L’investissement locatif est l’un des placements les plus sûrs. Il peut même être optimisé via des dispositifs fiscaux qui diminuent votre impôt sur le revenu. Mais avant de vous lancer, il est essentiel de bien définir votre projet et de vous poser les bonnes questions.
1. Bien réfléchir au type d’investissement locatif
Neuf ou ancien ? Voilà l’une des premières interrogations qui s’imposera à vous. Chacun a ses avantages et inconvénients. Ensuite, visez-vous plutôt un logement meublé ou non-meublé ? En meublé, le loyer est 15 à 20 % supérieur et vous bénéficiez d’un régime fiscal avantageux.
Le secteur tient aussi une place prépondérante. Plus la demande locative y sera forte, plus vous pérenniserez votre investissement puisque le taux d’occupation sera élevé.
Bon à savoir : Ne négligez pas la surface
Les petites surfaces type studio sont toujours plus rentables que les grandes (4 à 5 %, contre moins de 3 %). L’inconvénient, c’est que les locataires restent moins longtemps et sont donc moins soucieux de l’entretien des lieux. Attention, donc, aux dépenses de remise en état.
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2. Déterminer le type de bail
On distingue deux types de baux :
- Le bail d’habitation classique (logement vide ou meublé) ;
- Le bail mobilité (logement meublé uniquement).
Le bail choisi détermine notamment la durée minimum de location (1 mois à 3 ans), ainsi que la durée de préavis du locataire (1 ou 3 mois) et celle du propriétaire (3 ou 6 mois, voire aucun préavis nécessaire).
3. Acheter à crédit plutôt que comptant
En règle générale, pour un bien destiné à la location, il est plus intéressant de faire un achat à crédit. Et ce, même si vous disposez des fonds pour payer comptant. D’une part, parce que si vous êtes soumis au régime réel d’imposition, vous avez la possibilité de déduire vos charges (intérêts d’emprunt, assurance, travaux…) de vos revenus fonciers. D’autre part, parce que vous pouvez profiter de l’effet de levier de l’emprunt (bénéfice dégagé lorsque le coût de votre emprunt est inférieur aux intérêts que vous rapporte votre épargne).
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4. Investissement locatif : fixer le bon niveau de loyer
Un bien sous-évalué ou au contraire surévalué perdra, dans tous les cas, en rentabilité. Pour trouver le juste milieu, fiez-vous par exemple aux tarifs pratiqués dans le quartier, à logement équivalent. Notez bien qu’à moins d’insérer une clause de révision dans le contrat de bail, le prix du loyer ne sera pas révisable.
Bon à savoir : Mise en place de plafonnements
Certaines villes comme Lille, Toulouse ou Paris imposent ou imposeront bientôt aux propriétaires bailleurs de ne pas dépasser un certain seuil : les loyers pourront tout au plus dépasser de 20 % le loyer médian fixé par décret. En savoir plus sur le rendement locatif par ville.
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5. Choisir son régime d’imposition
Nous l’avons vu, le régime réel vous permet de déduire vos charges de vos revenus fonciers. Sous le régime microfoncier, pas de déduction possible, mais vous bénéficiez, en échange, d’un abattement forfaitaire de 30 %, qu’importe le montant de vos charges. En revanche, vous ne pouvez profiter, comme avec le régime réel, de dispositifs fiscaux (Pinel, Denormandie…). Tout est donc à étudier de près pour savoir ce qui est le plus avantageux pour vous, par rapport à votre projet. À savoir que si vous dégagez plus de 15 000 € de loyer par an, vous relèverez obligatoirement du régime réel.
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6. Souscrire une garantie loyers impayés
Même en choisissant rigoureusement ses locataires, un bailleur n’est jamais à l’abri d’impayés de loyer. En souscrivant une assurance loyers impayés locataire (ALI), vous bénéficiez d’une prise en charge des arriérés de loyers, charges et taxes comprises. Cette garantie se greffe à votre contrat d’assurance habitation. Plusieurs conditions doivent être réunies pour y prétendre :
- Les revenus mensuels du locataire doivent généralement être 2,85 fois supérieurs au prix du loyer, charges comprises.
- Le locataire doit aussi être en CDI, ou en CDD et bénéficier d’aides (aide au logement, par exemple).
- Enfin, son taux d’effort (rapport entre les dépenses liées à location – loyer, charges – et ses revenus) doit être mesuré.
Attention, il peut y avoir un délai de carence d’un à trois mois. Mais votre indemnisation sera, dans tous les cas, rétroactive.
Un investissement locatif ne s’improvise pas. Pour faire un choix stratégique, une étude de marché s’impose. Il convient aussi, bien sûr, de faire le point sur vos finances et sur votre projet dans son ensemble. En confiant votre dossier à l’un des conseillers Neofa, déchargez-vous de ces tâches rébarbatives et chronophages et investissez en toute confiance !
Les trois points clés à retenir :
- Prendre le temps de définir son projet, tout en considérant le régime d’imposition le plus avantageux dans votre cas (à moins qu’il vous soit imposé).
- Préférer l’achat à crédit pour profiter, tout au moins, de l’effet de levier de l’emprunt.
- Penser à se couvrir en souscrivant une garantie loyers impayés.
