Fiscalité location meublée : le guide

C’est décidé, j’investis dans la location meublée ! Que vous exerciez cette nouvelle activité en tant que loueur professionnel ou non, il est important d’en connaître les différentes réglementations en fonction de sa situation. Car la location meublée s’apparente à une activité commerciale et non civile, ce qui change tout ! Régime micro-BIC ou régime réel, dans quel cas être exonéré d’impôt pour la location meublée, on vous dit tout. ;-)

Location meublée : quel régime d’imposition ?

Perdus face à la réglementation pour l’impôt sur la location meublée ? Pas de panique, suivez le guide ! Le régime micro-BIC et le régime réel offrent des avantages fiscaux différents en fonction de l’activité. Dans les deux cas cependant, il est obligatoire de déclarer ses bénéfices. Tous les revenus générés et perçus par des propriétaires grâce à la location ou la sous-location de locaux meublés sont imposables, et doivent en conséquence être déclarés à l’administration fiscale.

Les bénéfices sont en effet soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et ne relèvent pas des revenus fonciers. Le propriétaire est dans l’obligation de procéder à la déclaration du début de son activité avant de choisir son mode d’imposition. Il a alors le choix entre deux options :

• LMNP (Activité de location meublée non professionnelle) : l’activité doit être déclarée au greffe du tribunal de commerce dont dépend le bien loué ;
• LMP (activité de Location meublée professionnelle) : l’activité est à déclarer au CFE (Centre de formalités des entreprises) de la chambre de commerce et d’industrie compétente.

Le mode de déclaration des revenus locatifs va dépendre du régime d’imposition choisi, qui est lui-même lié au montant des recettes annuelles ! Vous ne vous y attendiez pas, si ? ;-)

Le régime fiscal micro-BIC

Commençons par le régime le plus simple ! Le régime fiscal micro-BIC (Bénéfices industriels et commerciaux) est un régime fiscal accessible aux individus exerçant une activité industrielle, commerciale ou artisanale et dont les recettes ne dépassent pas certains montants.
L’entreprise doit être une entreprise individuelle, une EIRL ou une EURL ayant pour gérant associé unique une personne physique.

Ce régime s’applique automatiquement lorsque le montant des recettes annuelles issues de la location d’un bien d’habitation meublé est inférieur à 72 600 € HT, et à 176 200 € HT pour les locations de chambres d’hôtes et meublés de tourisme classés. Ces montants correspondent aux seuils fixés du régime microentreprise, et permettent de bénéficier de nombreux avantages et allégements sur l’impôt de la location meublée.

Régime micro-BIC : les avantages fiscaux

Le régime d’imposition micro-BIC présente des avantages fiscaux très intéressants ! Le loueur peut notamment bénéficier d’une exonération de cotisations sociales et d’un abattement forfaitaire sur l’impôt de la location meublée de 50 %.
C’est-à-dire qu’il peut être imposé uniquement sur le bénéfice taxable, à savoir les recettes locatives annuelles diminuées de l’abattement. En revanche, il n’est pas possible de déduire les charges réelles (charges de copropriété, taxes foncières et charges locatives, notamment) en optant pour ce régime fiscal. Vous suivez ?

Régime fiscal réel

Plus complexe sur le plan de la comptabilité que le régime micro-BIC, le régime fiscal réel s’avère très favorable pour les professionnels. Ce régime réel s’applique de plein droit si les recettes annuelles sont supérieures à 72 600 € HT, et à la demande si un individu souhaite quand même être soumis à ce régime malgré des recettes inférieures au montant fixé.

C’est un fait, ce régime présente de nombreux avantages ! Il permet en effet de déduire l’intégralité de ses charges des recettes locatives, ce qui s’avère particulièrement intéressant lorsque celles-ci sont lourdes.

Lire également : Régime micro BIC ou régime réel en LMNP ? 

Quand opter pour le régime fiscal réel ?

