Quels sont les deux régimes d’imposition des revenus fonciers ?

Les loyers générés par une location vide sont soumis au régime microfoncier ou au régime réel. Le choix de l’un ou de l’autre dépend des recettes encaissées et du montant des charges supportées par le propriétaire. Neofa revient en détail sur les deux régimes d’imposition des revenus fonciers.

Publié le 28 décembre 2023, par :

Régime microfoncier ou régime réel : comment faire son choix ?

Lors d’une location non meublée, les loyers encaissés sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers. Ces derniers peuvent être assujettis à deux régimes fiscaux distincts :

  • Le régime micro-foncier.
  • Le régime réel.

Dans les faits, vous n’avez pas toujours le choix. Si vos revenus fonciers annuels sont supérieurs à 15 000 euros, le régime réel s’impose obligatoirement. En revanche, les propriétaires bailleurs, dont les loyers ne dépassent pas ce montant, peuvent opter pour le micro-foncier s’il le souhaite. Le choix dépendra alors du niveau des charges du logement.

Comment fonctionne le régime microfoncier ?

Pour bénéficier du régime micro-foncier, vos revenus fonciers annuels ne doivent pas dépasser 15 000 euros. Par ailleurs, le logement concerné ne doit pas bénéficier d’un régime spécial (dispositif des monuments historiques, détention en nue-propriété, etc.).

Ce régime d’imposition simplifié vous permet de profiter d’un abattement automatique de 30 % du montant des loyers bruts encaissés. En contrepartie, vous n’êtes pas autorisé à déduire les charges liées au bien. Par conséquent, seuls 70 % des revenus fonciers sont soumis à l’impôt.

Ce régime micro-foncier est particulièrement avantageux lorsque vos charges représentent moins de 30 % du loyer. En revanche, dans le cas contraire, il est préférable d’opter pour le régime réel. L’option est valable pour l’ensemble des immeubles appartenant aux différents membres du foyer fiscal. Il est donc impossible d’opter pour le régime réel pour certains biens et pour le micro-foncier pour d’autres.

Bon à savoir : Votre choix est irrévocable pendant 3 ans !
Si vous optez pour le régime micro-foncier, impossible de passer au réel avant 3 ans. Il est donc important de bien réfléchir à votre stratégie fiscale. Passée cette période initiale, votre choix est reconductible d’une année sur l’autre.

Le régime réel d’imposition des revenus fonciers

Cette fois, le contribuable est libre de déduire les frais et les charges suivantes de ces revenus fonciers :

  • Les frais d’acquisition du bien immobilier (frais de notaire, commission d’agence immobilière, etc.).
  • Les primes d’assurance.
  • Les frais de gestion.
  • La rémunération des concierges et du syndic.
  • Les charges récupérables non récupérées auprès du locataire au moment, ou après son départ.
  • Les intérêts d’emprunt.

Si les charges sont supérieures aux recettes encaissées, alors le contribuable crée un déficit foncier. Celui-ci est imputable en partie sur ses autres revenus et reportable d’une année sur l’autre selon les règles suivantes :

  • À l’exclusion des intérêts d’emprunt, le déficit foncier peut être déduit du revenu global du contribuable, dans la limite annuelle de 10 700 €.
  • Les intérêts d’emprunt et la fraction du déficit supérieure à 10 700 € sont déductibles des revenus fonciers du contribuable pendant 10 ans.

Le déficit foncier en régime réel vous permet donc de réaliser des économies d’impôts importantes. C’est d’autant plus vrai que son montant n’est pas pris en compte dans le cadre du plafonnement des niches fiscales.

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Régime d’imposition des revenus fonciers : exemple pratique

En 2022, Jean perçoit des revenus fonciers à hauteur de 12 000 euros. Ses charges s’élèvent à 2 000 euros et il paie 15 000 euros d’intérêt d’emprunt.

  • S’il opte pour le micro-foncier, son revenu foncier imposable est de 8 400 euros (12 000 – 30 % = 8 400).
  • S’il opte pour le régime réel, il peut déduire l’ensemble de ses charges et de ses intérêts d’emprunt. Il peut donc imputer 3 000 euros sur ses revenus fonciers des 10 prochaines années (12 000 – 15 000 = – 3 000). Il peut, par ailleurs, imputer 2 000 euros sur son revenu global 2022 (0 – 3 000 = – 3 000).

Vous connaissez maintenant les deux régimes d’imposition des revenus fonciers. Votre choix peut avoir un impact fort sur votre fiscalité. Pour ne pas vous tromper et mettre en place une stratégie fiscale optimale, faites confiance à un conseiller financier indépendant Neofa.

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Alain Broyon
Auteur
Alain a plus de 20 ans d'expérience dans le secteur des services financiers. Diplômé de l'Université HEC Lausanne, il devient à 32 ans, le plus jeune PDG d'une banque suisse, Dukascopy Bank. Son principal domaine d’intervention est l’innovation dans les services financiers. Alain a développé différentes sociétés avec Nicolas, notamment Planet of Finance, Money-ID et maintenant Neofa. Ses principaux domaines d'intervention sont l'innovation et la numérisation des services financiers. Alain a travaillé 4 ans avec Nicolas en tant qu'associé dans Planet of Finance.
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