Investir pour une retraite dorée

C’est pas un scoop, les prix des logements n’ont cessé de grimper depuis des années, notamment à Paris, en Ile-de-France et dans les métropoles régionales (Lyon, Bordeaux…). Pourtant l’immobilier, on adore. Alors l’investissement immobilier et la retraite font-ils bon ménage ? 

Regardons tout cela de plus près.  

Investir dans sa résidence principale

Peut-être faudrait-il commencer par là. Alors, certes les perspectives de plus-value à court ou moyen terme s’éloignent davantage chaque jour, mais ici on parle d’avoir un “chez-soi” bien à soi. Pas de spéculer.

Existe-t-il des dispositifs pour m’aider à investir dans ma résidence principale ?

Oui plusieurs. On ne va pas rentrer dans le détail, mais simplement en énumérer quelques uns :

Le prêt à taux zéro (PTZ)

C’est un prêt gratuit (0% d’intérêts) mais accessible aux seuls primo-accédants. Il peut aller de 24 k€ à près de 120 k€ selon le type d’achat et le lieu.

Le prêt “Action Logement”

Lui n’est pas gratuit mais son taux reste très bas. Il est cumulable avec le PTZ et peut aller jusqu’à 25 k€.

L'épargne logement : PEL et CEL

Il existe également un système d’épargne réglementé (forcément) pour le logement :

• Le Plan Épargne Logement (PEL), le plus usité
• Le Compte Épargne Logement (CEL), son petit frère

Dans les deux cas, il s’agit de comptes bancaires sur lesquels vous pouvez épargner pendant quelques années avec 2 principaux avantages :

• Vous percevez des intérêts en partie défiscalisés
• Vous accumulez des droits à prêts à taux préférentiels

Retrouvez toutes les informations actualisées sur le PEL ici et le CEL ici.

Autres dispositifs

Certains sont spécifiques à une catégorie sociale, à un secteur géographique... Il y a également toutes les aides concernant certains travaux d’amélioration de votre résidence principale : éco-prêt à taux zéro, crédit d’impôt, etc.

Propriétaire de sa résidence principale (et/ou secondaire) à la retraite ?

Être plein propriétaire de son logement à la retraite vous évite de payer un loyer, alors même que vos revenus vont certainement baisser. De plus, vous pouvez louer votre logement lorsque vous partez en vacance. Enfin celui-ci constitue un capital.

Et si vous avez encore des difficultés, ou souhaitez profiter davantage de votre nouvelle vie, il vous est toujours possible de ...

Vendre en viager

La vente en viager est une transaction immobilière au terme de laquelle le propriétaire d’un logement, vend son bien contre un capital (bouquet) plus une rente à vie (viagère), tout en conservant le droit d’occuper, voire de louer, les lieux jusqu'à sa mort.

Cool :

• Vous restez chez vous, on vous verse de l’argent et en plus c’est à vie !!!
• Vous jouissez de la douce fiscalité de la rente viagère

Pas cool :

• Si vous avez des héritiers et pas grand chose d’autre à leur transmettre, vos prochaines réunions de famille, si il y en a encore, risquent d’être... houleuses

Bon ok, j’ai compris : être propriétaire de sa résidence principale c’est très bien. Mais l’investissement immobilier locatif pour améliorer sa retraite ?

Justement, on y arrive.

Investir dans l'immobilier locatif ancien

L’avantage d’investir dans l’immobilier locatif pour votre retraite c’est qu’il vous permet 1) de vous constituer un patrimoine à bon compte : votre locataire rembourse votre prêt et 2) de vous garantir des revenus une fois à la retraite.
Investir dans l’ancien est cependant contraignant et pas toujours rentable, notamment à cause d’une fiscalité lourde. Heureusement, il existe des petites astuces pour palier à ça.

La location meublée

En tant que propriétaire, si vous mettez en location un logement équipé et meublé, aux yeux de nos amis de Bercy vous devenez Loueur en Meublé (LM). Selon le niveau des loyers encaissés (> ou < 23 k€ /an), vous serez considéré : Professionnel (LMP) ou Non Professionnel (LMNP).

