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SCPI nue-propriété vs SCPI usufruit : quel est le meilleur choix ?

L’investissement dans la pierre-papier représente une excellente stratégie pour diversifier votre patrimoine tout en bénéficiant d’un rendement élevé. Cerise sur le gâteau, vous pouvez tirer parti des avantages du démembrement de propriété. Génial, n’est-ce pas ? Mais face à ce choix, quelle est l’option la plus judicieuse : SCPI en nue-propriété ou SCPI en usufruit ? Explorons les réponses avec Neofa.

Publié le 26 février 2024, par :

SCPI en nue-propriété et SCPI en usufruit, de quoi parle-t-on ?

La SCPI nue-propriété et la SCPI usufruit font partie des SCPI de démembrement. D’accord, mais de quoi s’agit-il ?

Le démembrement est une opération juridique consistant à attribuer à deux personnes différentes les deux composantes de la pleine propriété :

  • L’usufruit, ou usus et fructus pour les intimes, correspond au droit d’user du bien et de jouir de ses fruits. En clair, l’usufruitier perçoit les loyers d’un immeuble ou les dividendes des parts de SCPI.
  • La nue-propriété, aussi connue sous le nom d’abusus, confère le pouvoir de disposer du bien ou des parts.

Le démembrement des parts de SCPI peut se faire à durée déterminée, on parle alors d’usufruit temporaire, ou en viager. Dans ce dernier cas, le démembrement perdure jusqu’au décès de l’usufruitier.

Une dernière chose importante : une fois la période de démembrement terminée, la pleine propriété revient de plein droit au nu-propriétaire.

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Quels sont les avantages d’une SCPI nue-propriété ?

L’achat de la nue-propriété des parts d’une SCPI offre à l’investisseur un nombre important d’avantages.

Il profite, d’abord, d’une décote intéressante sur le prix des parts. Plus la durée du démembrement est longue, plus la réduction est importante. C’est donc une façon simple de se constituer un patrimoine, sans apport important.

La SCPI nue-propriété est ensuite un formidable outil d’optimisation fiscale pour le nu-propriétaire. Pendant le démembrement, celui-ci ne perçoit aucun revenu. Il ne paie donc pas d’impôt. Par ailleurs, les parts en nue-propriété ne sont pas prises en compte dans le calcul de la base imposable à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Enfin, à la fin du démembrement, le nu-propriétaire perçoit les revenus des parts. Il peut également les revendre afin d’encaisser une plus-value.

Bon à savoir : Quand investir en SCPI nue-propriété ?

Cet investissement est à privilégier notamment :

  • Si vous êtes fortement ou moyennement imposé.
  • Si vous souhaitez vous constituer un patrimoine à moindre coût.
  • Si vous souhaitez préparer votre retraite sans fiscalité supplémentaire.
  • Si vous ne cherchez pas de revenus immédiats.

Les avantages de la SCPI usufruit

Si, au contraire, vous achetez l’usufruit de parts de SCPI, vous profiterez aussi de plusieurs avantages :

  • Le prix d’acquisition des parts est réduit par rapport à leur valeur réelle : par exemple, si la clé de démembrement sur 10 ans est de 30 % pour l’usufruit et 70 % pour la nue-propriété, alors la part en usufruit représente seulement 30 % de la valeur de la part en pleine propriété.
  • Vous percevez des revenus réguliers correspondant aux dividendes calculés sur la totalité des parts de la SCPI (la rentabilité annuelle des SCPI s’établit, en moyenne, entre 4 et 5 %).
  • Vous pouvez optimiser votre fiscalité en cas de déficit foncier non reportable sur le revenu global : les revenus de la SCPI viennent en compensation de ce déficit.
  • Vous ne supportez pas le risque de baisse du marché immobilier.

Bon à savoir : Quand investir dans une SCPI usufruit

Cet investissement est particulièrement attractif si :

  • Votre taux marginal d’imposition est faible : les revenus versés par la société de gestion sont imposables. Ils impactent le montant de votre impôt sur le revenu.
  • Vous privilégiez la rentabilité immédiate à la constitution d’un patrimoine.
  • Vous disposez de peu de capital pour investir.

Vous envisagez d’investir dans l’immobilier via les SCPI, ou de préparer la transmission de votre patrimoine à vos héritiers sans vous démunir ? La SCPI en usufruit pourrait être une option pertinente. Mais attention, chaque situation est différente. Pour déterminer la stratégie la mieux adaptée à votre profil, consultez un gestionnaire de patrimoine indépendant Neofa.

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Exploration des frais de transfert de l'assurance-vie : comprendre les coûts liés au transfert de ce type de contrat d'assurance.
Alain Broyon
Auteur
Alain a plus de 20 ans d'expérience dans le secteur des services financiers. Diplômé de l'Université HEC Lausanne, il devient à 32 ans, le plus jeune PDG d'une banque suisse, Dukascopy Bank. Son principal domaine d’intervention est l’innovation dans les services financiers. Alain a développé différentes sociétés avec Nicolas, notamment Planet of Finance, Money-ID et maintenant Neofa. Ses principaux domaines d'intervention sont l'innovation et la numérisation des services financiers. Alain a travaillé 4 ans avec Nicolas en tant qu'associé dans Planet of Finance.
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