Quel bail choisir pour la location de son bien en LMNP ?

Le choix du contrat locatif a un impact majeur sur la rentabilité de votre investissement, vos droits et ceux de votre locataire. Alors, quel bail choisir pour la location de son bien en LMNP ? Neofa vous présente les différentes options à votre disposition.

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Ce bail s’adresse au locataire dont le logement est sa résidence principale. Il s’agit d’un contrat de 12 mois, renouvelable par tacite reconduction.

Sous réserve d’un encadrement mis en place dans certaines communes, le loyer est libre. Pour se protéger contre les impayés et les dégradations, le bailleur est autorisé à demander un dépôt de garantie de 2 mois de loyer, hors charge, maximum et une caution.

Le bailleur peut résilier le bail à l’échéance, à condition d’informer son locataire au moins 3 mois avant la date anniversaire du contrat. Cette résiliation est, par ailleurs, possible uniquement dans l’un des cas suivants :

• La vente du logement.
• La reprise du bien pour y habiter à titre personnel ou au profit de son conjoint, partenaire de PACS, concubin notoire depuis au moins un an (et leurs descendants et ascendants respectifs).
• Un motif légitime et sérieux (impayés répétés de loyer, par exemple).

En revanche, le délai de préavis du locataire est seulement d’un mois. Il n’a, par ailleurs, pas besoin de justifier son départ.

Si votre locataire est étudiant, il peut bénéficier d’un bail particulier dont la durée est réduite à exactement 9 mois. Objectif : s’aligner sur l’année universitaire.

Le bail étudiant prend fin à l’échéance. Il ne peut en aucun cas être reconduit par tacite reconduction. En revanche, rien n’empêche le bailleur et son locataire de signer un nouveau contrat pour une durée de 9 ou 12 mois.

Le locataire peut résilier son bail, à tout moment, avec un préavis d’un mois. Les loyers sont dus au prorata du nombre de jours d’occupation.

Autre solution pour votre location meublée : le bail mobilité mis en place par la loi ELAN en 2018.

Comme son nom l’indique, ce contrat de location est toutefois réservé aux locataires en mobilité (étudiants, stagiaires, en formation professionnelle, etc.).

La durée du bail est comprise entre 1 et 10 mois, sans tacite reconduction. Le loyer est libre, sauf dans les communes pratiquant l’encadrement des locations, et fixe pendant toute la durée du contrat. Le locataire peut quitter les lieux quand il le souhaite, à condition de respecter un délai de préavis d’un mois.

Enfin, le bail mobilité présente une particularité : le bailleur ne peut demander ni caution ni dépôt de garantie.

Il s’agit d’un bail de courte durée, conclu pour 3 mois maximum. Ce contrat de location est utilisé pour louer meublé, à la nuit, à la semaine ou au mois :

• Votre résidence principale.
• Votre résidence secondaire.
• Un logement ayant fait l’objet d’un classement touristique.

Vous êtes libre de fixer le loyer de votre choix, peu importe l’emplacement géographique du bien.

Le choix du bail pour votre bien en LMNP doit correspondre aux atouts de votre logement. Un studio, situé à deux pas d’une université, est le candidat idéal pour un bail étudiant. En revanche, une grande maison avec vue sur mer devrait séduire les vacanciers avec une location saisonnière. Aligner le type de bail avec les caractéristiques uniques de votre bien est une des clés pour maximiser la rentabilité de votre investissement immobilier.