Le statut LMNP et ses avantages

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) séduit de plus en plus d’investisseurs pour ses avantages fiscaux et sa flexibilité. Que vous soyez un investisseur expérimenté ou que vous cherchiez à diversifier vos revenus, le LMNP offre une solution efficace pour générer des revenus complémentaires tout en bénéficiant d’une fiscalité favorable. 

Depuis sa création en 1949, ce statut a évolué pour s’adapter aux changements économiques et fiscaux. Aujourd’hui, il est particulièrement prisé dans le contexte actuel, où l’immobilier reste une valeur refuge face aux incertitudes économiques. Le LMNP permet non seulement de bénéficier d’un abattement fiscal important, mais également de récupérer la TVA sur l’achat d’un bien sous certaines conditions.

Ce guide préparé par Neofa vous accompagne pour comprendre les conditions d’éligibilité, la fiscalité et les démarches à suivre pour tirer le meilleur parti de ce statut.

Point d’actualité : Juillet 2024. Vers la suppression du régime LMNP ? 

Un projet de réforme fiscale mené par la députée Annaïg Le Meur vise à supprimer le régime fiscal du LMNP fusionnant ainsi les revenus des locations meublées avec ceux des locations nues sous la catégorie des revenus fonciers. Cette suppression entraînerait la disparition des déductions d’amortissements spécifiques au LMNP, augmentant ainsi la charge fiscale des propriétaires bailleurs. Par ailleurs, la réforme propose de réviser le calcul des plus-values immobilières en intégrant les amortissements précédemment déduits. Pour atténuer l’impact de ces changements, plusieurs scénarios transitoires sont envisagés, notamment une suppression progressive des amortissements sur une période de 3 à 5 ans. Cette réforme, qualifiée de « big bang fiscal », pourrait avoir des répercussions significatives pour les investisseurs dans l’immobilier locatif meublé.

Quelles conditions pour bénéficier du statut LMNP ?

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est accessible sous certaines conditions précises, tant pour le propriétaire que pour le bien immobilier concerné. 

Conditions pour le logement

Tous les types de logements ne sont pas éligibles au statut LMNP. Pour que votre bien puisse être loué sous ce régime, il doit répondre à des critères bien définis. Le logement doit être décemment meublé, c’est-à-dire qu’il doit contenir tous les équipements nécessaires pour permettre au locataire d’y vivre convenablement dès son arrivée. La législation française impose que le bien respecte une surface habitable minimale de 9 mètres carrés. Il est également obligatoire que le logement dispose d’un certain nombre de meubles essentiels, comme un lit, des équipements de cuisine, une table, des chaises, et des rangements.

Cas d’une résidence de services neuve

Investir dans une résidence de services neuve représente souvent une solution de facilité pour les investisseurs LMNP. Ces résidences, telles que les résidences étudiantes, les résidences seniors ou encore les résidences de tourisme, sont conçues pour offrir une gestion simplifiée et une rentabilité optimisée. En général, ces résidences sont gérées par des opérateurs spécialisés qui prennent en charge la gestion locative, l’entretien du bien, et les relations avec les locataires. Cela permet aux propriétaires d’investir sans avoir à se soucier de la gestion quotidienne de leur bien.

Les services obligatoires

Pour qu’un bien en résidence de services puisse être éligible au statut LMNP, il doit obligatoirement offrir certains services aux locataires. Ces services peuvent inclure, entre autres, l’accueil des résidents, le ménage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison, ainsi que la mise à disposition d’un petit-déjeuner. Ces prestations sont indispensables pour que la location soit considérée comme meublée et pour que le propriétaire puisse bénéficier des avantages fiscaux du LMNP.

Cas d’un bien ancien

Louer un bien meublé dans l’ancien est également une option pour les investisseurs souhaitant bénéficier du statut LMNP. Cependant, il faut être particulièrement vigilant sur les obligations de rénovation et d’équipement du logement. En effet, un bien ancien doit être mis aux normes et équipé de manière à répondre aux critères de décence et de confort imposés par la législation. Cela inclut l’installation de meubles de qualité, d’équipements de cuisine fonctionnels, et de rangements adaptés.