Bien :

• Vous sortez du régime de la location nue pour entrer dans celui plus souple du LM
• Vos revenus locatifs sont assimilés à des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), non à des revenus fonciers

De ce fait, vous pouvez notamment :

• Déduire toutes vos charges de votre revenu locatif meublé (RLM)
• Amortir votre bien : chaque année vous déduisez du RLM un montant équivalent à une portion de la valeur d’achat du logement et des équipements dont il est doté

Moins bien :

• Les conditions d’applications de la LM sont strictes
• Comparé à une location nue : turn over locatif plus important, investissement plus lourd et gestion plus exigeante

Le Denormandie

Ce dispositif lancé début 2019 permet, comme pour le Pinel (on en parle après), de bénéficier d’une réduction d’impôts en cas d’investissement locatif. L’objectif ici n’est pas de favoriser la construction de logements neufs, mais de réhabiliter l’existant.

Principaux avantages :

• Rentabilité supérieure, comparé au neuf
• Abattement fiscal sous forme de réduction d’impôts (jusqu’à 63 k€ sur 12 ans)

Et limites :

• Des conditions drastiques : zones éligibles, location nue, plafonds loyers, travaux...
• Valable seulement jusqu'à fin 2022

Investir dans l'immobilier locatif neuf

Comment investir dans l'immobilier neuf pour sa retraite ? Idéalement en profitant des aides fiscales. Depuis longtemps nos gentils élus soutiennent l’immobilier résidentiel locatif neuf avec moultes dispositifs, dont notamment :

La Loi Pinel

Le “Pinel”, créé en 2014 et prolongé jusqu’à fin 2021, permet à tout investisseur achetant un logement neuf dans le but de le louer, de bénéficier d’une réduction d’impôt.

Good :

• Abattement fiscal sous forme de baisse d’impôts (jusqu’à 63 k€ sur 12 ans)
• Constitution d’un patrimoine immobilier dans le neuf (garantie décennale)

Not good :

• Des conditions drastiques : zones éligibles, location nue, plafonds loyers ...
• Rentabilité pas toujours au top, hors les avantages fiscaux
• Dispositif limité dans le temps (31.12.2021)

La location meublée dans le neuf : régime “Censi-Bouvard”

Le dispositif Censi-Bouvard vous permet de bénéficier d'une réduction d'impôt en cas d'investissement locatif en meublé dans certains types d’immeubles (neufs ou à rénover), principalement : maisons de retraite, EHPAD et résidences étudiantes.

Principaux avantages :

• Régime fiscal privilégié : réduction d’impôt + récupération de TVA
• Qu’il est possible de compléter avec le régime LM / BIC évoqué plus haut

Limites :

• Acquisition d’un bien à usage spécialisé, parfois difficile à revendre avec une plus-value, une fois l’avantage fiscal épuisé.
• Dispositif se terminant fin 2021

Parfait, mais si j’ai pas envie de me prendre la tête ? Pas de panique, il y a d’autres façons d’améliorer sa retraite avec l'immobilier.

Investir dans l'immobilier avec la “pierre papier”

L’immobilier locatif en direct offre de belles possibilités, mais la démarche est consommatrice en temps (recherche du bien, gestion...), en énergie (négociations, suivis de chantiers…) et en capitaux (allez me trouver un studio sur Paris à 50 K€).

Pour ceux qui ne veulent pas se mettre la rate au court bouillon ou qui veulent diversifier, il y a la pierre papier (ciseau ?).

Les SCPI

En achetant des parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), vous acquérez indirectement une portion d’un patrimoine immobilier locatif. La SCPI est propriétaire des immeubles. Vous devenez associé et percevez, à hauteur de vos parts, tous les loyers nets encaissés et les produits de ventes d’immeubles.

Ze avantages :

• Vous investissez dans un patrimoine physique diversifié, géré par des pros
• Ticket d’entrée abordable (< 10 k€)
• Possibilité d’investir dans de l’immobilier commercial, d’entreprise (bureaux, logistique) ou spécialisé (hôtels, maisons de retraite…), en France et en Europe.
• Rendements nets élevés (5% en moyenne)
• Nombreuses SCPI pouvant être logées dans une assurance-vie et bénéficier du régime fiscal associé

And ze inconvénients :

• Manque de liquidité par rapport à d’autres placements financiers
• Frais d’entrée et de gestion élevés (autour de 10% chacun)
• Fiscalité lourde pour les SCPI investies en France et détenues en direct : revenus fonciers pour les loyers et régime des plus-values immobilières (revente des parts)

Les OPCI

Les Organismes de Placement Collectifs Immobiliers (OPCI) sont les petits cousins des SCPI. Comme elles, ils constituent des véhicules d’investissement collectif dans l’immobilier. Par contre, ils sont accessibles uniquement via un compte-titres ou une assurance vie.

