Comment calculer sa capacité d’emprunt prêt immobilier ?

Avant d’investir dans un bien locatif ou d’acheter votre résidence principale, une étape apparaît comme essentielle : calculer votre capacité d’emprunt pour votre prêt immobilier. Comment s’y prendre ? Suivez le guide Neofa.

La capacité d’emprunt est tout simplement la somme maximum que votre banque accepte de vous prêter pour acheter votre bien immobilier. Elle dépend de plusieurs facteurs et notamment :

• De la nature et du montant de vos revenus (salaire, pension de retraite, revenus locatifs, etc.).
• De vos charges quotidiennes (mensualité de remboursement de crédit en cours, loyer, pension alimentaire, impôts, assurances, frais de scolarité, etc.).
• De l’importance de votre apport personnel.
• Du taux et de la durée de votre crédit.
• De votre situation personnelle et familiale.
• De votre situation professionnelle.
• Des aides et allocations dont vous bénéficiez.

Rappelons un point important : d’après le Haut Conseil de Stabilité Financière (HSCF), vos mensualités de crédit (assurance incluse) ne doivent pas dépasser 35 % de votre revenu net. Bien évidemment, ce chiffre est indicatif. Un taux d’endettement plus élevé est parfois accepté par les banques, si votre reste à vivre est suffisant.

Rien ne vaut un exemple pour expliquer comment calculer sa capacité d’emprunt pour un prêt immobilier.

En tant que salarié d’une entreprise, vous percevez un salaire net mensuel de 3 000 euros. Votre conjoint est fonctionnaire et perçoit un traitement de 1 600 euros. Vos charges sont les suivantes :

• Un crédit à la consommation avec une mensualité de 130 euros.
• Un crédit voiture de 180 euros.

Pour ne pas dépasser les 35 % d’endettement, la mensualité maximale de votre crédit immobilier est de 1 502 euros. Comment avons-nous obtenu ce chiffre ? Nous avons tout d’abord déduit vos charges des revenus de votre foyer fiscal. Nous avons, ensuite, multiplié le tout par 35 %. Voici les calculs en détail :

3 000 + 1 600 = 4 600
4 600 – (130 + 180) = 4 290
4 290 * 35 % = 1 502

Imaginons maintenant que vous souhaitez emprunter sur 20 ans à 3,5 %. Avec une mensualité maximale de 1 502 euros, votre capacité d’emprunt est de 259 000 euros.

Il existe plusieurs options. Vous pouvez, tout d’abord, allonger la durée de votre crédit immobilier. Plus celle-ci est longue, plus les mensualités diminuent, et inversement. Gardez, toutefois, à l’esprit qu’un crédit sur une période plus longue coûte globalement plus cher. En empruntant sur 25 ans, vous paierez, en effet, bien plus d’intérêt que sur 10 ans.

Autre solution : augmenter votre apport personnel. Plus il est important, plus les banques accepteront de vous prêter des sommes élevées. Évidemment, une telle décision vous empêche de profiter pleinement de l’effet levier de votre crédit. Dans le même temps, vous mobilisez une part importante de votre épargne. Impossible donc d’investir dans d’autres actifs afin de diversifier votre patrimoine.

Pour naviguer efficacement entre ces différentes options et optimiser votre capacité d’emprunt pour votre prêt immobilier, consultez un conseiller financier indépendant Neofa.