La loi Pinel et Pinel + : comment investir ?

Saviez-vous qu’un investissement locatif dans le neuf peut constituer un puissant outil de défiscalisation ? La loi Pinel est un dispositif fiscal simple et avantageux, permettant d’investir dans l’immobilier locatif tout en réduisant ses impôts. Le dispositif Pinel 2024 et Pinel + poursuit plusieurs buts : il s’agit de soutenir l’offre locative dans les zones où la demande est forte, et de proposer des logements à loyers plafonnés à des ménages ayant des difficultés à accéder au marché de droit commun, sans pour autant pouvoir prétendre au logement social.

Les avantages du dispositif Pinel sont nombreux, réduire vos impôts sur le revenu de maximum, dégager des compléments de revenus, vous constituer un patrimoine immobilier, etc…  Dans ce guide simple et complet, découvrez les avantages du dispositif Pinel et Pinel + et les conditions requises pour en bénéficier avant son extinction programmée fin 2024.

Définition 

Le dispositif Pinel permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu en acquérant (ou en construisant) un logement neuf. Pour en bénéficier, il est nécessaire de louer le bien nu pendant au minimum 6 ans et de respecter des plafonds pour la fixation du loyer. La loi Pinel succède à la loi Duflot depuis le 1er septembre 2014.

A qui s’adresse-t-il ? 

Afin de réaliser un investissement grâce au dispositif Pinel, vous devez être âgé d’au moins 18 ans. En cas de prêt, sésame souvent nécessaire pour un projet immobilier, vous devez disposer d’un faible niveau d’endettement et de revenus stables et réguliers. 

Il est aussi nécessaire de disposer d’un horizon d’investissement à long terme. Vous devrez en effet vous engager à louer le bien dans des conditions bien spécifiques pour une durée de 6, 9 ou 12 ans selon le montant de la défiscalisation souhaitée. 

Enfin, vous devez aussi payer des impôts et respecter la loi sur le plafonnement global des avantages fiscaux qui s’établit à 10 000 € sur le montant de l’impôt sur le revenu.

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Quelle réduction d’impôt grâce au Pinel et Pinel + ? 

Le montant maximum de l’investissement en loi Pinel est fixé à 300 000 € par an et par foyer fiscal dans la limite de deux logements par an.

Depuis 2023, les réductions d’impôt diminuent par rapport à celles qui étaient en vigueur jusqu’à présent. Elles ont également baissées en 2024, de la façon suivante :

• La réduction fiscale pour un engagement de 6 ans était de 12 % en 2022, elle est ramenée à 10,5 % en 2023 et à 9 % en 2024 ; 
• La ristourne fiscale pour un engagement de louer de 9 ans était de 18 % en 2022, elle est réduite à 15 % en 2023 et à 12 % en 2024 ; 
• La réduction fiscale pour 12 ans de location était de 21 % en 2022, elle tombe à 17,5 % en 2023 et à 14 % en 2024.

La réduction d’impôt Pinel est calculée sur le prix de revient du logement (prix d’achat + frais de notaire) dans la limite de 5 500 € par mètre carré de surface habitable et de 300 000 € en tout.

Le propriétaire-bailleur s’engage à louer le logement sur 6 ans ou 9 ans puis aura la possibilité de prolonger le bail par tranche de 3 ans (jusqu’à 12 ans). Il obtiendra alors une réduction fiscale additionnelle, portant l’abattement à 17,5 % pour une durée de location totale de 12 ans.

Les conditions de location à respecter : 

Pour louer un logement Pinel en tant que bailleur, celui-ci doit être vide et les revenus du locataire ne doivent pas dépasser un certain seuil fixé par l’article 2 terdecies D de l’annexe 3 du code général des impôts. Cela permet de réserver ces logements aux ménages aux revenus modestes.

De plus, la location doit respecter des plafonds de loyers définis par décret. 

Il est possible de louer le logement à un parent ou un enfant, à condition qu’ils ne fassent pas partie du même foyer fiscal et que les plafonds de loyer et de revenus soient respectés. Enfin, le propriétaire doit s’engager à louer le logement pour une durée initiale de 6 ou 9 ans, avec une possibilité d’extension jusqu’à 12 ans, ce qui offre des avantages fiscaux de plus en plus intéressants.

Déterminer le plafond du loyer

Dans le cadre du dispositif Pinel, le loyer de votre logement est pondéré selon sa surface et sa zone géographique. 

