Le déficit foncier : un levier d’optimisation fiscale en immobilier

L’immobilier est connu pour être un secteur offrant diverses possibilités en matière d‘optimisation fiscale. Parmi celles-ci, le dispositif du déficit foncier se démarque comme une solution particulièrement intéressante pour les investisseurs immobiliers. 

1. Comprendre le déficit foncier

Le déficit foncier est une situation fiscale qui se produit lorsque les charges liées à un bien immobilier loué non meublé sont supérieures aux revenus locatifs générés. Les charges déductibles peuvent inclure des dépenses telles que les intérêts d’emprunt, les frais de gestion, les taxes foncières, mais aussi les travaux d’entretien et de réparation.

Concrètement, si un propriétaire perçoit 10 000 euros de loyers sur une année, mais qu’il engage 15 000 euros de charges déductibles sur la même période, il est en situation de déficit foncier de 5 000 euros.

2. Les avantages du déficit foncier

Le principal avantage du déficit foncier est son impact sur l’impôt sur le revenu. En effet, le déficit foncier est déductible du revenu global de l’investisseur dans la limite de 10 700 euros par an. Ainsi, si un investisseur se trouve dans une tranche d’imposition de 30%, un déficit foncier de 10 000 euros lui permettrait d’économiser 3 000 euros d’impôts.

Au-delà de ce plafond, le solde du déficit est reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Cela permet à l’investisseur de compenser les revenus fonciers futurs et donc de réduire son imposition sur le long terme.

3. Exemple de calcul de déficit foncier

Matthieu loue un appartement non meublé en année N.

Ses revenus fonciers et ses charges se répartissent de la manière suivante :

• Revenus fonciers perçus + 1 500 €
• Intérêts d’emprunt – 2 100 €
• Autres charges  – 2 900 €
• Déficit foncier = – 3 500 €
   

Le déficit provient donc à hauteur de 600 € des intérêts d’emprunt (1 500 – 2 100) et à hauteur de 2 900 € des autres dépenses. Seule la somme de 2 900 € est imputable sur le revenu global.

Le reste du déficit, soit 600 €, sera imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

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4. Conditions et limites du déficit foncier

Pour bénéficier du déficit foncier, plusieurs conditions doivent être remplies. Premièrement, le bien immobilier doit être loué non meublé et le propriétaire doit opter pour le régime réel d’imposition. Deuxièmement, seules les dépenses d’entretien, de réparation et d’amélioration sont déductibles. Les dépenses de construction ou d’agrandissement ne sont pas déductibles.

Il faut aussi noter que le déficit foncier ne peut pas être utilisé pour compenser les autres types de revenus, comme les salaires ou les bénéfices non commerciaux. Enfin, le bien doit rester loué pendant au moins trois ans après la création du déficit.

5. Quelles charges pouvez-vous déduire de vos revenus fonciers ?

Vous pouvez déduire de vos revenus fonciers les charges suivantes :

• les frais de gestion et d’administration du bien (rémunération d’un concierge ou frais d’une agence immobilière ou d’un syndic de copropriété par exemple)
• les impôts liés au logement et non récupérables auprès du locataire telle que la taxe foncière
• les dépenses de réparation et d’entretien, qu’il s’agisse de travaux occasionnés par la vétusté du logement ou afin de faciliter sa location*
• les provisions pour charge dans le cadre d’une copropriété
• les charges locatives, si vous n’êtes pas parvenu à les récupérer auprès du locataire au 31 décembre de l’année suivant son départ
• l’indemnité d’éviction ou de relogement d’un locataire
• les primes d’assurance
• les intérêts et frais d’emprunt.

6. Comment déclarer les charges déductibles de vos revenus fonciers ?

Les charges déductibles citées précédemment sont à renseigner lors de la déclaration des revenus fonciers, à effectuer par le biais du formulaire n°2044, à joindre à votre déclaration de revenus globale, renseignée grâce au formulaire n° 2042.

Pensez à conserver les pièces vous permettant de justifier les charges déclarées : facture, plan, photographie ou tout autre élément permettant d’établir avec précision la nature et le montant des charges supportées. En effet, l’administration fiscale pourra vous demander de lui fournir ces justificatifs afin de contrôler le bien-fondé de la déduction.

En conclusion, le déficit foncier est un outil fiscal intéressant pour les investisseurs immobiliers, permettant de diminuer leur imposition sur le revenu tout en améliorant leur patrimoine immobilier. Comme tout dispositif fiscal, il convient de bien en comprendre le fonctionnement et les contraintes avant de l’utiliser. N’hésitez pas à vous rapprocher d’un conseiller en gestion de patrimoine pour bénéficier d’un accompagnement personnalisé.