L’achat en nue-propriété : un investissement intelligent à long terme

L’immobilier est une valeur refuge pour beaucoup de Français. Alors pourquoi ne pas choisir la nue-propriété pour investir dans la pierre ? L’achat en nue-propriété est une stratégie d’investissement immobilier souvent méconnue mais qui présente des avantages considérables. Selon des études, environ 15 % des investisseurs immobiliers en France optent pour ce type d’achat. Mais qu’est-ce que la nue-propriété, et pourquoi devriez-vous y prêter attention ? 

Qu’est-ce que le démembrement de propriété ? 

La nue-propriété est l’un des deux composants de la pleine propriété, l’autre étant l’usufruit. En achetant la nue-propriété d’un bien, vous en devenez le propriétaire, mais vous n’avez pas le droit de l’utiliser ou d’en tirer des revenus pendant une période définie, généralement entre 15 et 20 ans. Le bien est donc démembré. L’usufruit temporaire est alors cédé à un tiers, souvent à un bailleur institutionnel. Du coup, vous devenez plein propriétaire du bien à l’issue de la phase d’usufruit seulement. A ce moment-là, vous pourrez faire ce que vous souhaitez : l’occuper, le louer ou le vendre.  

Le démembrement de propriété peut être temporaire ou viager :

• Le démembrement viager est la situation dans laquelle l’usufruit est accordé à une personne pour toute sa vie. Ce n’est qu’à son décès que le nu-propriétaire devient alors le plein propriétaire. Très utile dans un contexte de transmission, le démembrement viager est une solution appréciée des parents souhaitant transmettre un bien à leurs enfants. 

• Le démembrement temporaire est la situation dans laquelle l’usufruit est attribué à une personne (physique ou morale) mais cette fois pour une durée déterminée. C’est à la fin de cette période que la pleine propriété revient au nu-propriétaire. 

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L’avantage majeur, c’est la diminution du prix du bien 

Par rapport à un achat en pleine propriété, l’avantage majeur de l’achat en nue-propriété est la réduction du prix. En général, les taux appliqués pour le nu-propriétaire sont les suivants en fonction de la durée de l’usufruit : 

• -40% pour 15 ans ; 
• -44% pour 17 ans ;
• -50% pour 20 ans. 

Ce mécanisme permet finalement de percevoir immédiatement quinze à vingt ans de loyers actualisés, net de charges et d’imposition. Aussi, les risques locatifs et les contraintes de gestion sont complètement éliminés. 

Autre gros avantage : aucune dépense n’est à réaliser car le bailleur va assumer l’intégralité des frais (gestion, taxe foncière, etc.). Enfin, ces logements sont souvent issus de programmes neufs et bénéficient donc de frais de notaire très bas, de l’ordre de 2% (contre 7% dans l’ancien). 

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Que faire si je veux revendre mon bien dans attendre la fin de la période de démembrement ? 

Un marché secondaire est organisé. Ainsi, vous pouvez revendre votre nue-propriété sans attendre la fin de la période de démembrement. Le nouvel investisseur bénéficiera à son tour des mêmes avantages fiscaux.