble, Rouen, Dijon ou encore Metz en font partie.D’autres territoires sont inclus dans cette zone Pinel. Il s’agit notamment des DROM, de la Corse ou encore de certaines villes où l’immobilier reste cher (La Rochelle ou Annecy, par exemple).

Zone B2 : les petites communes

Il s’agit principalement des villes de plus de 50 000 habitants comme Castres, Carcassonne ou encore Vichy. Depuis le 1er juillet 2018, les investisseurs en zone B2 ne peuvent plus profiter d’une défiscalisation.

Zone C : les territoires détendus

Elle regroupe tout simplement toutes les communes n’appartenant pas à l’une des zones Pinel mentionnées préalablement. La zone C n’est en effet pas concernée par la tension locative.

Zone Pinel Outre-Mer

La Guadeloupe, la Guyane, la Martinique, La Réunion, Mayotte, Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon, La Nouvelle-Calédonie, la Polynésie française et les îles Wallis-et-Futuna sont éligibles au dispositif Pinel. Ces territoires appartiennent en effet à la zone B1.

L’exception : l’expérimentation Pinel en Bretagne

À partir de 2020, la région Bretagne a bénéficié d’une expérimentation de zonage ultra-local. Sur ce territoire, le découpage A/B/C classique ne s’appliquait plus uniformément. Ce sont des arrêtés préfectoraux qui déterminaient, ville par ville, l’éligibilité au dispositif. Les plafonds de loyer et de ressources des locataires y étaient finement modulés pour s’adapter spécifiquement aux besoins de chaque quartier, offrant un modèle novateur de gestion du marché immobilier local.

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