SCPI en viager : tout savoir
Tout le monde connaît l’achat en viager d’une maison ou d’un appartement. Eh bien, nous avons une grande nouvelle à vous annoncer : il est également possible d’acquérir des parts de SCPI en viager. Surpris ? Lisez le guide Neofa pour en savoir plus.
Publié le 26 février 2024, par :
Qu’est-ce qu’une SCPI en viager ?
Le démembrement d’une part de SCPI consiste à séparer l’achat de la nue-propriété et de l’usufruit. Dans le cadre du viager, ce démembrement est maintenu jusqu’au décès de l’usufruitier. À cette occasion, le nu-propriétaire récupère la totalité de la propriété des parts de SCPI, sans frais ni formalités supplémentaires.
Le démembrement en viager se distingue du démembrement temporaire. Ce dernier est réalisé pour une durée déterminée, connue à l’avance (de 3 à 20 ans, la plupart du temps).
Comment fonctionne la SCPI en viager ?
Imaginez, vous être l’heureux détenteur de parts de SCPI et vous souhaitez les transmettre à vos héritiers, sans pour autant vous priver de vos revenus. Vous décidez donc de leur faire donation de la nue-propriété de vos parts et d’en conserver l’usufruit. De cette manière, vous continuerez à percevoir les dividendes versés par la société de gestion, jusqu’au jour de votre décès.
Mais alors, comment calculer la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété des parts ? Eh bien, c’est la loi qui s’en charge, et plus précisément l’article 669 du Code Général des Impôts. Voici comment il s’y prend :
|
Âge de l’usufruitier |
Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
|
Moins de 21 ans |
90 % | 10 % |
|
de 21 ans à 30 ans |
80 % | 20 % |
|
de 31 ans à 40 ans |
70 % | 30 % |
|
de 41 ans à 50 ans |
60 % | 40 % |
|
de 51 ans à 60 ans |
50 % | 50 % |
|
de 61 ans à 60 ans |
40 % | 60 % |
|
de 71 ans à 80 ans |
30 % | 70 % |
|
de 81 ans à 90 ans |
20 % | 80 % |
| Plus de 91 ans | 10 % | 90 % |
En clair, plus l’usufruitier est jeune, plus la valeur de la nue-propriété est faible. Vous vous demandez sans doute à quoi ça sert de connaître la valeur des parts ? Tout simplement à calculer les droits et taxes dues au moment de la donation. Ces derniers sont calculés uniquement sur la nue-propriété. Par conséquent, plus vous êtes jeune, moins vous payez d’impôt.
Quels sont les avantages de la SCPI en viager ?
Comme nous venons de le voir, il s’agit d’un excellent moyen pour transmettre votre patrimoine de votre vivant, sans vous priver des revenus qui en découlent.
C’est aussi une solution efficace pour alléger les droits de succession de vos héritiers. En effet, rappelons-le : au moment de votre décès, ils récupèrent automatiquement la pleine propriété des parts de SCPI. Ils n’ont donc aucun impôt, taxe ou aucuns frais supplémentaires à payer.
Par ailleurs, au moment de la donation, les droits sont calculés sur une partie seulement de la valeur réelle des parts. Mieux, vous profitez des abattements fiscaux prévus par la loi. Vous pouvez ainsi transmettre la nue-propriété de vos parts de SCPI à vos enfants, jusqu’à 100 000 euros tous les 15 ans, sans payer de droits de succession.
Enfin, les SCPI offrent des rendements attractifs compris, en moyenne, entre 4 et 5 %.
Investir dans une SCPI est une bonne solution pour diversifier son patrimoine et profiter d’une rentabilité élevée. La mise en place d’un viager permet, en plus, de transmettre son patrimoine à ses héritiers à moindre coût. Pourtant, chaque situation mérite une attention particulière. Pour faire les bons choix en matière d’investissements, faites confiance aux experts indépendants Neofa.
Lire également : SCPI : usufruit vs nue-propriété ?
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