Le statut de LMNP impose des limites en termes de revenus locatifs, qu’il est important de connaître pour bénéficier de ce régime fiscal avantageux. Ces plafonds sont déterminants pour définir le cadre juridique applicable et pour optimiser la fiscalité de vos revenus locatifs.

Plafond de revenus locatifs

Le principal critère pour bénéficier du statut LMNP est de respecter un plafond de revenus locatifs annuel. Les revenus issus de la location meublée ne doivent pas dépasser 23 000 € par an. Par ailleurs, ces revenus ne doivent pas excéder 50 % de l’ensemble des revenus du foyer fiscal. Si l’un de ces plafonds est dépassé, le statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP) pourrait s’appliquer, ce qui impliquerait des obligations fiscales plus contraignantes.

A lire également :
LMNP neuf vs ancien
L’avenir du LMNP en 2024
Quel bail choisir pour un investissement LMNP?

Impact du choix du régime fiscal

Le choix entre le régime micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et le régime réel a également une incidence sur la gestion du plafond de revenus. Le régime micro-BIC s’applique automatiquement si vos revenus locatifs sont inférieurs à 72 500 € par an. Dans ce cas, un abattement forfaitaire de 50 % est appliqué sur les revenus locatifs, ce qui permet de réduire significativement la base imposable.

En revanche, si vos revenus locatifs dépassent ce plafond de 72 500 €, ou si vous optez volontairement pour le régime réel, vous pourrez déduire l’ensemble des charges réelles (intérêts d’emprunt, frais d’entretien, etc.) ainsi que les amortissements. Cela peut être plus avantageux pour les investisseurs dont les charges sont élevées, mais nécessite une gestion comptable plus complexe.

Le statut de LMNP offre une opportunité unique de récupérer la TVA sur l’achat d’un bien immobilier, sous certaines conditions spécifiques. Cette possibilité est particulièrement intéressante pour les investisseurs souhaitant maximiser leur rentabilité, mais elle nécessite de bien comprendre les règles applicables.

Les conditions de récupération de la TVA

Pour pouvoir récupérer la TVA sur l’acquisition d’un bien immobilier, le bien doit être destiné à une location meublée dans une résidence de services. Cette résidence doit offrir au moins trois des quatre services suivants : 

• L’accueil des locataires ;
• La fourniture de linge de maison ;
• Le ménage régulier des locaux ;
• Le service de petit-déjeuner.

Ces services permettent de classer le bien dans la catégorie des résidences de services, ce qui ouvre droit à la récupération de la TVA sur le prix d’achat du bien immobilier, soit 20 % du montant de l’investissement. 

Les obligations liées à la récupération de la TVA

Il est important de noter que pour conserver le bénéfice de la récupération de la TVA, le bien doit rester affecté à l’activité de location meublée dans une résidence de services pendant au moins 20 ans. Si le bien est vendu ou si l’activité locative est interrompue avant la fin de cette période, une partie de la TVA récupérée devra être remboursée à l’administration fiscale.

De plus, le propriétaire doit impérativement facturer la TVA sur les loyers perçus auprès des locataires. Cela signifie que les loyers sont soumis à un taux de TVA de 10 % (dans le cadre d’une résidence de tourisme classée) ou de 20 % (pour les autres types de résidences). Cette obligation peut influencer la compétitivité des loyers, et il est essentiel de bien l’intégrer dans la stratégie de rentabilité de l’investissement.

En conclusion, le cumul du statut LMNP avec la récupération de la TVA est une stratégie puissante pour optimiser la rentabilité de votre investissement immobilier. Cependant, il demande une compréhension approfondie des conditions et obligations associées. Avant de vous engager, il est recommandé de consulter un expert fiscal ou un conseiller en gestion de patrimoine pour sécuriser votre projet.

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) bénéficie d’une fiscalité particulièrement attractive, qui peut être optimisée en fonction du régime fiscal choisi. 

