Défiscaliser avec le dispositif Pinel
Vous souhaitez investir dans l’immobilier afin de louer votre bien par la suite ? Le dispositif Pinel vous permet de bénéficier d’un avantage fiscal jusqu’à 63 000 €. Mise en place en 2014, la loi Pinel a été en vigueur jusqu’à fin 2024. Ce dispositif est l’un des plus connus pour réduire ses impôts grâce à la pierre et s’inscrit dans une stratégie globale d’optimisation de l’ immobilier fiscal. Découvrez comment ce système fonctionnait et les conditions pour en bénéficier.
Mis à jour le 16 avril 2026, par :
Fin de la loi Pinel en 2026 : comment défiscaliser aujourd’hui ?
Depuis le 1er janvier 2025, il n’est plus possible d’investir via le dispositif Pinel ou Pinel Plus. Cependant, d’autres solutions très avantageuses vous permettent de réaliser un investissement locatif rentable et de comprendre comment defiscaliser efficacement cette année :
- Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) : pour générer des revenus locatifs non imposés.
- La loi Denormandie : pour défiscaliser jusqu’à 21% en rénovant un bien dans l’ancien.
Nos conseillers Neofa peuvent vous orienter vers le dispositif le plus adapté à votre situation actuelle.
Le principe de la loi Pinel
Le dispositif Pinel est issu d’une loi initiée par la ministre du Logement, Sylvia Pinel, en 2014. Ses objectifs sont doubles :
- soutenir la construction de logements neufs et l’augmentation du parc locatif ;
- permettre aux foyers à ressources modestes de se loger à des prix intéressants.
L’acquisition et la mise en location du logement ouvrent droit à une réduction d’impôt qui peut aller jusqu’à 63 000 €. Pour en bénéficier, le logement doit respecter certaines conditions, liées à la fois au locataire et à la location :
- Les logements concernés par la loi Pinel étaient des appartements neufs, acquis en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) pour un prix de revient maximum de 300 000 €, ainsi que des biens anciens rénovés (à condition que les travaux représentent au moins 25 % du coût total).
- Le logement doit se situer dans une zone A, A bis ou B1 (ces zones sont définies par l’État et correspondent en général aux zones tendues, où il est difficile de trouver un logement).
- Le logement doit obligatoirement être loué vide, comme résidence principale, et les ressources du locataire ne doivent pas dépasser des plafonds réglementaires.
- Les loyers sont également plafonnés (en général, 10 à 20 % de moins que le marché).
Réduire son impôt de 36 000 à 63 000 € sur 6, 9 ou 12 ans
Les réductions d’impôts consenties par le dispositif Pinel se déclinent en 3 versions de location longue durée correspondant à différentes durées d’engagement :
- Une location sur 6 ans permet d’avoir un avantage fiscal de 12 % du prix du logement, dans la limite de 36 000 € au total.
- Une location sur 9 ans ouvre droit à une réduction d’impôt de 18 %, plafonnée à 54 000 €.
- Si vous avez loué sur 12 ans, vous bénéficiez de 21 % d’avantage fiscal, soit 63 000 €. La réduction d’impôt est lissée à 2 % par an les 9 premières années, puis 1 % les 3 dernières, et s’applique automatiquement via votre prélèvement à la source.
L’avantage fiscal ne peut s’appliquer que sur 2 logements par an, dans la limite d’un investissement annuel de 300 000 €. Le prix au mètre carré des appartements acquis ne doit pas dépasser 5 500 €/m².
Bon à savoir : Prolonger la durée du Pinel Si vous optez initialement pour une location sur 6 ou 9 ans, vous pouvez la prolonger de 3 ans si vous le souhaitez. En revanche, l’inverse n’est pas possible (s’engager sur 12 ans et revenir à 9, par exemple). Vous risquez, dans ce cas, un redressement fiscal.
Quelles sont les villes éligibles au dispositif Pinel ?
Les villes concernées par la défiscalisation Pinel sont celles où l’offre est inférieure à la demande. La liste est établie par l’État et correspond à la région parisienne, aux grandes métropoles et aux villes de plus de 250 000 habitants. Elles sont regroupées sous le zonage A, A bis et B1. Les villes situées dans les zones B2 et C sont exclues du dispositif depuis 2018. Notez que la Bretagne bénéficie d’un zonage différent et expérimental défini par le préfet de région, depuis avril 2020. Davantage de villes sont ainsi éligibles. Les zones concernées sont disponibles sur ce site.
Comment remplir sa déclaration d’impôts Pinel ?
Pour déclencher votre avantage fiscal l’année suivant la livraison de votre bien (Déclaration d’Achèvement des Travaux), vous devez obligatoirement procéder à la declaration de votre investissement à l’administration fiscale. Voici les 3 étapes clés :
- Le formulaire 2044-EB (L’engagement de location) : Il atteste de votre engagement formel à louer le bien nu à titre de résidence principale pour 6, 9 ou 12 ans.
- La déclaration 2044 (Le bilan foncier) : C’est ici que vous déduisez vos charges (intérêts d’emprunt, taxe foncière, frais de gestion locative) de vos revenus locatifs.
- Le formulaire 2042-C (La réduction d’impôt) : Reportez-y le montant de votre investissement dans la rubrique « Charges ouvrant droit à réduction d’impôt ».
Quelles sont les charges déductibles en loi Pinel ?
Au-delà de la réduction d’impôt, la loi Pinel permet de réduire vos revenus fonciers imposables en déduisant certaines charges inhérentes à votre investissement :
- Les intérêts d’emprunt et les frais d’assurance emprunteur (ADI).
- La taxe foncière.
- Les frais de gestion locative et l’assurance loyers impayés (GLI).
- Les provisions pour charges de copropriété.