1) Déterminer le plafond établis selon la zone géographique où se trouve le bien :

• Zone A bis : 18,89 €/m2
• Zone A : 14,03 €/m2
• Zone B1 : 11,31 €/m2
• Zone B2 : 9,83 €/m2

2) En fonction de la surface du logement, appliquer le coefficient multiplicateur suivant (il ne peut excéder 1.2) : 

(Plafond de la zone x surface habitable) x (0,7 + 19/surface habitable)

Par exemple, un 2 pièces de 40 m2 en zone A bis pourra être loué 656,60 €/mois. 

Exemple de villes éligibles au dispositif Pinel selon leur zone :

Introduit récemment, le dispositif Pinel Plus (ou Pinel +), une version améliorée du programme Pinel, offre également des avantages fiscaux. Ils sont encore plus intéressants pour les investisseurs immobiliers et renforcent les critères de performance énergétique et de qualité des logements. Le Pinel Plus répond ainsi aux exigences environnementales actuelles et aux besoins de confort des locataires.

Ce dispositif conserve les avantages fiscaux de la Loi Pinel initiale, avant le 31 décembre 2022 initiale, à savoir :

• Engagement sur 6 ans : 12% de réduction d’impôt ; 
• Engagement sur 9 ans : 18% de réduction d’impôt ; 
• Engagement sur 12 ans : 21% de réduction d’impôt ; 

Pour y prétendre, les conditions d’éligibilité sont cependant différentes du Pinel classique initial, puisqu’il faudra respecter les règles suivantes :

• Le logement doit disposer d’une excellente performance énergétique ; 
• Le logement doit respecter le seuil 2025 du label RE2020 ; 
• Le logement doit se situer dans un quartier classé prioritaire par la mairie.

Outre ces exigences, les logements Pinel plus doivent, également, offrir une surface minimale habitable, comme par exemple 28 m² pour un T1, 45 m² pour un T2, etc. Ils doivent également disposer d’un espace extérieur privatif et respecter des critères d’agencement des pièces, de luminosité, etc.

Le Pinel plus s’applique désormais à toutes les acquisitions de logements neufs ou de logements anciens réhabilités qui respectent ces modalités. Les deux formules vont néanmoins cohabiter encore un certain temps, selon la date à laquelle le logement aura été acquis et les caractéristiques du logement.

Au-delà des réductions d’impôts offertes par le nouveau dispositif « Pinel Plus » investir dans le neuf offre de nombreux avantages :

• Faire un investissement citoyen à faible impact environnemental ;
• Avoir un bien durable qui ne nécessite de travaux de réparation ou rénovation à court terme ;
• Construire un patrimoine rentable et durable en toute sécurité ;
• Participer au développement de l’offre immobilière en France ;
• Bénéficier de l’exonération de la taxe foncière les deux premières années.

En résumé, alors que les déductions d’impôts du Pinel classique sont dégressives à compter du 1er janvier 2023, le dispositif Pinel + permet un maintien des avantages fiscaux en 2023 et 2024.

En savoir plus : Défiscaliser avec le dispositif pinel

La réduction d’impôt Pinel s’obtient après déclaration de son investissement l’année de la livraison. Les formulaires 2044 — EB et 2042-C, portant sur votre engagement locatif, la durée d’engagement et sur la durée de la location, sont à remplir. 

• Formulaire 2044 -EB : Ce formulaire prouve votre engagement à de mise en location du logement dans le cadre du dispositif Pinel ; 
• Formulaire complémentaire 2042-RICI : À remplir chaque année, ce formulaire permet d’obtenir la remise d’impôts à laquelle vous avez droit.

Ce n’est que l’année suivant la livraison du bien que la défiscalisation sera appliquée automatiquement à l’impôt sur le revenu de l’année suivante. 

Depuis le 1er janvier 2019, l’impôt sur le revenu est prélevé à la source. Pour ne pas pénaliser l’investissement, le gouvernement reverse aux contribuables 60% de leur économie d’impôt annuelle à partir de janvier. Si vous déduisez 3 000 euros par an grâce à votre investissement, vous toucherez 1 800 euros en janvier. Ensuite, vous payez chaque mois l’impôt sur le revenu net sans réduction d’impôt. En août, vous bénéficierez d’un crédit d’impôt supplémentaire de 1200 €. De manière très avantageuse, le système peut éviter les avances de fonds en cours grâce à la régularisation annuelle.

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