IFI : l’impôt sur la fortune immobilière

L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) dépend du montant de votre patrimoine immobilier en France et à l’étranger. S’il dépasse 1,3 million d’euros en valeur nette, alors vous y êtes assujetti. Mais savoir si vous êtes éligible ou pas à cet impôt n’est pas si simple. Quels sont les biens immeubles concernés par l’IFI ? Comment l’IFI est-il calculé ? Découvrez tout ce que vous devez savoir et comprendre sur l’IFI.

Publié le 12 février 2024, par :

C’est quoi l’impôt sur la fortune immobilière ?

Remplacement de l’ISF

Le 1er janvier 2018, l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) a remplacé l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF). Autrefois, le patrimoine global, mobilier et immobilier, était pris en compte dans le calcul de l’ISF. Désormais, avec l’IFI, l’assiette fiscale est réduite car elle ne prend en compte que les biens et droits immobiliers. Cette nouvelle taxe est à déclarer en même temps que ses revenus, afin que le montant de l’impôt à payer soit calculé par l’administration.

Seuil de l’IFI (montant du patrimoine)

Tout résident fiscal français est soumis à l’IFI lorsque la valeur nette imposable de son patrimoine immobilier est supérieure à 1,3 million € au 1er janvier 2024. La déclaration prend en compte tous les biens (bâtis ou non) et droits immobiliers (usufruit, droit d’usage ou d’habitation…) détenus par toutes les personnes composant le foyer fiscal, que ce soit en France ou à l’étranger. A noter que vous devez déclarer tous les biens et droits immobiliers détenus par le foyer fiscal tout en entier et pas seulement ceux vous appartenant.

Bon à savoir :
Les biens des enfants mineurs dont vous avez l’administration légale des biens sont pris en compte.

En résumé, si vous êtes concerné par cet impôt, nous vous conseillons vivement de lire notre page sur les gestionnaires de fortune. Vous pouvez nous contacter directement pour discuter ensemble de votre IFI

Comment fonctionne l’impôt sur la fortune immobilière ?

Quel est le barème, les tranches et le taux d’imposition de l’IFI ?

Le barème de calcul est progressif et similaire à celui utilisé pour l’ancien ISF. Le taux d’imposition de l’IFI varie donc de 0.5% à 1,5%. Toutefois, bien que le seuil d’imposition commence à 1,3 million €, le calcul commence lui à 800.000€. En dessous, le taux appliqué est nul. Il existe cependant une décote pour les foyers dont le patrimoine est proche du seuil, entre 1,3 et 1,4 million.

Bon à savoir :
Votre résidence principale fait l’objet d’un abattement de 30 % sur sa valeur au 1er janvier 2024. Donc si votre maison a une valeur nette de 200 000€, sa valeur sera finalement de 140 000€ dans le calcul de l’IFI.

Comment calculer la décote de l’IFI entre 1,3M€ et 1,4M€ ?

Si vous déclarez un patrimoine dont la valeur est comprise entre 1 300 000 € et 1 400 000 €, vous bénéficiez d’une décote, c’est-à-dire une valeur à retrancher du montant de l’IFI calculé selon les tranches du barème. Le montant de la décote IFI se calcule de la manière suivante :
17 500 € – 1,25 % du patrimoine net taxable

Exemple de calcul pour un patrimoine net taxable de 1,35 million €
IFI hors décote = (500 000 € x 0,5 %) + (50 000 € x 0,7 %) = 2 500 € + 350 € = 2 850 €
Décote applicable = 17 500 € – (1,35 million € x 1,25 %) = 625 €
Montant IFI = 2850 € – 625 € = 2 225 €

Vous avez la possibilité de calculer le montant de votre IFI.

Exonérations et dettes déductibles

Certains biens immobiliers sont exonérés d’impôts comme les bois et forêts, ainsi que les biens et droits professionnels affectés à certaines activités.
Vous pouvez déduire de votre base fiscale toutes vos dettes liées à l’acquisition, l’entretien et la construction de biens immobiliers, mais aussi certains impôts comme la taxe foncière ou l’IFI lui-même. Retrouvez toutes les exonérations et les dettes déductibles sur le site du gouvernement.

Quel est le plafonnement de l’IFI ?