Il est possible d’opter pour le régime fiscal réel dès le démarrage de l’activité, et jusqu’au dépôt de la première déclaration. En revanche, pour passer du régime micro-BIC au régime réel, il faut impérativement procéder au changement avant le 1er février de l’année au titre de laquelle il est souhaité d’être soumis au régime réel. À vos agendas, donc ! ;-)

Bon à savoir : Les démarches pour passer du micro-BIC au régime réel
Pour changer de régime, il faut adresser une lettre recommandée avec accusé de réception au centre des impôts des entreprises auquel le bien loué est rattaché, contenant un courrier de levée d’option. L’option régime réel est valable pour un an, reconductible tacitement pour la même période.

Régime fiscal réel : les avantages fiscaux

Si le régime micro-BIC s’avère être simple et accessible, le régime fiscal réel est dans de nombreux cas plus favorable au contribuable ; c’est surtout vrai lorsque les charges liées au logement sont lourdes. Celles-ci peuvent être déduites au contraire du régime micro-BIC, et concernent :

• Les droits d’enregistrement et les frais de notaire si la location meublée commence l’année de l’acquisition du bien ;
• Les intérêts de l’emprunt et frais de dossier ;
• Les impôts locaux : taxe d’habitation et taxe d’enlèvement des ordures ménagères notamment ;
• La taxe foncière ;
• Les factures d’entretien et de réparations ;
• Intérêts d’emprunt immobilier ;
• Les frais de gestion ;
• Les frais d’assurance ;
• Les factures relatives aux achats d’ameublement (vaisselle, petit électroménager, etc.) ;
• Les frais de tenue de comptabilité ;
• Les honoraires de l’expert-comptable ;
• Les frais de procédure en cas de litige avec un locataire ;
• Les abonnements et consommations (électricité, Internet, téléphone…) inclus dans le montant du loyer.

On considère que, au-delà de 50 % de charges en régime micro-BIC, le régime d’imposition réel devient plus attrayant sur le plan fiscal.

Dans quels cas bénéficier d’une exonération d’impôt pour une location meublée ?

Saviez-vous qu’il existe certains cas où il est possible de bénéficier d’une exonération d’impôt pour une location meublée ?

En effet, la loi prévoit une exonération totale d’impôt sur les revenus générés par la location meublée dans certains cas, à savoir :

• Le bien loué est composé d’une ou plusieurs pièces faisant partie de la résidence principale du loueur ;
• Le prix du loyer est dit raisonnable et n’excède pas les montants publiés par l’administration et réévalués tous les ans (191 € par mètre carré par an en Île-de-France et 141 € dans les autres régions du territoire en 2021) ;
• La location concerne des personnes de passage, qui n’y élisent pas domicile ;
• Les recettes brutes annuelles de la location restent inférieures à 760 €.

Prenons un exemple : vous souhaitez louer une chambre meublée de 20 m2 dans votre résidence principale à Marseille. Pour pouvoir prétendre à l’exonération en 2021, le loyer mensuel hors charges ne doit pas dépasser : (141 x 20) / 12 = 235 €.
S’il s’agit d’une location à Paris, alors le loyer mensuel hors charge ne devra pas excéder : (191 x 20) / 12 = 318,33 €.

En cas de dépassement du plafond fixé à 760 €, vous êtes imposable sur la totalité des recettes issues de la location, c’est-à-dire du total des montants perçus en contrepartie de la location du bien.

En résumé, il est possible de profiter de l’exonération si l’activité de location meublée reste très occasionnelle et qu’elle ne génère que de faibles revenus. Vous avez d’autres questions ? Contactez nos conseillers financiers Neofa ! Ils vous aideront à faire les bons choix et à gagner en autonomie sur ces sujets pour l’avenir. ;-)

Les trois points clés à retenir :

• Pour être considéré comme une location meublée, un bien doit mettre à disposition du locataire des éléments mobiliers indispensables et nécessaires à son occupation normale par le locataire.
• Un loueur en meublé est considéré comme professionnel si les recettes de son activité excèdent 23 000 € sur l’année civile et si elles excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans certaines catégories.
• Un loueur non professionnel doit s’inscrire auprès du greffe du tribunal de commerce dont dépend le bien loué, et un professionnel auprès des CFE.