La loi Denormandie

La Loi Denormandie est un dispositif fiscal qui vise à encourager la rénovation de logements anciens dans des quartiers dégradés, en offrant des réductions d’impôt attractives aux investisseurs locatifs. Cette initiative s’inscrit dans une volonté plus large de revitalisation urbaine et de lutte contre la précarité énergétique. 

Concrètement, elle permet aux particuliers d’acheter des biens immobiliers à rénover dans certaines zones éligibles, puis de les mettre en location à des loyers modérés. En contrepartie, ils bénéficient de réductions d’impôts significatives. Si vous souhaitez allier investissement rentable, engagement pour le développement durable et la rénovation urbaine avec un avantage fiscal, ce dispositif devrait vous intéresser.

Le dispositif Demormandie

La Loi Denormandie, introduite en 2019, est un dispositif d’incitation fiscale visant à encourager la rénovation des logements anciens dans les quartiers dégradés. Elle a été initiée par Julien Denormandie, alors ministre de la Ville et du Logement, dans le cadre de la loi de finances de cette année-là. Ce dispositif répond à un double objectif : revitaliser les centres-villes et améliorer la qualité du parc immobilier ancien.

Les objectifs de la loi

Les objectifs principaux de la Loi Denormandie sont de revitaliser les centres-villes en rénovant les logements et en améliorant l’attractivité de ces zones. Elle vise également à lutter contre la précarité énergétique en encourageant les travaux de rénovation énergétique, ce qui permet de rendre les logements plus économes en énergie et d’offrir des conditions de vie décentes à des loyers modérés pour les ménages modestes. Enfin, en réduisant le nombre de logements vacants et insalubres, cette loi contribue à améliorer le parc immobilier en France, en le rendant conforme aux normes actuelles, notamment en matière de performance énergétique.

En résumé, la Loi Denormandie est une superbe opportunité pour les investisseurs qui souhaitent participer activement à la transformation urbaine tout en bénéficiant d’avantages fiscaux et en répondant à des enjeux sociaux et environnementaux.

Pour bénéficier des avantages fiscaux offerts par la Loi Denormandie, plusieurs conditions doivent être remplies, tant au niveau du logement que des travaux à effectuer.

Critères du logement

Tout d’abord, le logement doit être situé dans une des communes éligibles, définies par des critères spécifiques. Ces communes sont souvent celles qui font partie de programmes de revitalisation urbaine tels que le programme Action Cœur de Ville. Il est essentiel que le logement soit acquis entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2026. La liste des communes éligibles peut être consultée sur le site officiel des services publics : https://www.service-public.fr/simulateur/calcul/Zone-Denormandie 

Pour en savoir plus : Quelle est la réduction d’impôt en loi Denormandie ?

Travaux à réaliser

Pour que l’investissement soit éligible, les travaux de rénovation doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération. Les types de travaux concernés incluent :

• L’amélioration de la performance énergétique du logement. Par exemple, les travaux doivent permettre une réduction de la consommation énergétique d’au moins 30 % (ou 20 % pour les logements en habitat collectif) ; 
• Les travaux de rénovation tels que la réfection de la toiture, des murs extérieurs, le remplacement des fenêtres ou des portes, le changement de chaudière, ou encore l’installation d’un système de production d’eau chaude plus performant ; 
• La création de nouvelles surfaces habitables, comme l’aménagement des combles.

Les travaux doivent être effectués par des professionnels certifiés RGE (Reconnu Garant de l’Environnement) afin de garantir leur qualité et leur conformité aux normes environnementales.

Engagement de location :

Enfin, le logement rénové doit être mis en location pour une durée minimale de 6 ans, avec des options pour des engagements de 9 ou 12 ans, ce qui influence directement le taux de réduction d’impôt. La location doit se faire à des loyers modérés, respectant les plafonds de loyers et de ressources des locataires définis par la loi.

La principale incitation de la Loi Denormandie est la réduction d’impôt sur le revenu. Le montant de cette réduction dépend de la durée d’engagement de location du bien immobilier :

• Pour une durée de location de 6 ans, la réduction d’impôt est de 12 % du prix de revient net du logement ; 
• Pour une durée de location de 9 ans, cette réduction passe à 18 % ; 
• Pour une durée de location de 12 ans, la réduction atteint 21 %.

Ces pourcentages s’appliquent sur un investissement plafonné à 300 000 euros par an. Ainsi, pour un investissement maximal, la réduction d’impôt peut atteindre jusqu’à 63 000 euros sur 12 ans.

Pour illustrer l’impact fiscal, considérons un logement acheté et rénové pour un coût total de 200 000 euros :

• Avec un engagement de location de 6 ans, l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt de 24 000 euros (12 % de 200 000 euros).
• Pour un engagement de 9 ans, la réduction s’élève à 36 000 euros (18 % de 200 000 euros).
• Avec un engagement de 12 ans, la réduction totale atteint 42 000 euros (21 % de 200 000 euros).

