Vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif en bénéficiant du dispositif Pinel ? Rentable et peu risqué, il permet de bénéficier d’une réduction d’impôt intéressante. En contrepartie, vous devez respecter différents plafonds. Ressources des locataires, loyers, niches fiscales… Avec Neofa, ces seuils n’auront plus de secret pour vous !
Les plafonds de ressources des locataires en 2021
Le dispositif Pinel a été mis en place en 2015 par la loi éponyme et remplace le système Duflot. Son objectif est de soutenir la construction de logements, particulièrement dans les zones tendues, tout en offrant l’accès à la location de foyers aux revenus modestes.
C’est pour cette raison qu’il existe en premier lieu un plafond de ressources des locataires éligibles aux logements construits dans le cadre de cette loi. En ce qui concerne les revenus des locataires, les plafonds Pinel dépendent de la zone et de la composition du foyer.
| Composition du foyer fiscal | Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 | Zone C |
|---|---|---|---|---|---|
| Personne seule | 38 377 € | 38 377 € | 31 280 € | 28 152 € | 28 152 € |
| Couple | 57 357 € | 57 357 € | 41 772 € | 37 594 € | 37 594 € |
| Personne seule ou couple avec 1 personne à charge | 75 188 € | 68 946 € | 50 233 € | 45 210 € | 45 210 € |
| Personne seule ou couple avec 2 personnes à charge | 89 769 € | 82 586 € | 60 643 € | 54 579 € | 54 579 € |
| Personne seule ou couple avec 3 personnes à charge | 106 807 € | 97 766 € | 71 340 € | 64 206 € | 64 206 € |
| Personne seule ou couple avec 4 personnes à charge | 120 186 € | 110 017 € | 80 399 € | 72 359 € | 72 359 € |
| Majoration par personne à charge supplémentaire | + 13 390 € | + 12 258 € | + 8 969 € | + 8 070 € | + 8 070 € |
Les zones de logements sont définies par l’État. Il est possible de connaître la zone dont dépend le logement sur ce simulateur. Les ressources prises en compte pour le locataire sont celles de l’année N-2.
Lire également notre article détaillé sur le zonage Pinel.
Quel est le plafond des loyers en Pinel ?
Pour permettre aux foyers ayant des ressources modestes de se loger à des conditions décentes, la loi a également fixé des plafonds de loyer mensuel. Ils sont définis par mètre carré et ne comprennent pas les charges. Ils dépendent aussi de la zone dont dépend le logement (depuis 2019, les zones B2 et C ne sont plus éligibles).
En 2021, le plafond Pinel de loyer est le suivant :
| Localisation du logement | Plafonds mensuels de loyer au m² en 2021 |
|---|---|
| Zone A bis | 17,55 € |
| Zone A | 13,04 € |
| Zone B1 | 10,51 € |
| Zone B2 (sur agrément) | 9,13 € |
Afin de tenir compte du marché réel de la location, le plafond est multiplié par un coefficient calculé ainsi : 0,7 + 19/surface du logement. Le montant maximum du loyer s’obtient en multipliant le chiffre obtenu par la surface utile du logement.
Par exemple, pour un logement situé en zone B1 et dont la surface utile est de 46 m², le calcul est le suivant : (0,7 + (19/46)) x 46 m² x 10,51 € = 538,09 €. Le loyer ne pourra pas être supérieur à 538,09 € par mois.
Lire également : Comment calculer le loyer avec le dispositif Pinel
Bon à savoir : Calcul de la surface utile
La surface utile correspond à la surface habitable et à la moitié des surfaces annexes (balcon, cave, grenier, buanderie…) dont le locataire a un usage exclusif. Le total des surfaces annexes ne peut excéder 8 m².
Les plafonds des niches fiscales
L’avantage fiscal du dispositif Pinel permet au contribuable qui investit dans ces logements de bénéficier de réductions d’impôts égales à 18 % réparties sur 9 ans. Cependant, le montant total investi est plafonné à :
- 300 000 € par contribuable et par an ;
- 5 500 m² de surface habitable.
Pour éviter aux contribuables de cumuler les réductions d’impôts, la loi a également introduit un plafond des niches fiscales. Les avantages fiscaux ne peuvent dans ce cadre excéder un plafond de 10 000 € par an pour tout le foyer fiscal. Les déductions obtenues grâce au dispositif Pinel doivent donc être prises en compte dans ce montant.
Bon à savoir : Des conditions différentes en outre-mer
Dans les départements et collectivités d’outre-mer et en Nouvelle-Calédonie, les plafonds de loyer et de ressources, ainsi que les réductions d’impôts consenties sont définis de manière différente. N’hésitez pas à vous renseigner auprès d’un conseiller Neofa ou à lire cet article.
Simple et avantageux, le dispositif Pinel est l’un des plus connus en immobilier locatif. Pour en bénéficier, il faut respecter certaines conditions sur les loyers, les locataires et les avantages fiscaux. Le dispositif Pinel vous intéresse pour investir dans l’immobilier locatif ? Prenez contact avec un conseiller en patrimoine Neofa qui se fera un plaisir de vous accompagner sur le montage de votre projet.
Plafonds Pinel : les points-clés à retenir
- Le niveau de ressources des locataires pouvant occuper les logements acquis grâce au dispositif Pinel est plafonné.
- Les loyers sont encadrés par des seuils maximaux calculés en fonction de la zone du logement.
- Les réductions d’impôts accordées grâce au dispositif ne doivent pas dépasser un plafond de 10 000 € par an.
