Défiscaliser avec le dispositif Censi-Bouvard

Le dispositif et le calcul de l’avantage fiscal

Le contribuable qui investit dans un appartement en résidence éligible, tout en s’engageant à maintenir en location pendant 9 ans, récupère 11 % du prix d’acquisition du bien, ainsi que la TVA. Dans le détail :

• l’investissement est normalement plafonné à 300 000 € ;
• en cas de dépassement de ce plafond, la différence peut être amortie ;
• le remboursement de la TVA est définitivement acquis après 20 ans de possession (une revente anticipée donne lieu à un remboursement au prorata du temps de possession, sauf si le nouveau propriétaire reprend le bail commercial) ;
• le Censi-Bouvard est concerné par le plafonnement à 10 000 €/an de l’ensemble des niches fiscales ;
• le Censi-Bouvard n’impose aucun plafond de loyer ou de ressources des locataires, contrairement au plafond pinel ;
• le Censi-Bouvard n’est pas soumis à un plan de zonage, contrairement aux zones pinel qui encadrent strictement l’investissement locatif ;
• au-delà de son engagement locatif de 9 ans, le propriétaire est en droit de revendre le logement sans perte des avantages fiscaux acquis ;
• le Censi-Bouvard est cumulable avec les avantages du statut fiscal de Loueur de Meublé Non Professionnel.

Exemple d’investissement Censi-Bouvard

Vous achetez un logement en résidence étudiante pour un montant de 130 000 € HT. La TVA applicable est de 20 %, soit : 26 000 €. Conformément aux exigences légales du dispositif Censi-Bouvard, vous confiez par bail commercial votre bien meublé à un exploitant pour 9 ans.

Votre avantage fiscal global est de 11 % de 130 000 €, soit 14 300 €. Répartie sur les 9 années d’engagement, cet avantage se traduit par une baisse annuelle de vos impôts de 1 589 € ! Vous récupérez, en outre, les 26 000 € versés au titre de la TVA.

Un investissement compatible avec le statut fiscal de LMNP

Aux avantages fiscaux spécifiques accordés par la loi Censi-Bouvard s’ajoutent ceux du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Bien connu des investisseurs immobiliers, ce statut permet de déclarer les loyers perçus de la location d’un meublé comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Une imposition nettement plus avantageuse que celle appliquée aux classiques revenus fonciers ! De fait, au régime forfaitaire, les BIC bénéficient d’un abattement de 50 % au titre des charges locatives.

Concrètement, vous n’êtes imposé que sur la moitié du montant des loyers perçus de votre location Censi-Bouvard. Le statut LMNP est d’autant plus judicieux qu’il permet de bénéficier de ce régime forfaitaire jusqu’au seuil de 23 000 euros (article 155, IV du Code général des impôts). Les BIC ainsi déclarés ne doivent en outre pas représenter plus de 50 % des revenus globaux du foyer fiscal.

Une gestion locative déléguée

L’investissement locatif implique une gestion locative parfois lourde ou sa délégation contre rémunération à une agence immobilière mandatée. Dans le cadre d’un placement en Censi-Bouvard, la gestion locative (recherche du locataire, rédaction du bail, état des lieux, perception des loyers, entretien courant et gestion des entrées et sorties) est totalement prise en charge par la société exploitante de la résidence de services concernée.

Propriétaire en Censi-Bouvard, vous vivez d’autant mieux votre investissement que vous êtes totalement déchargé de ces contraintes administratives, véritables bêtes noires des bailleurs traditionnels.

Bon à savoir : Notre conseil pour réussir votre Censi-Bouvard Loi de défiscalisation ou non, l’immobilier repose sur des fondamentaux à respecter ! Soyez attentif à la qualité de la résidence, à son emplacement et au prix du logement proposé. Assurez-vous des références de la société exploitante et, notamment, de sa solidité financière.

Vous souhaitez investir dans la pierre sans contraintes ? Le Censi-Bouvard est fait pour vous ! Contactez Neofa. Votre conseiller financier en ligne vous mettra en relation avec un spécialiste de cet investissement. Vous diminuez vos impôts tout en augmentant vos revenus sans contraintes de gestion. Une opportunité à saisir sans tarder !

Les trois points à retenir (en comparaison avec le dispositif pinel location) :

• le Censi-Bouvard concerne les résidences étudiantes et seniors ;
• le Censi-Bouvard accorde un abattement fiscal correspondant à 11 % du prix HT du logement et la récupération de la TVA ;
• le Censi-Bouvard est compatible avec le statut fiscal de LMNP.

Diversifier : Comment défiscaliser hors immobilier en 2026 ?

Le Plan d’Épargne Retraite (PER) : la déduction sur-mesure

Le PER (Plan d’Épargne Retraite) est devenu incontournable pour defiscaliser pinel et optimiser sa fiscalité globale. Les versements volontaires effectués sur ce contrat sont déductibles de votre revenu imposable. Concrètement, si vous êtes dans une tranche marginale d’imposition (TMI) à 41 % et que vous versez 10 000 €, vous réalisez une économie d’impôt de 4 100 €. L’épargne fructifie jusqu’à la retraite, avec des possibilités de déblocage anticipé pour l’achat d’une résidence principale.

Soutenir l’économie réelle : FCPI et FIP

Investir dans des PME françaises et régionales non cotées est récompensé par l’État (loi Madelin). En contrepartie d’un blocage de vos fonds (5 à 10 ans) et d’un risque de perte en capital :

• Les FCPI (Fonds Communs de Placement dans l’Innovation) offrent une réduction d’impôt de 25 %.
• Les FIP Corse et Outre-mer font grimper cet avantage fiscal jusqu’à 30 % du montant investi, dans la limite de 12 000 € pour une personne seule ou 24 000 € pour un couple.

Défiscaliser au quotidien

N’oubliez pas les dépenses de la vie courante qui ouvrent droit à des aides : l’emploi d’un salarié à domicile (crédit d’impôt de 50 %, limité à 12 000 € de dépenses) ou encore les dons aux associations d’utilité publique, qui octroient une réduction d’impôt allant de 66 % à 75 % des sommes versées.

Tableau récapitulatif des meilleurs placements pour défiscaliser (2026)