Trouver un bien à rénover sur la zone ciblée ne suffit pas à transformer votre investissement en outil de défiscalisation. La nature et le montant des travaux obligatoires pour que votre bien réponde aux critères de la loi Denormandie sont précis et peu intuitifs. Suivez le guide.
Conditions appliquées aux travaux
Travaux de 25% du prix d’achat du bien
Les travaux de rénovation doivent représenter 25% de la valeur totale de votre investissement Denormandie.
Retenez bien cette nuance entre le coût d’acquisition du bien à rénover et son prix total sous peine de ne pas profiter de votre réduction d’impôt.
Si vous achetez un bien à rénover pour 100 000€ et que vos travaux doivent représenter 25%, un budget de 25 000€ sera insuffisant pour bénéficier d’une réduction d’impôt.
Pour être éligible à votre réduction d’impôt, votre budget travaux doit représenter au moins :
100 000€ / (1 – 25%) soit 33 333€
car on obtient bien alors :
33 333 / (100 000 + 33 333) = 25%
Amélioration de la performance énergétique
La nature de ces travaux éligibles est également encadrée. Pour donner lieu à la réduction d’impôt, ils doivent répondre à l’un de ces 2 critères :
- améliorer la performance énergétique du logement d’au moins 30% pour une maison ou d’au moins 20% pour un appartement ;
- concerner au moins 2 types de travaux éligibles
Liste des travaux éligibles
- le changement de chaudière ;
- le changement du système de production d’eau chaude sanitaire ;
- l’isolation de toiture ;
- l’isolation des murs extérieurs ;
- l’isolation des fenêtres.
Qui doit faire les travaux ?
Vous devez réaliser un Diagnostic de Performance Energétique (DPE) auprès d’un spécialiste agréé avant les travaux et après leur réalisation. Ce DPE fait partie des documents à fournir au fisc en cas de contrôle.
Pensez à vérifier que le professionnel chargé de vos travaux d’amélioration de la performance énergétique est bien un artisan certifié RGE (Reconnu Garant pour l’Environnement).
Inutile de vous improviser bricoleur les weekends ou de solliciter votre oncle qui ne demande qu’à occuper sa retraite. Car ne peuvent être pris en compte dans l’enveloppe de 25% pour bénéficier de la réduction d’impôt :
- les matériaux que vous achetez directement ;
- les travaux que vous réalisez vous-même, même s’il s’agit d’isolation ;
- les travaux de décoration ;
- la construction d’une piscine…
Montant des travaux et fiscalité
Les travaux que vous allez inclure dans cette enveloppe des 25% ne pourront être comptabilisés une seconde fois comme charge déductible au niveau de vos revenus fonciers, ou pour créer un déficit foncier.
Eh oui, c’est là que ça se complique !
Vous devriez faire faire une étude complète et personnalisée… Un professionnel sait analyser la pertinence d’un investissement Denormandie par rapport à la déduction des travaux avec un déficit foncier. Venez en parler à l’un de nos conseillers.
