C’est bien joli d’investir dans l’immobilier, mais quand vient la déclaration d’impôts, la facture est salée. Vous ne vous y attendiez pas ? Valeur d’actif immobilier, montant des dettes déductibles, barème d’imposition, découvrez comment bien calculer le montant de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI)… et faire votre déclaration.
Comment calculer le patrimoine net taxable à l’IFI ?
Le montant de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) est calculé à partir de la somme des biens immobiliers constituant le patrimoine brut taxable, auquel viennent se soustraire les dettes déductibles de l’actif. C’est à ce moment-là seulement que le taux d’imposition est appliqué à ce patrimoine net taxable. Déterminons la composition du patrimoine net imposable.
Calculer la valeur de l’actif immobilier
Comment déterminer le patrimoine brut ? L’assiette de l’IFI est en fait constituée de tous les biens et droits immobiliers détenus directement (résidences principales et secondaires, biens loués, biens immeubles bâtis et non bâtis, droits d’usages, droits démembrés…) et indirectement, c’est-à-dire des parts et actions de sociétés ou d’organismes. Vous avez cependant droit à un abattement sur la résidence principale.
Mais quelle valeur prendre pour évaluer vos biens immobiliers ? Usuellement, c’est la valeur vénale réelle qui est retenue pour le calcul de la valeur du patrimoine à l’actif. La valeur vénale est celle du bien lorsqu’il n’est pas occupé. On parle de valeur vénale réelle pour représenter le prix que l’on obtiendrait si l’on vendait le ou les biens à la date du 1er janvier, en prenant en compte le marché et les caractéristiques du bien.
Comment évaluer les parts et actions ? Il faut retenir uniquement la fraction correspondant aux biens et droits immobiliers. Si les actifs sont cotés en bourse, alors vous pouvez choisir entre :
- Le dernier cours connu au 1e janvier ;
- La moyenne des 30 derniers cours, avant le 1e janvier.
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Calculer la valeur du passif déductible de l’actif
Les dettes et charges déductibles correspondent aux dettes afférentes aux charges et à l’entretien, c’est-à-dire les montants investis par les prestataires pour les réparations, aux dettes afférentes aux travaux ou aux dettes afférentes à l’acquisition, construction et reconstruction de biens et droits.
Certains impôts et taxes sont également déductibles, comme la taxe foncière et l’IFI, et c’est alors le montant de l’année précédente qui est reporté, jusqu’à régularisation l’année suivante.
Par contre, ne sont pas déductibles de cet impôt toutes les taxes à la charge de l’occupant comme la taxe d’habitation ainsi que la part d’impôt correspondant aux revenus des biens immobiliers, c’est-à-dire les revenus fonciers. Après ces réductions d’impôts, l’impôt sur la fortune immobilière sera plafonné.
Réduction en cas de don à des organismes d’intérêt général
Dans la limite globale annuelle de 50 000 €, vous pouvez déduire 75 % des versements effectués au profit d’organismes établis en France ou dans un Etat Européen. Voici les cas possibles :
- établissements de recherche ou d’enseignement supérieur ou supérieur consulaire ou d’enseignement artistique publics ou privés, d’intérêt général, à but non lucratif
- fondations reconnues d’utilité publique
- structures d’insertion par l’activité économique régies par le code du travail (associations intermédiaires, entreprises d’insertion…),
- fondations universitaires
- fondations partenariales, de l’Agence nationale de la recherche, des groupements d’employeurs pour l’insertion et la qualification (GEIQ)
- associations reconnues d’utilité publique ayant pour objet le financement et l’accompagnement de la création et de la reprise d’entreprises (association pour le droit à l’initiative économique (ADIE), du Réseau Entreprendre et de France Initiative).
Cette réduction s’applique aux versements réalisés de la date limite de dépôt de votre déclaration de revenus. Elle n’est pas cumulable avec les réductions d’impôt sur le revenu (IR). Si le versement remplit les conditions pour être déduit à l’impôt sur le revenu et à l’IFI, un même montant ne peut pas être utilisé deux fois. Une ventilation de la somme entre réduction d’impôt à l’impôt sur le revenu ou à l’IFI est néanmoins possible.
Comment utiliser le barème de l’IFI ?
