Où ne pas investir en immobilier ?

On le sait bien. En matière d’investissement locatif, il existe trois critères à respecter pour réussir son projet : l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement… Certains quartiers ou villes vous garantissent presque toujours des rendements élevés et une belle plus-value à la revente. D’autres, au contraire, sont à éviter. Alors, où ne pas investir en immobilier ? Réponse avec Neofa.

Dans les grandes agglomérations, comme Paris, Lyon ou Marseille, les risques d’un investissement immobilier sont limités. Toutefois, ils ne sont pas inexistants. En fonction de votre projet, il faudra donc étudier avec soin les quartiers et les rues à sélectionner. Le type d’investissement est aussi un facteur déterminant. Location meublée ou vide, studio étudiant ou grand appartement familial, tout dépend de l’emplacement géographique de votre bien.

À côté de ces grands classiques, il existe des villes de province où l’investissement locatif reste déconseillé. Il s’agit d’agglomérations peu attractives, désertées par leurs habitants. La vacance locative y est souvent élevée et les prix du marché immobilier en net recul. Le risque : réaliser une moins-value à la revente, voire ne jamais parvenir à trouver preneur !

Pour orienter votre investissement locatif, le mieux reste d’analyser certains indicateurs clés.

Évaluer la pertinence de votre investissement immobilier passe incontestablement par l’analyse du rendement locatif. Une ville affichant un rendement inférieur à 1 ou 2 % n’est probablement pas le choix le plus judicieux pour investir.

Cependant, cette donnée ne doit pas être votre unique critère de décision. Un rendement intéressant peut s’avérer trompeur, s’il s’accompagne d’un taux de vacance locative élevé. À l’opposé, ne sous-estimez pas les opportunités d’une ville affichant un faible rendement locatif, mais où les biens se louent rapidement.

Évaluer la pertinence de votre investissement immobilier passe incontestablement par l’analyse du rendement locatif. Une ville affichant un rendement inférieur à 1 ou 2 % n’est probablement pas le choix le plus judicieux pour investir.

Cependant, cette donnée ne doit pas être votre unique critère de décision. Un rendement intéressant peut s’avérer trompeur, s’il s’accompagne d’un taux de vacance locative élevé. À l’opposé, ne sous-estimez pas les opportunités d’une ville affichant un faible rendement locatif, mais où les biens se louent rapidement.

Elle se définit comme le rapport entre l’offre et la demande de logements. Si la tension est forte, votre bien devrait se louer rapidement. En revanche, une tension faible doit attirer votre attention. La ville n’est sans doute pas suffisamment attractive pour les locataires.

Une ville avec un bassin d’emploi conséquent attire les actifs et donc les locataires potentiels. A contrario, l’absence d’entreprises dans le secteur est un indicateur d’alerte pour votre investissement locatif.

Vérifiez également le niveau de revenus des habitants. C’est un critère important pour déterminer la nature du bien à acquérir et connaître son potentiel locatif.

Jetez un œil sur l’historique des prix de la ville où vous souhaitez investir et sur la tendance actuelle. Une baisse régulière pourrait signifier un manque d’attractivité du secteur. À terme, vous risquez de subir une moins-value sur votre investissement immobilier.

Attention, vous n’êtes jamais à l’abri d’un retournement du marché provoqué, par exemple, par une hausse des taux d’emprunt.

Privilégiez les communes de plus de 50 000 habitants afin de disposer d’un vivier de locataires suffisant.

La tendance démographique est également un point à analyser. Une baisse de la population sur le long terme démontre une faiblesse concernant l’attractivité de la ville. Prenez le temps de vérifier les projets d’aménagement prévus sur le secteur. La construction d’une nouvelle gare ferroviaire, par exemple, pourrait attirer de nouvelles familles.

Une vacance locative élevée est un mauvais signe pour votre investissement locatif. Pour vérifier ce point, consultez les rapports de l’observatoire des territoires.

Un dernier conseil : ne restez pas seul pour investir dans l’immobilier. Sélectionner la ville la mieux adaptée à votre projet nécessite du temps et une expertise approfondie du marché.