• Le régime micro-BIC

Le régime micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) s’applique automatiquement si vos revenus locatifs annuels sont inférieurs à 72 500 €. Ce régime est simple et avantageux pour les petits investisseurs. Il vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos recettes locatives, ce qui signifie que seulement la moitié de vos revenus est soumise à l’impôt. Cet abattement couvre les charges liées à la gestion de la location, comme l’entretien courant, les réparations, ou encore les frais de gestion.

Par exemple, si vos revenus locatifs bruts s’élèvent à 20 000 € par an, seuls 10 000 € seront pris en compte pour le calcul de votre impôt sur le revenu. L’abattement forfaitaire est appliqué automatiquement, sans besoin de justifier les dépenses réelles.

• Le régime réel simplifié

Le régime réel est plus adapté si vos charges déductibles sont importantes ou si vos revenus locatifs dépassent le seuil de 72 500 €. Ce régime permet de déduire l’intégralité des charges réellement supportées, incluant :

• Les intérêts d’emprunt.
• Les frais d’entretien et de réparation.
• Les assurances et les taxes foncières.
• Les frais de gestion et d’administration.
• L’amortissement du bien et du mobilier.

L’un des avantages majeurs du régime réel est la possibilité d’amortir le bien immobilier sur une durée pouvant aller de 20 à 30 ans, ainsi que les meubles sur une période de 5 à 10 ans. Cet amortissement, qui correspond à la perte de valeur du bien au fil du temps, vient réduire de manière significative la base imposable, voire l’annuler dans certains cas, permettant ainsi de différer l’imposition.

Par exemple, si vous réalisez 30 000 € de revenus locatifs mais que vos charges déductibles et amortissements s’élèvent à 25 000 €, vous ne serez imposé que sur 5 000 € de revenus, voire sur rien du tout si les charges sont supérieures aux revenus.

Il est possible d’opter pour le régime réel même si vos revenus locatifs sont inférieurs au seuil de 72 500 €. Cette option doit être exercée avant le 1er février de l’année pour laquelle vous souhaitez que le régime réel s’applique. Cette option est tacitement reconductible chaque année, sauf renonciation expresse. 

Important : Depuis 2021, les revenus issus du LMNP sont soumis aux cotisations sociales (Prélèvements Sociaux) à un taux de 17,2 %. Ces cotisations s’appliquent après abattement pour le régime micro-BIC ou après déduction des charges et amortissements pour le régime réel. 

Oui, le statut LMNP est compatible avec le dispositif Censi-Bouvard, à condition que l’investissement concerne une résidence de services. Le dispositif Censi-Bouvard permet aux investisseurs d’obtenir une réduction d’impôt équivalente à 11 % du prix de revient du bien immobilier, répartie sur 9 ans. Cette réduction d’impôt est particulièrement intéressante lorsqu’elle est cumulée avec les avantages du LMNP, notamment la possibilité de récupérer la TVA sur l’acquisition du bien.

Pour bénéficier de ce cumul, le bien immobilier doit impérativement être loué meublé dans une résidence de services offrant au moins trois des quatre services suivants : accueil, fourniture de linge, ménage régulier, et petit-déjeuner. Cette résidence doit également être neuve ou avoir été réhabilitée pour répondre aux normes de décence et de confort.

Le cumul LMNP et Censi-Bouvard est possible à certaines conditions :

• Engagement de location : Le propriétaire doit s’engager à louer le bien meublé pendant une durée minimale de 9 ans. En cas de non-respect de cette durée, la réduction d’impôt obtenue via Censi-Bouvard devra être remboursée.
• Plafond de réduction d’impôt : La réduction d’impôt obtenue via Censi-Bouvard est plafonnée à 300 000 € par an pour l’ensemble des investissements éligibles. Ce plafond s’applique indépendamment des autres avantages fiscaux liés au statut LMNP.
• Non cumul avec d’autres dispositifs : Il est important de noter que le dispositif Censi-Bouvard ne peut pas être cumulé avec d’autres dispositifs de défiscalisation immobilière, tels que le Pinel ou le Malraux.

Grâce à ce cumul, l’investisseur peut non seulement réduire son impôt sur le revenu grâce à la réduction d’impôt Censi-Bouvard, mais également amortir le bien et les meubles, tout en déduisant les charges d’exploitation et en récupérant la TVA sur l’investissement.