Les tranches et les taux de l’IFI
L’IFI est soumis à un barème progressif, semblable à celui de l’impôt sur le revenu, c’est-à-dire que le taux d’imposition augmente en même temps que la tranche. Appelons « PNT » la valeur nette taxable du patrimoine. Alors pour le calcul de l’IFI :
- En dessous de 800.000€, le PNT n’est pas taxé ;
- Jusqu’à 1,3M, le PNT est taxé à 0,5% ;
- Jusqu’à 2,57M, le PNT est taxé à 0,7% ;
- Jusqu’à 5M, le PNT est taxé à 1% ;
- Jusqu’à 10M, le PNT est taxé à 1,25% ;
- Au-delà de 10M, le PNT est taxé à 1,5%.
Une fois que le montant de l’impôt sur la fortune immobilière est calculé, une décote est encore retirée pour les patrimoines proches du seuil d’imposition, c’est-à-dire ceux compris entre 1,3M€ et 1,4M€. La décote est égale à 17.500 – 1,25% PNT.
Exemple de calcul de l’IFI
Prenons comme exemple un PNT de 1,5 million d’euros. Voici comment calculer l’IFI en tenant compte du barème :
- taux de 0% pour la tranche de 0 à 800 000€ = 0
- taux de 0,5% pour la tranche jusqu’à 1,3M€, soit (1 300 000 – 800 000) x 0,5 % = 2500€
- taux de 0,7% pour la tranche supérieure, soit (1 500 000 – 1 300 000) x 0,7 % = 1400€
Dans ce cas, le montant de l’IFI est de 3900 €.
Calcul du montant de la décote de l’IFI entre 1,3M€ et 1,4M€
Si vous déclarez un patrimoine dont la valeur est comprise entre 1 300 000 € et 1 400 000 €, vous bénéficiez d’une décote, c’est-à-dire une valeur à retrancher du montant de l’IFI calculé selon les tranches du barème. Le montant de la décote IFI se calcule de la manière suivante :
17 500 € – 1,25 % du patrimoine net taxable
Exemple de calcul pour un patrimoine net taxable de 1,35 million €
IFI hors décote = (500 000 € x 0,5 %) + (50 000 € x 0,7 %) = 2 500 € + 350 € = 2 850 €
Décote applicable = 17 500 € – (1,35 million € x 1,25 %) = 625 €
Montant IFI = 2850 € – 625 € = 2 225 €
Plafond de l’IFI
Le montant de l’IFI est réduit si besoin afin que l’ensemble de vos impôts ne dépasse pas 75% de vos revenus.
Concrètement, il faut faire la somme de l’IFI et de votre impôt sur le revenu, incluant les prélèvements sociaux et la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus inclus. Si cela dépasse 75% de vos revenus, alors l’IFI est réduit afin que ce plafond ne soit pas dépassé.
Comment déclarer son impôt sur la fortune immobilière ?
Tout comme l’impôt sur le revenu (IR), l’impôt sur la fortune immobilière doit être déclaré sur le formulaire n°2042-IFI, annexe à la déclaration d’impôt, sur papier ou en ligne. Vous pourrez trouver un aperçu de ce formulaire sur le simulateur du gouvernement. Suite à votre déclaration, le montant de votre impôt sera calculé et vous recevrez alors un avis d’imposition, par courrier ou mail, comme pour l’IR.
Comme l’IFI est valable pour l’entièreté du foyer fiscal, les couples mariés, pacsés ou en concubinage doivent effectuer une seule déclaration d’IFI, réunissant le patrimoine immobilier des deux partenaires, ainsi que de leurs enfants mineurs et des tierces personnes du foyer, redevables de l’IFI.
Les couples mariés peuvent toutefois déclarer leur fortune immobilière séparément dans les cas particuliers suivants :
- Ils sont mariés en séparation de biens et ne vivent pas sous le même toit ;
- Ils sont en instance de divorce.
Vous devez respecter le calendrier fiscal. En cas de retard de déclaration de l’IFI, vous devrez payer une majoration de 10% de votre impôt jusqu’à 30 jours après la mise en demeure et de 40% au-delà de ce délai.
En résumé, pour calculer le montant de son IFI, il faut prendre en compte uniquement la valeur vénale réelle de vos biens et droits immobiliers et la fraction de vos parts ou actions de sociétés immobilières. L’application du barème progressif de l’IFI détermine le taux d’imposition, appliqué au patrimoine taxable à l’IFI. Vous n’avez plus qu’à déclarer ce montant via le formulaire en ligne.
