Comment calculer le loyer en Pinel ?
Investir dans l’immobilier locatif via la loi Pinel peut vous faire bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 63 000 euros. Pour en profiter, le respect des plafonds de loyer est une condition sine qua non. Comprendre cette méthode de calcul est donc essentiel pour sécuriser votre projet et maîtriser votre fiscalité immobilière. Neofa vous explique en détail comment effectuer le calcul du loyer Pinel. ;-)
Mis à jour le 18 juin 2026, par :
La loi Pinel en bref
Ce dispositif de défiscalisation, appelé dispositif pinel location, a été instauré afin de relancer l’investissement locatif dans les zones tendues. En pratique, les investisseurs achètent un appartement neuf ou à rénover pour le mettre en location dans le cadre de conditions strictes prévues par la loi Pinel. En contrepartie, ils profitent d’un avantage fiscal sous forme de diminution d’impôt sur un montant maximum de 300 000 euros annuel. Le taux de cette réduction dépend de la durée de la location du bien :
- 12 % pour une location de 6 ans
- 18 % en cas de location pendant 9 ans
- 21 % lorsque la durée est de 12 ans
Le calcul du loyer Pinel doit s’appuyer sur les plafonds au mètre carré en fonction de la localisation du bien. Les ressources des locataires doivent également être inférieures aux seuils prévus dans le Bofip-Impôts n°BOI-BAREME-000017 relatif aux plafonds de loyer et de ressources 2021 pour l’investissement immobilier locatif. Le logement doit enfin respecter un niveau de performance énergétique défini par le code général des impôts.
À l’origine, le dispositif Pinel devait cesser au 31 décembre 2021. Il a finalement été reporté jusqu’au 31 décembre 2024. En 2023, l’avantage fiscal sera néanmoins revu à la baisse :
- 10,5 % sur 6 ans
- 15 % pour 9 ans
- 17,5 % pour 12 ans
En 2024, la réduction d’impôt maximale sera de 14 % sur 12 ans.
Investissement et baux Pinel en 2026 : Ce qu’il faut savoir
Bien que le dispositif Pinel classique ait officiellement pris fin pour les nouveaux investissements le 31 décembre 2024, le calcul du loyer Pinel reste au cœur de l’actualité en 2026. En effet, il continue de régir des milliers de baux en cours de renouvellement, ainsi que les mises en location des programmes immobiliers neufs livrés en 2025 et 2026. De plus, ces règles s’appliquent intégralement aux logements éligibles au nouveau dispositif Pinel Plus (+), qui exige des normes écologiques et de confort supérieures (RE2020).
Bon à savoir : L’exclusion des logements individuels de la loi Pinel Depuis 2020, seuls les appartements sont éligibles au dispositif de défiscalisation. Les bailleurs de maisons individuelles ne peuvent plus profiter de la réduction d’impôt.
Barème et plafonds de loyers Pinel en 2026
Pour être éligibles et conserver votre avantage fiscal, les logements doivent être loués en respectant des plafonds mensuels de loyer hors charges. Ces montants sont révisés au 1er janvier de chaque année en fonction de l’évolution de l’IRL. Pour les baux conclus ou renouvelés en 2026, les plafonds sont les suivants :
| Zone | Plafond de loyer par mètre carré |
|---|---|
| Zone A bis (Paris et sa petite couronne) | 19,71 €/m² |
| Zone A (Lyon, Marseille, Lille, Montpellier, Genevois français) | 14,64 €/m² |
| Zone B1 (Métropoles de plus de 250 000 habitants) | 11,80 €/m² |
| Zone B2 et C | 10,26 €/m² (Uniquement sur dérogation préfectorale ou pour les acquisitions antérieures à 2018) |
À noter : Les préfets de région ont la possibilité de minorer ces plafonds localement s’ils jugent que le marché immobilier l’exige. Pensez toujours à vérifier les arrêtés préfectoraux de votre commune.
Les éléments à prendre en compte pour le calcul du loyer
Plusieurs éléments doivent être pris en compte :
- La surface utile du logement
- Le coefficient multiplicateur de zone où se trouve le bien
- Le plafond de loyer prévu par le barème Pinel Une fois toutes ces informations en votre possession, il vous suffit d’appliquer la formule suivante :
surface utile x coefficient multiplicateur x plafond de loyer de votre zone
Comment calculer la surface utile de votre logement ?
Il suffit d’additionner la surface habitable de votre bien avec la moitié de la superficie des annexes (terrasses, caves, combles aménageables et non aménageables, balcons, loggias, vérandas) dans la limite de 8 m². La surface habitable correspond à la superficie de votre logement destinée à l’habitation et disposant d’une hauteur sous plafond de 1,80 m minimum. Les garages et places de stationnement ne rentrent pas en compte dans le plafonnement des loyers.
Pour déterminer la surface utile de votre logement à prendre en compte pour estimer le loyer Pinel de votre bien, vous devez donc utiliser la formule suivante :
surface utile = surface habitable + 0,5 x surface des annexes
Le calcul du coefficient multiplicateur
Afin de tenir compte de la réalité du marché locatif, les plafonds Pinel sont adaptés en fonction de la surface du logement. Pour cela, il convient d’appliquer un coefficient multiplicateur calculé selon la formule suivante : 0,7 + (19 / surface utile). Ce coefficient est arrondi à la deuxième décimale et ne peut pas dépasser 1,2.
Calculer le loyer maximum de votre bien
Enfin, pour effectuer le calcul du loyer Pinel maximum applicable à votre logement, il vous suffit d’utiliser la formule suivante :
surface utile x coefficient multiplicateur x plafond de loyer de votre zone
Exemple concret de calcul d’un loyer Pinel en 2026
Prenons l’exemple concret d’un investisseur ayant mis en location un appartement T2 de 45 m² intégrant une terrasse de 10 m², situé à Montpellier (Zone A).
- 1. Calcul de la surface utile : 45 m² + (10 m² / 2) = 50 m²
- 2. Calcul du coefficient multiplicateur : 0,7 + (19 / 50 m²) = 1,08. (Ce chiffre est bien inférieur au plafond maximal autorisé de 1,2).
- 3. Plafond de la zone A (2026) : 14,64 € / m²
- 4. Calcul du loyer maximal légal : 50 m² x 1,08 x 14,64 € = 790,56 €
Le loyer maximal mensuel hors charges (HC) que le bailleur pourra exiger de son locataire est donc de 790,56 €. À ce montant s’ajouteront les charges locatives récupérables.
Le non-respect des engagements entraîne automatiquement la perte de la défiscalisation. Il est donc essentiel de calculer correctement le loyer de son logement. Par ailleurs, l’investisseur doit évaluer les risques locatifs (loyers impayés, vacance, dévaluation du marché par exemple). Ces derniers sont en effet susceptibles d’influer fortement sur la rentabilité du projet ! Pour assurer le succès de votre investissement, Neofa vous propose un accompagnement professionnel, conforme à vos objectifs patrimoniaux. :-)
Les trois points clés à retenir :
- Pour profiter de la réduction d’impôt Pinel, le bailleur doit respecter les barèmes de loyer.
- Afin de calculer le loyer Pinel, il est d’abord nécessaire de déterminer la surface utile du bien.
- Un coefficient multiplicateur permet de prendre en compte la superficie du logement dans l’estimation du loyer.