Conditions des loyers et des ressources des locataires :

Pour bénéficier de ces avantages fiscaux, l’investisseur doit respecter des plafonds de loyers et de ressources des locataires, établis afin de garantir que les logements rénovés soient accessibles à des ménages modestes. Les plafonds varient en fonction de la zone géographique du logement.

Plafonds de loyers :

Les loyers mensuels ne doivent pas dépasser un certain montant par mètre carré, fixé en fonction de la localisation du bien. Par exemple, en 2024, les plafonds sont d’environ 17,55 euros/m² pour les zones les plus tendues.

Pour en savoir plus :

• Combien de temps doit-on louer en Denormandie ?
• À qui peut-on louer un bien Denormandie ? (selon le plafond de ressources)
• Calcul du loyer maximal en loi Denormandie
• Liste des zones, villes et communes éligibles à la loi Denormandie
• Les travaux obligatoires en loi Denormandie

Lorsqu’on envisage d’investir sous la Loi Denormandie, deux options s’offrent aux investisseurs : réaliser l’investissement par soi-même ou acheter un bien auprès d’un promoteur immobilier. Chacune de ces approches a ses avantages et ses inconvénients, et le choix dépendra des préférences et des compétences de l’investisseur.

Les avantages et les inconvénients de l’investissement direct sont les suivants :

1. Autonomie et contrôle total : En choisissant de gérer soi-même l’investissement, l’investisseur a un contrôle total sur le choix du bien immobilier, les travaux de rénovation, et la gestion locative. Cette autonomie permet de personnaliser entièrement le projet en fonction de ses propres critères et attentes.
2. Coûts potentiellement réduits : En gérant directement les travaux et la location, il est possible de réduire certains coûts intermédiaires associés aux honoraires des promoteurs ou des gestionnaires de biens.
3. Complexité administrative : L’investissement direct nécessite une bonne connaissance des démarches administratives, des réglementations en vigueur, et des conditions d’éligibilité du dispositif Denormandie. Il faut également être capable de gérer les relations avec les artisans et les entreprises de rénovation.
4. Risques et responsabilités : L’investisseur prend en charge tous les risques liés à la rénovation et à la mise en location du bien. Cela inclut les retards de travaux, les surcoûts imprévus, et les difficultés potentielles à trouver des locataires éligibles.

Les avantages et les inconvénients d’acheter directement auprès d’un promoteur  :

1. Simplicité et gain de temps : Acheter un bien éligible auprès d’un promoteur immobilier spécialisé dans les opérations Denormandie simplifie grandement le processus. Le promoteur s’occupe de toutes les étapes, de l’achat du bien à la réalisation des travaux et parfois même de la gestion locative.
2. Expertise professionnelle : Les promoteurs immobiliers possèdent l’expertise et les réseaux nécessaires pour mener à bien les projets de rénovation conformes aux exigences de la Loi Denormandie. Ils assurent que les travaux respectent les normes en s’entourant d’avocats et que les délais sont tenus.
3. Garantie de conformité : En passant par un promoteur, l’investisseur bénéficie d’une certaine garantie quant à la conformité du projet avec les critères du dispositif Denormandie, ce qui réduit le risque de voir la réduction d’impôt refusée.
4. Coût supplémentaire : Ce confort et cette assurance ont un coût. Les promoteurs facturent leurs services, ce qui peut réduire la rentabilité globale de l’investissement. Cependant, ces coûts peuvent être compensés par la tranquillité d’esprit et la réduction des risques liés à la gestion autonome.

En bref, le choix entre un investissement direct et l’achat auprès d’un promoteur dépend de vos compétences, du temps que vous avez à y consacrer et de votre tolérance au risque. Si vous souhaitez avoir un contrôle total et êtes prêt à vous impliquer dans toutes les étapes du projet, vous pourriez préférer l’investissement direct. En revanche, si vous recherchez une solution clé en main et voulez minimiser les risques ainsi que les efforts administratifs, passer par un promoteur immobilier spécialisé dans le dispositif Denormandie pourrait être plus avantageux pour vous.

Pour en savoir plus :

• Délais à respecter en loi Denormandie

Pour bénéficier des avantages fiscaux de la Loi Denormandie, l’investisseur doit suivre certaines démarches administratives :

• Lors de la déclaration de revenus, il faut indiquer les montants investis et les travaux réalisés pour bénéficier de la réduction d’impôt.

Pour en savoir plus : la déclaration d’impôt à faire en Denormandie

• C’est très important : conserver tous les justificatifs d’achat du bien, des travaux effectués, et des contrats de location pour pouvoir les fournir en cas de contrôle fiscal.

Pour en savoir en plus : justificatifs à fournir en loi Denormandie