Comment calculer et optimiser la plus-value immobilière lors d’une vente ?

Avec la folle croissance du marché immobilier de ces dernières années, vous avez de grandes chances de réaliser une plus-value lors de la vente de votre bien immobilier. Ne vous réjouissez pas trop vite. Le Fisc veille au grain et compte bien prendre sa part ! Explications avec Neofa.

Commençons par définir la plus-value immobilière. En termes simples, une plus-value est la différence positive entre le prix d’achat et le prix de vente d’un bien immobilier. Autrement dit, si vous vendez votre propriété à un prix plus élevé que celui que vous avez payé pour l’acquérir, vous réaliserez une plus-value et non pas un bénéfice.

Bien évidemment, cela fonctionne aussi dans l’autre sens. Si le prix de revente de votre propriété est inférieur à son prix d’achat, vous subirez une … moins-value. Même si cela reste rare dans le contexte actuel, ce n’est pas à exclure. D’où l’importance d’une planification rigoureuse de votre investissement immobilier.

Exemple : vous avez acheté un logement au prix de 200 000 €.
Si vous le revendez au prix de 250 000 €, votre plus-value est de 50 000 € (250 000 € – 200 000 €). En revanche, si le prix de cession est de 180 000 €, vous réalisez une moins-value de 20 000 € (180 000 € – 200 000 €).

En somme, la plus-value immobilière est un élément crucial à considérer dans toutes les transactions immobilières. Il est important de comprendre ses implications et son mode de calcul pour éviter toute surprise désagréable lors de la revente d’un bien immobilier.

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Pour calculer le montant exact de la plus-value, il est nécessaire de déterminer le prix d’acquisition et le prix de vente.

Le prix d’acquisition se compose de la valeur du bien mentionnée dans l’acte authentique, mais également :

• Des frais d’acquisition : droits d’enregistrement et frais de notaire ;
• Des coûts des travaux réels ou forfaitaires, sous certaines conditions.

Quant au prix de cession, il correspond bien évidemment au prix stipulé dans l’acte de vente, moins les coûts annexes (frais d’agence et de diagnostics immobiliers, par exemple).

Vous avez déjà entendu parler des abattements ? Eh bien justement, en matière de plus-value immobilière, vous pouvez en bénéficier. À condition, toutefois, de conserver votre bien suffisamment longtemps. Regardons cela de plus près.

Voilà, nous y sommes. C’est le moment de passer à la caisse. Votre plus-value immobilière est imposée au taux global de 36,20 %. Il comprend l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19 % et des prélèvements sociaux représentant 17,2 %.

Vous trouvez que ça fait beaucoup ? Vous n’êtes pas au bout de vos peines. Une taxe complémentaire comprise entre 2 et 6 % s’applique sur les plus-values immobilières supérieures à 50 000 € (après abattement). Les terrains à bâtir ne sont pas concernés.

Échapper à cet impôt est possible, à condition de se trouver dans l’un des cas d’exonération suivant :

• Les résidences principales sont toujours exonérées. La plus-value immobilière s’applique seulement aux résidences secondaires, aux logements locatifs et aux maisons et appartements vacants. Les locaux commerciaux, les terrains à bâtir, comme les parts de SCPI et SCI, sont également concernés ;

• Les petites ventes de 15 000 euros et moins ;

• Les vendeurs de résidence secondaire non propriétaires de leur résidence principale dans les 4 dernières années : cette option ne peut être utilisée qu’une seule fois. Par ailleurs, le vendeur doit utiliser les fonds dans les deux ans pour acquérir sa résidence principale ;

• Les personnes âgées ou les adultes handicapés dont les ressources sont inférieures à certains plafonds : la vente doit intervenir dans les 2 ans suivant l’entrée dans un établissement spécialisé ;

• L’expropriation pour cause d’utilité publique, sous certaines conditions.

Vous n’êtes pas concerné par les exonérations. Nous avons quand même une bonne nouvelle pour vous : vous pouvez réduire le montant de cet impôt grâce à quelques astuces.

Première solution, majorer le prix d’acquisition de votre bien immobilier. Rappelez-vous, c’est un élément à prendre en compte pour calculer votre plus-value immobilière. Frais de notaire, commission d’agence, tenez-en compte ! Et si vous n’avez pas de facture pour justifier ces frais, pas de panique. Vous pouvez déduire un montant forfaitaire de 7,5 % du prix de votre bien.

La seconde option consiste à minorer le prix de vente de votre logement en intégrant les travaux effectués dans votre calcul. Vous avez le choix entre les frais réels ou un forfait de 15 %. Mais attention, pour en profiter, vous devez détenir votre bien depuis au moins 5 ans.

Pour être totalement exonéré, pourquoi ne pas désigner le bien comme votre résidence principale. Toutefois, pas question de tricher ! L’administration fiscale est vigilante. Vous allez devoir lui remettre un certain nombre de justificatifs pour pouvoir bénéficier de cette exonération.

Enfin, conservez votre bien suffisamment longtemps afin de profiter des abattements sur la plus-value. Au bout de 30 ans, vous n’avez plus rien à payer, ni impôt, ni prélèvements sociaux. Tentant, n’est-ce pas ?

Les points à retenir :

• La plus-value immobilière correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition d’un bien.
• Elle tient compte des frais et charges engagés par le propriétaire lors de ces deux opérations.
• Il existe des solutions pour réduire le montant de l’impôt sur la plus-value, voire bénéficier d’une exonération totale.
• Le taux de la plus-value immobilière est de 36,20 %.