La gestion de patrimoine immobilier est un bon moyen de placer son capital, mais il faut tenir compte de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), qui chiffre vite. Et si vous comptiez sur l’optimisation fiscale pour diminuer l’assiette taxable ? Découvrez nos solutions pour réduire l’IFI, grâce à la donation en usufruit.
Qu’est-ce que l’usufruit ?
Le démembrement, c’est quoi ? Ça veut dire qu’une pleine propriété a été divisée en deux attributs de droits : la nue-propriété et l’usufruit, et que ceux-ci sont détenus par des personnes différentes. Le nu-propriétaire possède les murs, tandis que l’usufruitier en possède les droits d’usage (gestion, habitation, travaux, revenus locatifs…). L’usufruit peut être viager, c’est-à-dire qu’il s’arrête avec le décès de son titulaire, ou temporaire, pendant une durée fixée.
Mais qui dit droits différents, dit fiscalité différente. Eh oui ! Concernant l’IFI (Impôt sur la fortune immobilière), par exemple, c’est à l’usufruitier qu’impute la déclaration et le paiement de la valeur du bien en pleine propriété. S’il ne possède qu’une partie des droits du bien, il ne déclare que le prorata correspondant à sa part. Jackpot pour le nu-propriétaire qui, lui, est exempté de cette charge.
Toute règle possédant ses exceptions, sachez que celle-ci en compte beaucoup, que vous pouvez retrouver sur le site du gouvernement. L’usufruitier ne déclare alors que la valeur fiscale de l’usufruit, ce qui réduit considérablement l’IFI.
Comment réaliser une donation en usufruit et réduire son IFI ?
Donation au dernier vivant
On a souvent recours au démembrement de propriété dans le cas d’une donation ou donation-partage.
Par exemple, en cas de décès au sein d’un couple, le conjoint survivant hérite soit de la totalité du droit usufruit du bien immobilier, soit du quart de la nue-propriété (démembrement légal). Mais en cas de donation au dernier vivant, ou donation entre époux, l’héritage de ces usufruitiers légaux augmente, sans impact sur les droits à payer. S’il existe des descendants, le conjoint survivant doit en effet choisir entre l’usufruit de la succession (jusqu’ici, rien ne change), 25% du bien en pleine propriété et 75% en usufruit ou la pleine propriété de la part disponible.
Donation temporaire
Mais alors, c’est quoi la donation temporaire d’usufruit ? Imaginez que vous possédiez un bien immobilier en pleine propriété : en bon parent que vous êtes, vous décidez de le démembrer pour faire don de l’usufruit à vos enfants, pour les aider pendant leurs études par exemple. Votre base taxable de l’IFI diminue donc de la part correspondant à la donation en usufruit, puisque le bien transmis sort temporairement de votre patrimoine.
Petite astuce : comme pour toute donation, vous devrez cependant payer des droits d’enregistrement équivalents à 23% de la valeur en pleine propriété, pour une durée de démembrement de 10 ans. Le démembrement résultant d’une donation peut durer plus de 10 ans, mais les droits de donation augmentent en conséquence. Mais devinez quoi ? La donation de biens immobiliers en démembrement est prise en compte dans l’abattement lié aux donations de parents à enfant tous les 15 ans, sans droit de donation, dans la limite de 100.000€. C’est donc un calcul à faire !
Vous avez également la possibilité de donner un usufruit temporaire à une association reconnue d’utilité publique, pour une durée de 10 ans, pendant laquelle cet organisme va y loger des individus ou en percevoir les revenus fonciers. Dans un cas comme dans l’autre, transmettre l’usufruit d’un bien immobilier vous permettra de diminuer votre assiette taxable pour le calcul de l’impôt sur le patrimoine immobilier, vu que vous n’êtes plus que nu-propriétaire.
Donation en usufruit pour l’IFI : avantages et inconvénients
Vous savez maintenant ce qu’est le démembrement et comment réaliser une donation de l’usufruit. C’est un bon moyen de réduire l’impôt sur le patrimoine immobilier, mais est-ce une solution qui vous convient ? Pour le savoir, découvrez les avantages et inconvénients de la donation de biens immobiliers en démembrement.
Les avantages de la donation en usufruit
- Vous diminuez votre assiette taxable à l’IFI ;
- Vous pouvez transmettre en franchise de droits à vos enfants ;
- Vous ne payez pas de taxe foncière ;
- Vous participez à l’indépendance de vos enfants ou à l’épanouissement d’une association ;
- Vous réduisez les frais de succession et de donation, puisqu’ils sont calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété.
Les inconvénients de la donation en usufruit
- Vous devez régler les droits d’enregistrements ;
- Vous ne pouvez vendre le bien qu’avec l’accord des usufruitiers pendant toute la durée du démembrement ;
- Le code Civil précise que c’est au nu-propriétaire de prendre en charge les plus gros travaux (toiture et murs, notamment).
La donation en usufruit est un avantage fiscal pour réduire son actif net taxable, qui conduit à une économie d’impôt sur la fortune immobilière. Qu’elle soit au dernier vivant ou temporaire, elle permet de préparer la succession de l’usufruit légal ou de l’usufruit conventionnel, sans se ruiner en droits de donation.
