Comment calculer la rentabilité d’un investissement locatif ?

Le succès d’un investissement locatif dépend en grande partie de sa rentabilité. Calculer la rentabilité d’un investissement locatif est essentiel pour évaluer son potentiel de gains et pour s’assurer qu’il répond à vos objectifs financiers. Cette démarche implique donc l’analyse de divers facteurs tels que le prix d’achat, les revenus locatifs potentiels, les dépenses courantes, etc. Voici une méthode, un guide, pour vous aider à calculer la rentabilité d’un projet immobilier. 

1. Comment calculer la rentabilité brute ? 

La rentabilité brute est un indicateur basique mais rapide pour évaluer la performance financière d’un investissement immobilier locatif. Bien que cette mesure manque de détails, elle offre un aperçu initial utile pour juger si un investissement est viable. Pour la calculer, divisez simplement le revenu locatif annuel par le coût d’achat du bien immobilier.

Prenons un exemple pour illustrer le calcul de la rentabilité brute avec des chiffres différents : supposons que vous achetiez un bien immobilier pour 100 000 € et que vous fixiez un loyer mensuel de 650 €. Dans ce cas, la rentabilité brute se calcule de la manière suivante : (650×12)/100000×100(650×12)/100000×100. Cela donne une rentabilité brute d’environ 7,8 %.

Cependant, il est important de comprendre que la rentabilité brute ne reflète pas l’intégralité des coûts associés à un investissement. Elle ne prend pas en compte les dépenses annexes telles que les frais de notaire, les coûts de rénovation, ou les charges récurrentes durant la période d’investissement. Il est donc impératif de ne pas se fier uniquement à la rentabilité brute pour prendre une décision d’investissement.

2. Comment calculer la rentabilité nette ? 

Pour obtenir une évaluation plus fine de la rentabilité d’un investissement locatif, vous devez considérer le coût total de l’opération et les dépenses liées à l’investissement. C’est comme ça que vous parviendrez à calculer la rentabilité nette. La rentabilité nette est reconnue comme étant l’indicateur le plus fiable pour comparer différents projets d’investissement, peu importe votre profil d’investisseur ou les choix spécifiques que vous faites. Par exemple, que vous choisissiez de confier la gestion de votre propriété à une tierce partie ou de souscrire une assurance contre les loyers impayés, ces dépenses opérationnelles n’affectent pas la rentabilité nette de votre projet. En effet, cette dernière reflète la performance intrinsèque du projet en lui-même.

Pour affiner le calcul de la rentabilité nette d’un investissement locatif, plusieurs éléments doivent être pris en compte. D’abord, dans le coût initial de l’investissement, il est essentiel d’inclure :

• Les frais de notaire, qui varient entre 7 à 8 % pour un bien ancien, et 2 à 3 % pour un bien neuf.
• Les frais d’agence immobilière ou de chasseur immobilier.
• Les dépenses relatives aux travaux et à l’ameublement.

Ensuite, pour obtenir un aperçu précis de la rentabilité nette, il faut déduire du total des loyers annuels les postes de dépenses suivants :

• Les charges locatives non récupérables, puisque seules certaines charges du logement peuvent être répercutées sur le locataire.
• La taxe foncière (et la taxe d’habitation pour une résidence secondaire).

La formule pour calculer la rentabilité nette devient donc : rentabilité nette = (loyer charges comprises – charges de copropriété – taxe foncière) / (prix d’achat + frais d’agence/chasse + frais de notaire + coûts des travaux + ameublement).

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3. Comment calculer la rentabilité « réelle » ? 

Alors que la rentabilité nette donne une estimation assez précise de la performance financière « théorique » de votre investissement, la rentabilité « réelle » pousse l’analyse encore plus loin en intégrant une précision accrue. Cette dernière tient compte de divers éléments, notamment :

• Vos décisions en tant qu’investisseur, telles que la gestion locative confiée à une agence, la souscription à une assurance contre les loyers impayés, le choix d’une assurance pour propriétaire non-occupant, l’engagement d’un comptable, etc.
• Les aléas, y compris les périodes où le logement n’est pas loué, des travaux inattendus dans le logement ou dans la copropriété.
• L’évolution des revenus, en gardant à l’esprit que les loyers sont révisés selon l’indice de référence des loyers (IRL).

C’est compliqué d’évaluer avec exactitude ce niveau de rentabilité avant de réaliser l’investissement. Cependant, il est possible de sélectionner des projets d’investissement où la rentabilité réelle se rapproche autant que possible de la rentabilité nette, pour une meilleure prévisibilité et clarté.

Enfin vous pouvez pousser vos calculs en considérant la rentabilité des capitaux investis Contrairement à la rentabilité locative, qui mesure la performance financière globale d’un projet, la rentabilité des capitaux investis se concentre sur l’argent que vous mettez de votre poche, c’est-à-dire votre apport personnel et les économies que vous y ajoutez mensuellement. Cet indicateur est essentiel pour évaluer la performance de votre investissement en comparaison avec d’autres options d’épargne, comme un livret A ou une assurance-vie. Finissons avec un autre aspect important de l’investissement locatif : l’effet de levier procuré par le financement bancaire. Lorsque vous empruntez pour investir, c’est en réalité la banque qui finance l’achat du bien, tandis que le locataire contribue de manière significative au remboursement de votre emprunt. Cette dynamique renforce l’attrait de l’investissement locatif en maximisant l’utilisation de vos ressources financières personnelles.