IFI : l’impôt sur la fortune immobilière

L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) dépend du montant de votre patrimoine immobilier en France et à l’étranger. S’il dépasse 1,3 million d’euros en valeur nette, alors vous y êtes assujetti. Mais savoir si vous êtes éligible ou pas à cet impôt n’est pas si simple. Quels sont les biens immeubles concernés par l’IFI ? Comment l’IFI est-il calculé ? Découvrez tout ce que vous devez savoir et comprendre sur l’IFI.

Le 1er janvier 2018, l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) a remplacé l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF). Autrefois, le patrimoine global, mobilier et immobilier, était pris en compte dans le calcul de l’ISF. Désormais, avec l’IFI, l’assiette fiscale est réduite car elle ne prend en compte que les biens et droits immobiliers. Cette nouvelle taxe est à déclarer en même temps que ses revenus, afin que le montant de l’impôt à payer soit calculé par l’administration.

Tout résident fiscal français est soumis à l’IFI lorsque la valeur nette imposable de son patrimoine immobilier est supérieure à 1,3 million € au 1er janvier 2024. La déclaration prend en compte tous les biens (bâtis ou non) et droits immobiliers (usufruit, droit d’usage ou d’habitation…) détenus par toutes les personnes composant le foyer fiscal, que ce soit en France ou à l’étranger. A noter que vous devez déclarer tous les biens et droits immobiliers détenus par le foyer fiscal tout en entier et pas seulement ceux vous appartenant.

En résumé, si vous êtes concerné par cet impôt, nous vous conseillons vivement de lire notre page sur les gestionnaires de fortune. Vous pouvez nous contacter directement pour discuter ensemble de votre IFI : 

Le barème de calcul est progressif et similaire à celui utilisé pour l’ancien ISF. Le taux d’imposition de l’IFI varie donc de 0.5% à 1,5%. Toutefois, bien que le seuil d’imposition commence à 1,3 million €, le calcul commence lui à 800.000€. En dessous, le taux appliqué est nul. Il existe cependant une décote pour les foyers dont le patrimoine est proche du seuil, entre 1,3 et 1,4 million.

Si vous déclarez un patrimoine dont la valeur est comprise entre 1 300 000 € et 1 400 000 €, vous bénéficiez d’une décote, c’est-à-dire une valeur à retrancher du montant de l’IFI calculé selon les tranches du barème. Le montant de la décote IFI se calcule de la manière suivante :
17 500 € – 1,25 % du patrimoine net taxable

Exemple de calcul pour un patrimoine net taxable de 1,35 million €
IFI hors décote = (500 000 € x 0,5 %) + (50 000 € x 0,7 %) = 2 500 € + 350 € = 2 850 €
Décote applicable = 17 500 € – (1,35 million € x 1,25 %) = 625 €
Montant IFI = 2850 € – 625 € = 2 225 €

Vous avez la possibilité de calculer le montant de votre IFI.

Certains biens immobiliers sont exonérés d’impôts comme les bois et forêts, ainsi que les biens et droits professionnels affectés à certaines activités.
Vous pouvez déduire de votre base fiscale toutes vos dettes liées à l’acquisition, l’entretien et la construction de biens immobiliers, mais aussi certains impôts comme la taxe foncière ou l’IFI lui-même. Retrouvez toutes les exonérations et les dettes déductibles sur le site du gouvernement.

En gros, le montant de l’IFI est ajusté si besoin afin que l’ensemble de vos impôts ne dépasse pas 75% de vos revenus.
Concrètement, il faut faire la somme de l’IFI et de votre impôt sur le revenu, incluant les prélèvements sociaux et la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus inclus. Si cela dépasse 75% de vos revenus, alors l’IFI est réduit afin que ce plafond ne soit pas dépassé.

Les personnes assujetties à l’IFI sont toutes les personnes physiques rattachées à un foyer fiscal en France et ce, quelle que soit leur nationalité. Tous les biens immobiliers en France ou à l’étranger sont donc concernés par l’IFI. Ainsi, les personnes morales, groupements ou organismes sans personne physique n’y sont pas assujettis.
Dans le cas où vous êtes rattaché fiscalement à la France et possédez des biens immobiliers à l’étranger, imposables dans les deux pays à une taxe semblable à l’IFI, vous pouvez éviter la double imposition en imputant l’impôt à l’étranger.

Sur votre déclaration IFI, vous devez communiquer l’ensemble de vos biens immobiliers constituant votre patrimoine : résidences principales et secondaires, y compris les dépendances rattachées, les biens loués, les monuments historiques, les terrains et immeubles non bâtis, mais également tous les droits immobiliers (usufruit et autres droits d’usage, notamment).

Comme expliqué précédemment, vous bénéficiez d’un abattement de 30% sur la valeur de votre résidence principale, à condition qu’elle ne soit pas détenue par le biais d’une SCI de gestion.

Si vous êtes résident français, vous devez déclarer tous vos biens en France comme à l’étranger. Si vous êtes non-résident, vous ne devez déclarer que les biens en France. Vous pouvez consulter notre article sur la fiscalité des non-résidents.

Lorsque l’on parle de la déclaration d’impôt sur la fortune immobilière (IFI) en France, il est important de savoir que certains types d’investissements liés à l’immobilier doivent être pris en considération. Cela inclut les parts ou actions que l’on détient dans des sociétés ou organismes qui possèdent des biens immobiliers sur le territoire français. La valeur de ces biens doit être déclarée, mais il convient de noter que les biens immobiliers détenus indirectement ne sont pris en compte que si vous possédez au moins 10 % du capital de la société propriétaire. De plus, il existe des exceptions lorsque ces biens immobiliers sont utilisés dans le cadre de l’activité de la société ou d’une société liée.

Aussi, il faut prendre en compte dans votre déclaration la fraction de la valeur de rachat au 1er janvier 2024 qui représente les actifs immobiliers imposables inclus dans les unités de compte des contrats d’assurance-vie. Cette mesure vise à prendre en compte la part de la valeur de rachat de ces contrats qui est attribuable aux actifs immobiliers imposables. 

La déclaration d’IFI inclut également les biens et droits immobiliers qui ont été transférés en fiducie.