SCPI en direct ou en assurance vie ?

​Lorsque l’on souhaite investir dans l’immobilier sans les contraintes de la gestion locative, les SCPI peuvent être une solution intéressante. Mais qu’est-ce qu’une SCPI exactement ?

Les SCPI, ou Sociétés Civiles de Placement Immobilier, sont des véhicules d’investissement immobilier collectif permettant à des investisseurs de se constituer un patrimoine immobilier sans avoir à acquérir eux-mêmes un bien immobilier en direct. Les SCPI sont gérées par une société de gestion, qui collecte les fonds auprès des investisseurs et les investit dans un parc immobilier diversifié, composé notamment de bureaux, de commerces, de locaux d’activité, d’entrepôts, d’hôtels, de résidences de services, etc. Les investisseurs détiennent des parts de la SCPI correspondant à leur investissement, et perçoivent des revenus locatifs et des plus-values à la revente des parts.

Les 2 deux types de SCPI

Il existe deux types de SCPI : les SCPI à capital fixe et les SCPI à capital variable. Les SCPI à capital fixe ont un capital social déterminé à l’avance, qui ne peut être modifié que par une décision de l’assemblée générale des associés. Les investisseurs ne peuvent donc acheter ou vendre des parts qu’à des moments précis, définis par la société de gestion. Les SCPI à capital variable, quant à elles, ont un capital social qui peut être augmenté ou diminué à tout moment, en fonction de la demande des investisseurs. Les investisseurs peuvent donc acheter ou vendre des parts à tout moment, et la société de gestion est chargée de créer ou de racheter les parts en fonction de l’évolution de la demande.

Les 3 catégories de SCPI

Il existe également différentes catégories de SCPI, chacun ayant des caractéristiques spécifiques.

• Les SCPI de rendement ont pour objectif de générer des revenus locatifs réguliers et stables, en louant des biens immobiliers à des locataires solides et en percevant des loyers.
• Les SCPI fiscales ont pour objectif de permettre à leurs associés de bénéficier d’avantages fiscaux, en investissant dans des biens immobiliers répondant à des critères spécifiques, tels que des investissements en loi Pinel ou en démembrement de propriété.
• Enfin, les SCPI de valorisation ont pour objectif de générer des plus-values à la revente des parts, en investissant dans des biens immobiliers présentant un fort potentiel de valorisation.

Avantages et inconvénients d’investir dans les SCPI en direct

Il existe plusieurs avantages à investir dans les SCPI en direct. Tout d’abord, vous pouvez financer votre investissement à l’aide d’un crédit immobilier, ce qui vous permet de bénéficier d’un effet de levier et de maximiser votre rendement. De plus, les intérêts d’emprunt liés à votre investissement dans les SCPI sont déductibles des revenus fonciers, ce qui vous permet de réduire votre imposition. Certaines SCPI investissent à l’étranger, ce qui peut vous permettre de bénéficier d’une fiscalité plus avantageuse dans certains pays. Enfin, les rendements des SCPI sont réguliers et en moyenne supérieurs aux placements traditionnels à faible volatilité.
Cependant, il est important de prendre en compte les inconvénients de l’achat de SCPI en direct. Les revenus perçus par les SCPI sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, ce qui peut entraîner une imposition élevée pour les investisseurs. De plus, vous devez souvent attendre plusieurs mois avant de percevoir les loyers générés par les SCPI. Les parts de SCPI peuvent être difficiles à revendre en cas de besoin de liquidités, ce qui peut rendre l’investissement moins flexible. Enfin, pour les SCPI à capital fixe, vous pouvez être soumis à une commission de cession lors de la revente des parts.

Avantages et inconvénients des SCPI dans un contrat d’assurance vie

Les avantages de l’achat de SCPI dans un contrat d’assurance vie sont les suivants :

1. Prix de souscription réduits : en général, les prix de souscription des SCPI dans un contrat d’assurance vie sont plus bas que ceux en direct.
2. Fiscalité avantageuse : les plus-values et les revenus des SCPI dans un contrat d’assurance vie sont soumis à une fiscalité avantageuse par rapport à l’achat en direct.
3. Jouissance quasi-immédiate des parts : l’achat de SCPI dans un contrat d’assurance vie permet de bénéficier d’une jouissance quasi-immédiate des parts, contrairement à l’achat en direct où il peut y avoir un délai avant de percevoir les loyers.
4. Liquidité accrue : la liquidité des SCPI dans un contrat d’assurance vie est généralement plus élevée que celle des SCPI en direct.
5. Possibilité de réinvestir les loyers sans fiscalité à l’intérieur du contrat : les loyers perçus par les SCPI dans un contrat d’assurance vie peuvent être réinvestis sans subir de fiscalité, ce qui peut contribuer à une croissance plus rapide du capital.
6. Gestion simplifiée : la gestion des SCPI dans un contrat d’assurance vie est généralement plus simple que celle des SCPI en direct. Et ceci aussi bien lors de la souscription, lors des déclarations de revenus et lors de la revente des parts.
7. Optimisation de la fiscalité de la transmission : l’achat de SCPI dans un contrat d’assurance vie permet une optimisation de la fiscalité de la transmission.

Cependant, il y a également des inconvénients à l’achat de SCPI dans un contrat d’assurance vie :

1. Choix de SCPI plus restreint qu’en direct : les SCPI disponibles dans un contrat d’assurance vie peuvent être plus limitées que celles disponibles en direct.
2. Crédit immobilier : contrairement à l’achat en direct, il est impossible d’acquérir des parts de SCPI dans un contrat d’assurance vie avec un crédit immobilier.
3. Frais qui peuvent impacter les performances en fonction du contrat choisi : les frais liés à l’achat de SCPI dans un contrat d’assurance vie peuvent varier selon le contrat choisi et peuvent avoir un impact sur la performance du placement.

Les SCPI sont un investissement immobilier accessible et diversifié, offrant des revenus réguliers et une perspective de valorisation à long terme. L’achat de SCPI en direct permet une plus grande flexibilité et un choix plus large de SCPI, mais requiert une gestion plus active. D’un autre côté, l’achat de SCPI dans un contrat d’assurance vie offre des avantages fiscaux intéressants et une gestion simplifiée, mais peut présenter des frais supplémentaires et un choix plus restreint de SCPI. C’est pourquoi il est nécessaire de rechercher un contrat d’assurance vie avec des caractéristiques spécifiques pour y loger des SCPI.

Il est important pour tout investisseur de bien comprendre les avantages et les inconvénients de chaque option avant de prendre une décision d’investissement. Nous vous recommandons de vous informer auprès de professionnels du patrimoine pour vous aider à prendre la décision la plus adaptée à votre profil d’investisseur et à vos objectifs financiers.