En gros, le montant de l’IFI est ajusté si besoin afin que l’ensemble de vos impôts ne dépasse pas 75% de vos revenus.
Concrètement, il faut faire la somme de l’IFI et de votre impôt sur le revenu, incluant les prélèvements sociaux et la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus inclus. Si cela dépasse 75% de vos revenus, alors l’IFI est réduit afin que ce plafond ne soit pas dépassé.

Qui est concerné par l’impôts sur la fortune immobilière ?

Les personnes assujetties à l’IFI sont toutes les personnes physiques rattachées à un foyer fiscal en France et ce, quelle que soit leur nationalité. Tous les biens immobiliers en France ou à l’étranger sont donc concernés par l’IFI. Ainsi, les personnes morales, groupements ou organismes sans personne physique n’y sont pas assujettis.
Dans le cas où vous êtes rattaché fiscalement à la France et possédez des biens immobiliers à l’étranger, imposables dans les deux pays à une taxe semblable à l’IFI, vous pouvez éviter la double imposition en imputant l’impôt à l’étranger.

Quels biens immobiliers sont concernés par l’IFI ? (patrimoine taxable)

Déclaration de l’IFI et abattement sur résidence principale

Sur votre déclaration IFI, vous devez communiquer l’ensemble de vos biens immobiliers constituant votre patrimoine : résidences principales et secondaires, y compris les dépendances rattachées, les biens loués, les monuments historiques, les terrains et immeubles non bâtis, mais également tous les droits immobiliers (usufruit et autres droits d’usage, notamment).

Comme expliqué précédemment, vous bénéficiez d’un abattement de 30% sur la valeur de votre résidence principale, à condition qu’elle ne soit pas détenue par le biais d’une SCI de gestion.

Et pour les non-résidents français ?

Si vous êtes résident français, vous devez déclarer tous vos biens en France comme à l’étranger. Si vous êtes non-résident, vous ne devez déclarer que les biens en France. Vous pouvez consulter notre article sur la fiscalité des non-résidents.

Comment les placements et liquidités liés à l’immobilier sont-ils imposés ?

Lorsque l’on parle de la déclaration d’impôt sur la fortune immobilière (IFI) en France, il est important de savoir que certains types d’investissements liés à l’immobilier doivent être pris en considération. Cela inclut les parts ou actions que l’on détient dans des sociétés ou organismes qui possèdent des biens immobiliers sur le territoire français. La valeur de ces biens doit être déclarée, mais il convient de noter que les biens immobiliers détenus indirectement ne sont pris en compte que si vous possédez au moins 10 % du capital de la société propriétaire. De plus, il existe des exceptions lorsque ces biens immobiliers sont utilisés dans le cadre de l’activité de la société ou d’une société liée.

Aussi, il faut prendre en compte dans votre déclaration la fraction de la valeur de rachat au 1er janvier 2024 qui représente les actifs immobiliers imposables inclus dans les unités de compte des contrats d’assurance-vie. Cette mesure vise à prendre en compte la part de la valeur de rachat de ces contrats qui est attribuable aux actifs immobiliers imposables. 

La déclaration d’IFI inclut également les biens et droits immobiliers qui ont été transférés en fiducie. 

Questions fréquentes sur l’IFI :

Oui, la résidence principale est soumise à l’IFI. Néanmoins, une décote de 30 % s’applique, comme c’était déjà le cas lorsque l’ISF était en vigueur

Les biens immobiliers détenus en usufruit entrent dans le champ du patrimoine soumis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Sauf exception, si vous êtes usufruitier de biens ou de droits immobiliers, vous devez déclarer ces biens pour leur valeur en pleine propriété. En contrepartie, le nu-propriétaire ne les déclare pas.

Nicolas Delorme
Auteur
Nicolas a 15 ans d’expérience internationale et a travaillé au sein de la banque privée suisse Lombard Odier pendant 10 ans, où il a créé et développé avec succès les activités d’intermédiaire financier de Lombard Odier en Asie où il a vécu pendant 5 ans. Il a ensuite dirigé les activités de développement commercial international des gérants de fortune indépendants et des family offices genevois. Nicolas a travaillé 4 ans avec Alain en tant qu'associé dans Planet of Finance.
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  1. Richard Jean 10 mai 2023 à 11h19-Répondre

    j’aurais aimé connaître le montant des différentes tranches de l’IFI.
    Or seuls sont indiqués les 3 premières tranches (0%; 0,5% et 0,7%)
    Curieux que ce ne soit marqué nulle part.