SCPI en démembrement temporaire vs SPCI en viager

Les parts de société civile de placement immobilier sont disponibles en pleine propriété ou dans le cadre d’un démembrement. Dans ce dernier cas, il existe deux options : la SCPI en démembrement temporaire ou la SPCI en viager. D’accord, mais laquelle est la plus adaptée à vos besoins ? Pour le savoir, lisez vite le comparatif Neofa.

La propriété d’un bien immobilier, comme celle des parts de SCPI, se compose de deux éléments :

• L’usufruit, c’est-à-dire le droit d’user du bien et d’en tirer les fruits.
• La nue-propriété correspondant au droit d’en disposer.

La plupart du temps, une seule et même personne détient ces deux droits. On parle alors de pleine propriété. En revanche, si un investisseur détient l’usufruit et un autre la nue-propriété, alors les droits sont démembrés. Ce démembrement de propriété peut prendre deux formes :

• Le démembrement temporaire, prévu par contrat pour une durée comprise, en général, entre 3 et 20 ans.
• Le démembrement viager dans lequel l’usufruit est détenu par un des investisseurs jusqu’à son décès.

Pour finir, clarifions un point important : à la fin de la période de démembrement, le nu-propriétaire obtient automatiquement la pleine propriété des parts de SCPI. L’usufruitier perd donc son “usus” et son “fructus”.

La plupart du temps, la SPCI en viager est une opération réalisée par des ascendants détenteurs de parts, souhaitant organiser la transmission de leur patrimoine à leurs descendants.

Dans le cadre d’une donation, il transfère alors la nue-propriété des parts à leurs enfants et en conserve l’usufruit jusqu’à leur décès. Cette opération présente plusieurs avantages :

• Les parents continuent de percevoir les dividendes versés par la société de gestion de la SCPI.
• Les droits de donation sont uniquement calculés sur la valeur de la nue-propriété. La loi prévoit, par ailleurs, un abattement de 100 000 € sur les donations, par parent et par enfant, tous les 15 ans.
• Au jour du décès des usufruitiers, les descendants récupèrent la pleine propriété des parts, sans frais ni impôts supplémentaires.

La SCPI en viager est donc un excellent moyen de réduire les droits de succession de vos héritiers, sans pour autant vous démunir.

Il s’agit ici d’une opération d’investissement dont les avantages ne sont pas les mêmes pour le nu-propriétaire et pour l’usufruitier.

Le nu-propriétaire peut acquérir des parts de SCPI à un prix décoté, variable en fonction de la durée du démembrement. Il ne perçoit toutefois aucun loyer. Il s’agit donc d’un investissement patrimonial, sur le long terme.

En contrepartie, il ne paie aucune taxe. Mieux, les parts de SCPI en nue-propriété ne sont pas intégrées à l’assiette taxable de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Enfin, une fois le démembrement terminé, il récupère l’usufruit du bien, sans attendre le décès de l’usufruitier. Il reçoit les dividendes et peut revendre ses parts afin de profiter d’une plus-value.

Pour l’usufruitier, l’objectif n’est pas le même. Il s’agit de profiter immédiatement d’un retour sur son investissement. Il perçoit, en effet, pendant tout le démembrement, les dividendes des parts, sans pour autant en être propriétaire.

Par ailleurs, lui aussi a bénéficié d’une décote sur le prix d’achat. Il optimise donc pleinement la rentabilité de son investissement.

Vous l’aurez compris : SCPI en viager ou SCPI démembrement temporaire, tout dépend de votre profil et de vos objectifs. Pour vous aider à faire le bon choix, faites confiance aux experts indépendants Neofa !