Quels sont les pièges ou les risques à éviter avec loi Pinel ?
=> Attention aux niches fiscales Les avantages fiscaux liés au dispositif Pinel sont comptabilisés dans le plafond des niches fiscales. Ce plafond est de 10 000 € par an. La défiscalisation Pinel démarre à partir du moment où le logement est achevé ou les travaux terminés. Si vous achetez un appartement en construction, c’est une donnée à prendre en compte.
=> Louer à un membre de sa famille Il est possible de louer le bien à un membre de sa famille (ascendant ou descendant). Deux conditions pour ce faire :
- le locataire n’appartient pas à votre foyer fiscal ;
- il satisfait aux conditions de ressources fixées par l’État. Vous pouvez ainsi tout à fait acquérir un appartement dans une ville étudiante pour y loger votre enfant, le temps de ses études.
=> Bien évaluer la rentabilité du bien Le piège le plus courant, dans l’investissement Pinel, est d’acquérir le bien comme s’il s’agissait de votre propre résidence. Or, il s’agit avant tout d’un placement. Il faut donc viser les villes attractives, bien desservies et où il existe un potentiel de location fort. Faites-vous accompagner pour évaluer la rentabilité locative du bien visé avant d’investir, sachant que les loyers sont plafonnés.
=> Tenir compte de l’engagement sur la durée Lorsque vous investissez en Pinel, vous vous engagez sur une période de 6, 9 ou 12 ans. Si vous sortez du dispositif avant la fin de votre engagement, vous perdez la réduction d’impôt à venir. Mais vous devrez aussi rembourser les avantages fiscaux dont vous avez déjà bénéficié ! Il est donc indispensable de bien évaluer sa capacité de financement pour l’acquisition du bien. Il s’agit avant tout d’un placement immobilier, pas seulement d’un avantage fiscal.
Évolution du dispositif Pinel dans le temps et autres moyens de défiscalisation
Le dispositif Pinel existe depuis 2014 et est prolongé, d’année en année, par les différents gouvernements, avec des évolutions ponctuelles. Depuis le 1er janvier 2021, seuls les appartements situés dans un immeuble collectif sont éligibles au dispositif. Jusqu’à l’année dernière, il était possible d’investir également en maison individuelle, en copropriété ou dans des maisons jumelées. L’évolution majeure concerne la réduction des taux. Le dispositif Pinel est disponible, dans sa forme actuelle, que jusqu’au 31 décembre 2022. Ensuite, les taux de défiscalisation du Pinel seront réduits de manière progressive, sur toutes les durées :
Pour les investissements actés avant la fin du dispositif, voici le tableau récapitulatif des taux de réduction d’impôt applicables sur le prix de revient :
| Durée d’engagement locatif | Taux Pinel 2022 | Taux Pinel 2023 | Taux Pinel 2024 |
|---|---|---|---|
| 6 ans | 12 % (jusqu’à 36 000 €) | 10,5 % (jusqu’à 31 500 €) | 9 % (jusqu’à 27 000 €) |
| 9 ans | 18 % (jusqu’à 54 000 €) | 15 % (jusqu’à 45 000 €) | 12 % (jusqu’à 36 000 €) |
| 12 ans | 21 % (jusqu’à 63 000 €) | 17,5 % (jusqu’à 52 500 €) | 14 % (jusqu’à 42 000 €) |
Les taux vont également diminuer sur les zones outre-mer, dans les mêmes proportions. Si vous voulez bénéficier du dispositif au taux actuel et que vous avez un projet d’investissement locatif, il est donc conseillé de le faire maintenant !
Bon à savoir : Bénéficier des taux actuels jusqu’en 2024 Il reste un moyen de continuer à bénéficier des taux actuels jusqu’en 2024 : investir dans un logement neuf respectant un haut niveau de qualité énergétique ou situé dans un quartier prioritaire de la politique de la Ville.
Pinel ou LMNP : quel choix d’investissement aujourd’hui ?
Avec la disparition du Pinel, de nombreux investisseurs hésitent sur le meilleur montage pour se constituer un patrimoine. Si le Pinel offrait une réduction d’impôt directe sur le revenu en louant « nu », le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) permet d’amortir la valeur de votre bien et de percevoir des loyers nets d’impôts sur une longue période.
Contrairement au Pinel, le LMNP n’impose ni plafond de loyer, ni plafond de ressources pour les locataires, ce qui garantit souvent une meilleure rentabilité locative.
Le gouvernement devrait présenter des dispositifs de défiscalisation alternatifs à la loi Pinel, applicables en 2025. En attendant, vous pouvez aussi vous tourner vers les autres programmes :
- Denormandie pour l’achat dans l’ancien avec travaux ;
- Censi-Bouvard concernant l’acquisition d’un bien situé dans une résidence de services ;
- Malraux et Monuments historiques pour investir dans les bâtiments patrimoniaux.
Le dispositif Pinel présente de nombreux avantages pour l’investisseur souhaitant defiscaliser pinel efficacement sur le long terme. Les réductions fiscales sont intéressantes, tout en lui permettant de se construire un patrimoine immobilier et de générer des revenus fonciers. Pour bien investir et choisir l’option la plus rentable en fonction de votre situation, n’hésitez pas à consulter un conseiller patrimonial Neofa.
Défiscalisation loi Pinel : les points clés à retenir
- Le dispositif Pinel concerne l’investissement dans des logements neufs, destinés à la location, dans des zones où l’offre est inférieure à la demande.
- Il permet de bénéficier de réductions fiscales comprises entre 12 et 21 % du coût total de l’opération, pour une durée de location de 6 à 12 ans.
- Les taux de défiscalisation Pinel ont baissé progressivement à partir de 2023.