Vous cherchez à investir dans l’immobilier tout en bénéficiant d’avantages fiscaux ? La SCPI fiscale est peut-être faite pour vous ! Quelles sont ses caractéristiques et en quoi consiste-t-elle précisément ? Pour le savoir, suivez le guide.
Qu’est-ce qu’une SCPI fiscale ?
Une société civile de placement immobilier (SCPI) fiscale est avant tout une SCPI, c’est-à-dire une structure de placement collectif qui collecte des fonds auprès d’investisseurs en vue d’acheter et de louer des biens immobiliers, puis d’en retirer des revenus. Ces derniers sont ensuite redistribués aux investisseurs (associés), proportionnellement aux parts qu’ils détiennent dans la société.
Bon à savoir : Une société spécialisée dans l’immobilier d’habitation
À la différence d’autres SCPI, qui peuvent investir aussi bien dans l’immobilier d’habitation que dans l’immobilier d’entreprises, la SCPI fiscale investit exclusivement dans l’immobilier d’habitation.
Les SCPI fiscales permettent aux investisseurs de profiter de réductions d’impôts, sous réserve que les fonds de la société soient investis dans des biens immobiliers répondant strictement aux exigences d’un dispositif de défiscalisation.
Lire également : Qu’est-ce qu’une SCPI de rendement ?
Quels sont les principaux types de SCPI fiscales ?
Parmi les dispositifs de défiscalisation existants, nous recensons :
- le dispositif Pinel ;
- le dispositif Malraux ;
- le dispositif Denormandie ;
- le dispositif de déficit foncier.
SCPI Pinel
En loi Pinel (anciennement Duflot), les investisseurs bénéficient d’une réduction d’impôt de 12, 18 ou 21 % suivant la durée de l’engagement de location (6, 9 ou 12 ans). Cette réduction s’applique sur 2 logements maximum par an. Le montant de l’investissement locatif est retenu pour le calcul de la réduction d’impôt, dans la limite de 300 000 € par contribuable et par an, ou 5 500 € par m² de surface habitable.
Le logement doit :
- être non meublé (location nue) et occupé comme habitation principale ;
- se situer en zones A, A bis ou B1 ;
- être loué au plus tard 1 an après acquisition ou achèvement des travaux ;
- répondre à un certain niveau de performance énergétique (RT 2012 s’il est neuf ou à construire, label HPE rénovation 2009 ou BBC rénovation 2009 s’il fait l’objet de travaux).
Le loyer mensuel ne doit pas non plus dépasser certains plafonds (ex. : 17,55 €/m² en zone A bis, 10,55 €/m² en zone B1 – chiffres 2021). Des plafonds sont aussi fixés concernant le revenu fiscal du locataire.
SCPI Malraux
Le dispositif Malraux concerne les SCPI investissant dans un logement ancien situé dans certaines zones (site patrimonial remarquable ou quartier ancien dégradé, par exemple), aux fins de le restaurer intégralement puis de le louer. La réduction est calculée sur le montant des travaux, dans la limite de 400 000 € sur 4 ans ou 100 000 € par an. Ces dépenses ouvrent droit à une réduction d’impôt au taux de 22 ou 30 %, suivant la zone dans laquelle se situe l’immeuble.
SCPI Denormandie
Les SCPI dites Denormandie investissent dans des biens qu’elles s’engagent à améliorer ou à transformer en usage d’habitation. Ceux-ci doivent se situer dans une commune ayant des besoins importants de réhabilitation, labellisée Cœur de ville ou conventionnée « opération de revitalisation du territoire » (ORT). Les travaux doivent représenter au minimum 25 % du coût total de l’opération et porter sur :
- l’amélioration de la performance énergétique du logement (+20 % pour les logements collectifs, +30 % pour les logements individuels) ;
- ou le changement de chaudière, l’isolation des combles, l’isolation des fenêtres, l’isolation des murs, le changement de production d’eau chaude (au moins 2 types de travaux) ;
- ou la création d’une surface habitable supplémentaire (garage, balcon…).
Les taux de réduction d’impôt, ainsi que les conditions de location et les plafonds pour le calcul de la réduction d’impôt, sont les mêmes qu’en loi Pinel.
SCPI de déficit foncier
Ces SCPI investissent dans des biens en mauvais état en vue de les rénover. Le déficit foncier (charges supérieures aux recettes) qui en découle peut ensuite être déduit des revenus, dans la limite de 10 700 € par an et par foyer fiscal. Le déficit foncier excédentaire peut, quant à lui, être reporté et déduit :
- des revenus pendant 6 ans ;
- des seuls revenus fonciers pendant 10 ans.
Quels sont les principaux avantages et inconvénients de la SCPI fiscale ?
Les SCPI fiscales permettent de défiscaliser dès l’année de l’investissement, même si le bien n’est livré que quelques mois, voire quelques années plus tard. De plus, l’investissement reste modéré (à partir de 5 000 ou 10 000 €).
Toutefois, nous l’avons vu, ces SCPI exigent un placement au long cours, sans quoi les investisseurs perdent les bénéfices fiscaux acquis. Les frais d’entrée et de gestion sont aussi assez élevés (respectivement, 11 et 12 %) et, même si ce n’est pas l’objectif principal, le rendement locatif est relativement faible (2 %, tout au mieux).
Ce qu’il faut retenir sur les SCPI fiscales :
- Levier d’optimisation fiscale consistant à acheter des biens à usage d’habitation puis à les louer, dans le respect des conditions du dispositif fiscal choisi.
- Trois principaux dispositifs fiscaux : Pinel, Malraux, Denormandie, déficit foncier.
- Défiscalisation effective dès l’année de souscription, mais engagement sur la durée impératif (6 ans minimum).
Pour obtenir des informations complémentaires et des conseils sur les SCPI fiscales, n’hésitez pas à vous tourner vers les spécialistes financiers Neofa. Ils feront une analyse détaillée du patrimoine détenu par la société et établiront un plan d’action personnalisé pour optimiser votre investissement.
