Le programme de défiscalisation Malraux consiste à investir dans des biens immobiliers situés dans des quartiers classés ou en centre-ville. En contrepartie, vous pouvez prétendre jusqu’à 30 % de réduction fiscale sur le montant des travaux. Comment bénéficier de ce dispositif ? Quelles sont les conditions ? Découvrez, dans ce guide, les clés de l’investissement Malraux.
Le principe de la Loi Malraux
Mis en place par le ministre de la Culture André Malraux, ce dispositif de défiscalisation immobilière est l’un des plus anciens, puisqu’il date de 1962. L’objectif : préserver le patrimoine bâti d’un centre-ville ou d’un quartier classé (Site Patrimonial Remarquable ou SPR). Il s’agit donc de requalifier des immeubles patrimoniaux tout en les mettant aux normes contemporaines (isolation, énergie, confort…).
La loi incite à investir dans ces immeubles qui nécessitent souvent une rénovation, voire une réhabilitation complète pour être habitables. À la clé, une réduction fiscale de 22 à 30 % du montant des travaux. Les logements doivent ensuite être loués nus pendant au moins 9 ans.
Les biens immobiliers concernés par la loi Malraux
Pour bénéficier du dispositif Malraux, vous devez acquérir un bien immobilier situé dans l’une des zones suivantes :
- un site patrimonial remarquable (SPR) ;
- un quartier ancien dégradé (QAD) ;
- une aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AMVAP) ;
- une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) ;
- un secteur sauvegardé.
Les travaux réalisés dans le cadre d’un investissement Malraux doivent être suivis par l’ABF (architecte des bâtiments de France). Les travaux éligibles sont les suivants :
- démolition imposée par le permis de construire ;
- reconstitution de l’extérieur du bien ;
- restauration du bien et transformation en logement (y compris dépenses d’électricité, plomberie, chauffage…).
En revanche, les frais modifiant l’aspect ou la structure du bâtiment d’origine ou ne respectant pas le style architectural ne sont pas pris en compte dans les dépenses ouvrant droit à réduction fiscale.
Les avantages fiscaux consentis
La réduction fiscale pour un investissement Malraux est calculée sur le montant des travaux entrepris sur l’immeuble. Elle est de :
- 22 % si le bien est situé dans un site patrimonial remarquable (SPR), un périmètre couvert par un plan de valorisation de l’architecture ou pour une restauration déclarée d’utilité publique ;
- 30 % pour un immeuble couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur.
Le montant des travaux est plafonné à 400 000 € et lissé sur 4 ans. L’avantage fiscal est donc compris entre 88 000 et 120 000 € sur cette durée.
Bon à savoir : Report de l’excédent sur 3 ans
Si, au bout de 4 ans, le montant des travaux dépasse le plafond de 400 000 €, il est possible de reporter l’excédent sur l’année suivante. Ce report peut s’effectuer pendant 3 ans maximum, ce qui porte, dans les faits, la possibilité de réduction fiscale pendant 7 ans au total.
La réduction fiscale accordée dans le cadre d’un investissement Malraux n’est pas comptabilisée dans le plafond global des niches fiscales. Vous pouvez donc cumuler cette réduction avec d’autres dispositifs (Pinel, Denormandie…).
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Bénéficier du dispositif Malraux
Quels bénéficiaires ?
Tous les contribuables français peuvent bénéficier du dispositif Malraux, dans la mesure où les biens immobiliers respectent les critères d’éligibilité. Néanmoins, ce type de défiscalisation s’adresse plutôt aux foyers qui paient beaucoup d’impôts sur le revenu.
Il faut aussi prendre en compte le fait que les travaux de réhabilitation de ce type d’immeubles sont en général plus chers que pour un bâtiment classique. En effet, la rénovation doit respecter les prescriptions architecturales liées au patrimoine.
Si vous ne souhaitez pas assurer la gestion du chantier par vous-même, il est possible d’opter pour la VIR (vente d’un immeuble à rénover) par l’intermédiaire d’un professionnel. Le principe est le même que pour un achat en VEFA (vente en état futur d’achèvement). La société tierce gère pour votre compte l’achat du foncier et les travaux, tout en s’engageant contractuellement sur un montant défini à l’avance.
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Les conditions à respecter pour l’investissement Malraux
Pour pouvoir bénéficier du dispositif Malraux, le bien acquis doit être restauré dans son intégralité. Ensuite, le logement doit être loué :
- nu (sans meubles) et à titre de résidence principale ;
- pendant 9 ans minimum, sans vacance locative (une tolérance d’un an entre deux locataires est possible) ;
- dans l’année qui suit la fin du chantier de restauration.
En revanche, contrairement à d’autres dispositifs, il n’y a pas de conditions à respecter concernant les ressources des locataires ou le montant des loyers. Cependant, il est conseillé de louer au prix du marché afin de trouver facilement un locataire et d’assurer la perception des premiers loyers.
Plus ancien que la loi Pinel, l’investissement Malraux permet de sauvegarder les immeubles anciens et de préserver le patrimoine architectural. Grâce aux avantages fiscaux consentis, il incite à transformer ces bâtiments en logements dont le loyer est libre. Si vous êtes intéressé par ce type d’investissement locatif, vous pouvez consulter un conseiller Neofa qui pourra vous accompagner dans votre projet.
Les trois points clés à retenir :
- Le dispositif Malraux concerne les bâtiments architecturaux remarquables situés dans certains quartiers à sauvegarder.
- Il est possible de bénéficier d’une réduction fiscale comprise entre 22 et 30 % du montant des travaux de restauration, plafonné à 400 000 € sur 4 ans.
- Le logement devra ensuite être loué pendant minimum 9 ans, comme résidence principale et dans l’année suivant la fin du chantier.
