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Revenus locatifs comment réussir ?

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Le revenu locatif : le guide

En France, la gestion des revenus locatifs revêt une importance particulière en raison des divers régimes fiscaux applicables et des stratégies nécessaires pour optimiser ces revenus. Comprendre les mécanismes derrière le revenu locatif est donc important pour tout propriétaire souhaitant maximiser ses profits tout en restant conforme aux obligations fiscales.

Dans cet article, nous allons explorer en détail ce qu’est le revenu locatif, les différents régimes fiscaux applicables, et les meilleures pratiques pour optimiser et augmenter ces revenus. Nous aborderons également les aspects pratiques et administratifs liés à la déclaration des revenus locatifs, ainsi que l’impact de ces revenus sur la fiscalité personnelle.

Publié le 1 octobre 2024, par :

Qu’est-ce que le revenu locatif ?

Le revenu locatif se définit comme suit : les sommes d’argent qu’un propriétaire perçoit en louant son bien immobilier à un locataire. Ce revenu peut provenir de la location de divers types de biens immobiliers, tels que des appartements, des maisons, des bureaux, ou même des espaces commerciaux. 

Les revenus locatifs jouent un rôle clé dans la stratégie financière des investisseurs immobiliers. Ils permettent non seulement de couvrir les coûts associés à la propriété (comme les remboursements de prêts hypothécaires, les taxes et les frais d’entretien), mais aussi de générer un surplus financier, souvent appelé revenu passif.

Les différents types de revenus locatifs

Il existe principalement deux types de revenus locatifs : la location nue (ou location vide) et la location meublée : 

  • Location nue : La location nue désigne la mise en location d’un bien immobilier sans mobilier. Ce type de location est souvent choisi pour des baux de longue durée. En termes de fiscalité, les revenus provenant de la location nue sont classés dans la catégorie des revenus fonciers.
  • Location meublée : La location meublée, quant à elle, implique que le bien immobilier est loué avec des meubles et équipements suffisants pour permettre au locataire de vivre normalement dès son installation. Ce type de location peut être plus attractif pour les locataires recherchant des solutions de logement à court ou moyen terme. Fiscalement, les revenus de la location meublée sont classés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

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Les différents régimes fiscaux et leur fiscalité

Le régime micro-foncier

Pour les propriétaires dont les revenus locatifs bruts annuels ne dépassent pas 15 000 €. Ce régime fiscal est simple et avantageux pour ceux qui perçoivent des revenus modestes de leurs biens immobiliers loués vides. Les propriétaires bénéficient d’un abattement forfaitaire de 30% sur leurs revenus bruts, ce qui réduit leur base imposable. 

Le régime réel

Obligatoire pour les propriétaires dont les revenus locatifs bruts annuels dépassent 15 000 €. Ce régime permet de déduire l’ensemble des charges réelles liées à la location du bien, comme les intérêts d’emprunt, les frais de gestion, les assurances, les taxes foncières, et les dépenses de travaux

La déduction de ces charges permet de réduire significativement la base imposable, et donc l’impôt dû. Si les charges déductibles dépassent les revenus, il en résulte un déficit foncier, reportable sur les revenus fonciers des années suivantes. 

Que ce soit dans le cadre d’une location meublée ou non meublée, le régime réel est souvent plus avantageux car les amortissements et les charges déductibles représentent environ plus de 50% des revenus locatifs annuels. Cependant, ce n’est pas toujours le cas et ce régime implique des formalités déclaratives et comptables plus lourdes.

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Bon à savoir : Si les charges déductibles sont supérieures aux revenus locatifs, le propriétaire se retrouve en situation de déficit foncier. Ce déficit peut être imputé sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, le surplus étant reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes

Le régime micro-BIC et réel BIC pour les locations meublées

Pour les locations meublées, les propriétaires peuvent opter pour le régime micro-BIC ou le régime réel BIC : 

  • Le régime micro-BIC : Il s’applique aux propriétaires dont les recettes annuelles ne dépassent pas 77 700 € pour les locations meublées. Ce régime offre un abattement forfaitaire de 50% sur les recettes brutes, simplifiant la gestion fiscale. 
  • Le régime réel BIC : Il est de mise lorsque les recettes dépassent 77 700 € ou pour ceux souhaitant déduire les charges réelles. Les charges déductibles comprennent les frais de gestion, les intérêts d’emprunt, les assurances, et les dépenses de travaux. Ce régime permet une déduction plus précise et souvent plus avantageuse des dépenses réelles 

Les régimes micro-foncier et micro-BIC (ou réel BIC) ne peuvent pas être combinés, car ils s’appliquent à des catégories de revenus distinctes. Le régime micro-foncier concerne exclusivement les revenus issus de la location de biens immobiliers nus, tandis que le régime micro-BIC est destiné aux revenus générés par des activités commerciales, comme la location de biens meublés.

revenus locatifs

Comment choisir le bon régime fiscal ?

Le choix du régime fiscal dépend des revenus locatifs et des charges engagées. Pour les propriétaires ayant peu de charges, le régime micro-foncier (location vide) ou micro-BIC (location meublée) peut être avantageux grâce aux abattements forfaitaires. En revanche, ceux ayant des dépenses significatives peuvent bénéficier du régime réel, permettant de déduire les charges réelles et de maximiser la réduction de l’impôt.

Voici deux calculs montrant que le choix du régime peut significativement affecter la base imposable et, par conséquent, le montant de l’impôt dû : 

1) Exemple pour le régime micro-foncier. : 

2) Exemple pour le régime réel :

  • Revenus bruts annuels : 20 000 €
  • Charges déductibles (frais de gestion, travaux, intérêts d’emprunt, etc.) : 10 000 €
  • Revenus nets imposables : 10 000 €

Bon à savoir : Les revenus locatifs, ajoutés aux autres revenus du foyer, peuvent entraîner un passage dans une tranche d’imposition supérieure, augmentant ainsi le taux marginal d’imposition. Il est donc essentiel de bien planifier et de choisir le régime fiscal le plus avantageux en fonction de sa situation personnelle et des prévisions de charges.

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Nicolas Delorme
Auteur
Nicolas a 15 ans d’expérience internationale et a travaillé au sein de la banque privée suisse Lombard Odier pendant 10 ans, où il a créé et développé avec succès les activités d’intermédiaire financier de Lombard Odier en Asie où il a vécu pendant 5 ans. Il a ensuite dirigé les activités de développement commercial international des gérants de fortune indépendants et des family offices genevois. Nicolas a travaillé 4 ans avec Alain en tant qu'associé dans Planet of Finance.
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  1. Michaël Lefrancq 26 mars 2023 at 11h44 - Reply

    Bonjour,
    Jhabite en Suède et souhaite Mette 2 biens en location : 1 maison à 1300 euros/mois et 1 appartement à 970 euros par mois.
    Ma femme et mois n’avons pas d’autres revenus en France. Est-il plus intéressant de louer meubler ou non meubler (pour payer moins d’impôt)?
    Merci pour votre réponse

  2. David 11 août 2023 at 10h13 - Reply

    On parle de recettes locatives à déclarer pour un meublé (ex. LMNP), mais est-ce que cela inclus les charges où est-ce que les recettes inclus uniquement les loyers hors charges ?

    • Sylvain Martin 18 août 2023 at 13h43

      Bonjour David, une personne de notre équipe va prendre contact avec vous par email afin de répondre au mieux à votre question.

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