Loi Pinel : de quelle réduction d’impôt peut-on bénéficier ?
En réalisant des investissements immobiliers locatifs dans le cadre du dispositif Pinel, les contribuables peuvent, sous certaines conditions, bénéficier d’une réduction d’impôt sur leurs revenus ! Vous souhaitez en savoir plus ? Neofa vous explique en détail de quelle déduction Pinel vous pouvez bénéficier.
Mise à jour 2026 : Le dispositif Pinel a officiellement pris fin le 31 décembre 2024. Il n’est plus possible d’investir dans l’immobilier neuf sous ce régime pour défiscaliser. Toutefois, les investisseurs ayant acté leur achat avant cette date conservent leurs avantages fiscaux jusqu’au terme de leur engagement. Cet article vous explique comment gérer et optimiser votre réduction d’impôt en cours.
Mis à jour le 19 juin 2026, par :
Loi Pinel : rappel
Le dispositif Pinel existe depuis 2014. Il est venu remplacer la loi Duflot. Il offre une réduction d’impôt sur le revenu aux particuliers propriétaires d’un logement neuf ou logement anciens réhabilités mis en location pendant une certaine durée. Seuls les appartements situés dans des bâtiments d’habitation collectifs sont concernés. En effet, depuis le 1er janvier 2021, les maisons individuelles n’entrent plus dans le cadre de la loi.
Cette déduction Pinel prend la forme d’une réduction d’impôt modulable qui variait en fonction de la durée de mise en location, mais aussi des performances énergétiques du bien. Pour les investissements réalisés sous le dispositif Pinel Plus, elle permettait d’économiser jusqu’à 63 000 € d’impôt (1). Il s’agit d’un dispositif privilégié pour défiscaliser tout en se constituant un patrimoine en vue de la retraite. L’immobilier est un investissement sûr permettant de profiter d’une belle plus-value lors de la revente. Si vous conservez votre bien, les loyers encaissés constitueront un revenu complémentaire intéressant pour vos vieux jours.
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Quel est le montant de la déduction Pinel ?
Pour calculer votre réduction d’impôt, il est nécessaire d’appliquer un pourcentage du prix de revient net du bien. Ce dernier correspond au prix d’achat du logement auquel s’ajoutent tous les frais annexes (honoraires du notaire, commission de l’agent immobilier, droit d’enregistrement). Le taux Pinel varie en fonction de la durée de la mise en location du bien immobilier. Par ailleurs, cette déduction Pinel est limitée à deux logements par an pour un investissement total de 300 000 € et 5 500 €/m². Les montants situés au-delà de ces plafonds ne peuvent pas être défiscalisés. Les taux Pinel pour les prochaines années sont prévus comme suit :
| 6 ans de location | 9 ans de location | 12 ans de location | |
|---|---|---|---|
| Jusqu’au 31 décembre 2022 | 12 % | 18 % | 21 % |
| À partir du 1er janvier 2023 | 10,5 % | 15 % | 17,5 % |
| À partir du 1er janvier 2024 | 9 % | 12 % | 14 % |
Exemples de déduction Pinel
Prenons un exemple concret pour illustrer notre propos. Un contribuable acquiert un bien d’une valeur nette de 250 000 € et décide de le mettre en location pendant 9 ans. Il ne dépasse pas le plafond annuel Pinel. Il peut donc appliquer le taux Pinel sur la totalité du prix de son logement. La réduction totale d’impôt dont il bénéficie sur 9 ans est de 45 000 € (250 000 x 18 %). Le montant annuel est, quant à lui, de 5 000 € (45 000/9).
Imaginons maintenant un bien de 50 m² acheté à une valeur nette de 380 000 €. Le propriétaire décide de le mettre en location pendant 12 ans. Le prix au mètre carré de ce logement est de 7 600 €/m². Il dépasse donc le plafond au mètre carré de 5 500 € fixé par la loi. Le contribuable doit donc calculer sa déduction Pinel sur 275 000 € (5 500 € x 50 m²). Son avantage fiscal total sera de 57 700 €, soit 4 812,50 € par an.
Qui peut bénéficier de la déduction Pinel ?
Pour profiter de ce dispositif, le propriétaire doit veiller à remplir plusieurs conditions :
- Son logement doit être neuf ou réhabilité afin de répondre aux performances techniques du neuf. Il peut également s’agir d’un local transformé en habitation.
- Il doit se situer dans une des zones géographiques éligibles (A, A Bis et B1 notamment).
- Le bien doit être loué non meublé en tant que résidence principale pendant 6, 9 ou 12 ans.
- Le loyer ne doit pas dépasser les plafonds au mètre carré fixés par la loi en fonction de la zone où se trouve le bien.
En 2026, si vous louez un bien acquis sous le régime Pinel, vous devez impérativement respecter les plafonds de loyers Pinel réévalués annuellement par l’administration fiscale :
Zone géographique Pinel Plafond de loyer mensuel au m² (2026) Zone A bis (Paris et 29 communes environnantes) 19,71 € Zone A (Grandes métropoles, Île-de-France, Côte d’Azur) 14,64 € Zone B1 (Villes > 250 000 hab., grande couronne) 11,80 € - Les ressources du locataire doivent être inférieures au montant fixé par décret. Il doit, par ailleurs, être détaché du foyer fiscal du bailleur.
Comment bénéficier de la déduction Pinel ?
Le contribuable doit, lors de la declaration fiscale, joindre le formulaire 2044 EB permettant de déclarer ses revenus fonciers. Il peut, s’il le souhaite, opter pour une annexe basée sur le modèle prévu par le BOI-LETTRE-000013. Dans ce cas de figure, ce document devra contenir :
- Son identité et son adresse
- Les informations concernant le logement (adresse, date d’acquisition ou d’achèvement, date de première location, surface)
- Les informations concernant le loyer (montant charges exclues)
- L’engagement de mise en location
- Les modalités de calcul de la déduction Pinel
Une copie du bail doit être jointe à la déclaration des revenus de l’année en cours au moment de sa signature.
Enfin, le contribuable doit transmettre aux services fiscaux une copie de l’avis d’imposition ou de non-imposition de son locataire.
Fin du Pinel : quelles alternatives pour défiscaliser en 2026 ?
Le dispositif Pinel n’ayant pas été remplacé par une loi équivalente dans l’immobilier neuf, les contribuables souhaitant se constituer un patrimoine tout en réduisant leurs impôts doivent se tourner vers d’autres leviers :
- La loi Denormandie : Le jumeau du Pinel, mais dédié à la rénovation dans l’ancien. Il offre jusqu’à 21 % de réduction d’impôt à condition de réaliser 25 % de travaux de réhabilitation dans plus de 500 communes éligibles.
- Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) : Véritable valeur refuge pour l’investissement locatif, il permet grâce à l’amortissement comptable de percevoir des loyers nets d’impôts pendant de nombreuses années.
- Le Déficit Foncier : La solution idéale pour les ménages fortement imposés souhaitant déduire le coût de travaux de rénovation de leurs revenus globaux, hors plafonnement des niches fiscales.
Pour faire le point sur votre situation patrimoniale et découvrir la solution de défiscalisation la plus adaptée à vos objectifs, faites confiance à votre conseiller financier Neofa, et prenez rendez-vous en ligne.
Les trois points clés à retenir :
- La loi Pinel permet de profiter d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 63 000 € sur 12 ans.
- Les taux relatifs à la déduction Pinel seront réduits à compter de 2023.
- Pour profiter de cet avantage fiscal, le contribuable doit joindre à sa déclaration fiscale toutes les informations concernant le bien, son loyer et son locataire.