Ouais !!! :

• Obligation de distribuer minimum 85 % des revenus (loyers, dividendes …) aux détenteurs de parts et entre 50% et 85% des plus-values réalisées
• Excellente liquidité pour un placement immobilier, supérieure à une SCPI
• Selon la forme de l’OPCI, fiscalité “douce” des revenus de capitaux mobiliers (limitée à 30% max) ou assurance vie

Bof :

• Selon la forme de l’OPCI, fiscalité des revenus fonciers et régime des plus-values immobilières
• Contrairement aux SCPI, le portefeuille des OPCI n’est pas constitué à 100% d’immobilier physique : il comprend aussi des actions (en lien avec l’immobilier).

C’est très bien tout çà mais existe-t-il d’autres façons d’investir dans l’immobilier pour ma retraite ?

3 façons d’investir dans l’immobilier autrement

Ce qui est cool avec l’immobilier, ce sont toutes les diverses possibilités d’investissement que le secteur offre. Et certaines approches, encore marginales il y a quelques années, se font de plus en plus “main stream”.

Les foncières cotées

Les Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées (SIIC) sont des sociétés foncières cotées en bourse (3), qui construisent, acquièrent et gèrent un patrimoine locatif immobilier en France et à l’étranger (pour les plus importantes).

Top :

• Excellente liquidité : les SIIC sont des actions
• Comme les OPCI, les SIIC ont une obligation de redistribution : 95 % des loyers nets perçus et 70 % des plus-values réalisées ; elles offrent donc des dividendes élevés
• Fiscalité des revenus des capitaux mobiliers (avec limite à 30%) ; n’entre pas dans l’assiette de calcul de l’Impôt Forfaitaire Immobilier (IFI)

Pas top :

• Forte volatilité et risques liés aux marchés financiers
• Non éligible au PEA (Plan d’Epargne en Actions)

Les parkings

Avec la baisse structurelle des rendements locatifs dans de nombreuses régions, du fait de la hausse des prix, l’investissement parking est une niche qui se développe. Voyons pourquoi :

Glop :

• Flexibilité du bail (non soumis au régime des logements) et loyers libres
• Ticket d’entrée abordable (dès 15 k€)
• Charges faibles
• Rendements élevés
• Gestion limitée

Pas glop :

• Difficulté croissante pour trouver de vraies bonnes opportunités sur certains secteurs
• Fiscalité : revenus fonciers et régime des plus-values immobilières
• Entre dans l’assiette de calcul de l’IFI

Le crowdfunding Immobilier

Bienvenu dans l’immobilier 2.0, 3.2, 4.5… comme vous voulez. Le crowdfunding immobilier représente le segment le plus important de la finance participative.
En gros vous vous inscrivez sur une plateforme en ligne qui vous soumet des opportunités de financement de projets immobiliers : opérations de promotion, marchand de biens…, dans lesquelles vous décidez de placer un ticket, ou pas.

Les + :

• Rentabilité élevée (jusqu’à 9% /an et plus)
• Fiscalité “douce” : capitaux mobiliers, pertes déductibles ; non soumis à l’IFI
• Investissement de courte durée : après 12 - 24 mois, l’opérateur vous rembourse
• Ticket abordable (dès 1k €) plafonné (crowdlending) ou non (crowdequity)

Les - :

• Risque de perte totale des capitaux investis ou prêtés, en cas de faillite du promoteur
• Typologie d’investissement récente qui doit continuer de faire ses preuves

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Vous le voyez, les pistes pour investir dans l’immobilier pour sa retraite sont plus que nombreuses.

La question c’est de savoir celles qui correspondent à votre profil, votre situation patrimoniale, vos revenus, etc. Un conseiller indépendant peut vous aider à vous orienter dans cette jungle et trouver le bon chemin.