Quelle est la principale différence entre Pinel et Denormandie ?

Pinel comme Denormandie sont deux dispositifs immobiliers permettant d’investir dans le locatif tout en profitant d’avantages fiscaux. Si tous les deux présentent de fortes similitudes, ils se distinguent sur un point majeur : la nature de l’investissement. Explications.

Publié le 28 décembre 2023, par :

La principale différence entre Pinel et Denormandie : la nature de l’investissement

Les investissements dans le cadre du dispositif Pinel et Denormandie se distinguent par la nature même de l’opération. Les types de biens éligibles et les travaux requis sont, en effet, très différents.

La nature du bien

Pinel est surtout connu pour ses avantages fiscaux dans le cadre de l’acquisition d’un bien neuf. Pourtant, peu de contribuables le savent, mais ce dispositif permet également d’investir dans un bien ancien à rénover.

A contrario, Denormandie n’offre pas ces deux possibilités. Le bien concerné par la défiscalisation est nécessairement un logement ancien dans lequel des travaux sont effectués. Ces derniers doivent d’ailleurs représenter au moins 25 % du coût total de l’opération.

La nature des travaux à réaliser

La nature de l’investissement entre Pinel et Denormandie diffère de nouveau quant aux travaux à réaliser. Le dispositif Denormandie impose au moins l’un des travaux suivants :

  • L’amélioration de la performance énergétique du logement de 20 % au moins ou 30 % pour les logements individuels.
  • Deux types de travaux minimum parmi une liste précise.
  • La création de surface habitable nouvelle.

Concernant Pinel, dans le neuf, aucune rénovation n’est évidemment nécessaire. Dans l’ancien en revanche, les travaux de rénovation et de réhabilitation doivent permettre au logement de respecter les critères de décence et de performance énergétique. Le bien doit notamment être en conformité avec le label BBC Rénovation 2009 ou le label HPE 2009.

Les autres différences entre Pinel et Denormandie

Il existe d’autres différences à mentionner entre ces deux dispositifs de défiscalisation.

La localisation des logements concernés

En Pinel, les biens doivent être achetés en zone tendue (A, ABis ou B1). Dans le cadre du dispositif Denormandie, ils doivent se trouver :

  • Dans une commune située en zone « cœur de ville ».
  • Dans une ville sous convention d’opération de revitalisation de territoire (ORT).
  • Dans un territoire à fort besoin de réhabilitation de l’habitat.

Le taux de réduction d’impôt

Depuis avril 2023, la réduction d’impôt Pinel dans l’ancien (comme dans le neuf) est passée à 10,5 % pour une location de six ans, 15 % pour 9 ans et 17,5 % pour 12 ans. Ces taux seront revus à la baisse en 2024. Pinel doit définitivement disparaître en 2025 pour laisser place au dispositif Pinel+ (ou Super Pinel), déjà en vigueur.

Dans le cadre du dispositif Denormandie, les investisseurs profitent quant à eux :

  • De 12 % du prix du bien pour une période de location de six ans.
  • De 18 % pour une période de location de neuf ans.
  • De 21 % pour une période de location de douze ans.

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Les points communs entre Pinel et Denormandie

Les points communs entre Pinel et Denormandie sont nombreux. Ils concernent notamment le plafond d’investissement et les conditions liées aux locataires comme celles relatives à la location.

Le plafond d’investissement

Dans les deux dispositifs, la réduction d’impôt est calculée sur un investissement maximum de 300 000 € et 5 500 m² de surface habitable.

Si votre investissement est plus important, la fraction dépassant ce plafond ne sera pas prise en compte dans la base de calcul de votre avantage fiscal.

Les conditions liées aux locataires

En Denormandie, comme en Pinel, le locataire ne doit pas appartenir à votre foyer fiscal.

Par ailleurs, le logement concerné doit être sa résidence principale.

Enfin, son revenu fiscal de référence ne doit pas dépasser les plafonds prévus par la loi.

Les conditions liées à la location

Dans les deux dispositifs, le logement doit être loué vide pour une durée de six, neuf ou douze ans.

En parallèle, le loyer mensuel hors charge doit respecter le plafond fixé par la loi en fonction de la localisation du bien.

Alors, Pinel ou Denormandie ? Votre choix dépend de votre situation personnelle et de vos objectifs financiers. Pour découvrir les investissements les plus adaptés à votre profil, prenez contact avec un conseiller en gestion de patrimoine Neofa.

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Nicolas Delorme
Auteur
Nicolas a 15 ans d’expérience internationale et a travaillé au sein de la banque privée suisse Lombard Odier pendant 10 ans, où il a créé et développé avec succès les activités d’intermédiaire financier de Lombard Odier en Asie où il a vécu pendant 5 ans. Il a ensuite dirigé les activités de développement commercial international des gérants de fortune indépendants et des family offices genevois. Nicolas a travaillé 4 ans avec Alain en tant qu'associé dans Planet of Finance.
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