Vous avez sûrement déjà entendu parler de la loi Pinel. Mais saviez-vous que ce dispositif s’étend également aux territoires ultra-marins ? En effet, la loi Pinel outre-mer est une loi de défiscalisation immobilière mise en place depuis le 1er janvier 2015, afin de stimuler l’offre de logements disponibles dans les DOM-TOM ! Découvrez le fonctionnement du dispositif Pinel outre-mer, et les conditions à respecter afin de profiter d’une réduction d’impôt importante grâce à l’investissement locatif.
Qu’est-ce que la loi Pinel Outre-Mer ?
Le marché locatif est particulièrement tendu dans les collectivités et départements d’outre-mer, et la demande en logement largement excédentaire. L’objectif du dispositif Pinel outre-mer est donc d’encourager la construction de logements neufs, afin de répondre aux besoins locatifs grandissants dans ces territoires.
Pour pouvoir bénéficier de la réduction d’impôts prévue par la loi Pinel outre-mer, l’investisseur s’engage à louer son logement neuf ou en état futur d’achèvement pour une durée minimale de 6 à 12 ans, à un locataire ne dépassant pas certaines limites de revenus et pour un loyer n’excédant pas les plafonds réglementaires.
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Quels sont les logements éligibles à la loi Pinel Outre-Mer ?
Au même titre qu’en métropole, les types de biens immobiliers éligibles au dispositif Pinel outre-mer sont :
- Les logements neufs et achevés ;
- Les logements en l’état futur d’achèvement ou en construction (VEFA) ;
- Les logements anciens faisant l’objet d’une réhabilitation complète ;
- Les logements transformés à usage d’habitation, les locaux commerciaux par exemple.
Bon à savoir : les conditions pour louer un bien avec la loi Pinel
Hormis l’état du bien, le dispositif Pinel prévoit que le logement doit être loué vide – donc non meublé –, et ce, dans une limite de 12 mois après l’acquisition ou l’achèvement du bien. Il doit également constituer la résidence principale du foyer locataire.
Les biens à louer doivent également répondre à des normes de performances énergétiques, identiques à celles exigées en métropole :
- Pour un logement neuf ou en construction : certification RT 2012 ou BBC 2005 ;
- Pour un logement réhabilité : certification HPE 2009 ou BBC 2009.
S’ajoute pour la Martinique, la Guyane et la Réunion le respect de la réglementation thermique, acoustique et aération (RTAA DOM), en vigueur, et de la réglementation thermique spécifique RT-M en Martinique et RT-G en Guadeloupe.
Seul le département de Mayotte n’est pas concerné par ces exigences de performance énergétique.
Concernant les logements en l’état de futur achèvement ou en construction (VEFA), le dispositif de location Pinel prévoit qu’ils doivent être achevés maximum 30 mois à la suite du dépôt du permis de construire ou à la signature de l’acte authentique d’acquisition à la fois en métropole et en outre-mer.
Quelles sont les zones concernées pour un investissement en loi Pinel Outre-Mer ?
Le dispositif Pinel n’est pas ouvert à toutes les villes de France, bien au contraire. L’investissement locatif en loi Pinel est régi par un zonage qui découpe le territoire français en trois zones : les zones A bis, A ou B1, correspondent à des situations du marché immobilier plus ou moins tendues. Le caractère tendu d’un territoire s’apprécie au regard de statistiques relatives aux prix des loyers, aux prix de l’immobilier ainsi qu’à l’évolution démographique.
L’ensemble des territoires d’outre-mer est inclus dans la zone B1, la moins tendue des trois principales zones éligibles à la loi Pinel. Cette zone comprend donc les DOM, à savoir la Guyane, La Réunion, la Guadeloupe, la Martinique et Mayotte, les territoires ultra-marins tels que la Nouvelle-Calédonie, Saint-Pierre-et-Miquelon, la Polynésie française et Wallis-et-Futuna, ainsi que Saint-Martin et Saint-Barthélemy.
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Les conditions requises pour en bénéficier
Faut-il impérativement résider dans un territoire d’outre-mer afin de bénéficier du dispositif Pinel et de la réduction d’impôt ? Absolument pas ! :-)
Le dispositif Pinel outre-mer est ouvert aux investisseurs fiscalement domiciliés en France ; il n’est donc pas obligatoire de résider physiquement dans l’un des DOM-TOM pour acquérir un bien et le louer.
Concernant le logement, celui-ci doit bien entendu respecter les critères d’éligibilité fixés par la loi, ainsi que les plafonds de loyer établis en fonction de la zone géographique d’implantation – ici zone B1.
| Localisation du logement | Plafonds mensuels de loyer au m² |
|---|---|
| La Réunion, Guadeloupe, Mayotte, Martinique, Guyane, Saint-Martin et Saint-Pierre-et-Miquelon | 10,55 € |
| Polynésie française, Nouvelle-Calédonie et Wallis-et-Futuna | 12,83 € |
À l’instar de la loi Pinel en Métropole, les locataires éligibles au dispositif ne doivent pas dépasser certains plafonds de revenus. Le dispositif est ouvert aux locataires aux revenus modestes et moyens. Les plafonds de ressources des DOM-TOM sont d’ailleurs globalement plus élevés qu’en Métropole, le niveau de vie étant plus élevé dans ces collectivités éloignées.
| Composition du foyer fiscal candidat à la location | DOM (Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion et Mayotte) | Saint-Martin et Saint-Pierre-et-Miquelon | Polynésie française, Nouvelle-Calédonie et Wallis-et-Futuna |
|---|---|---|---|
| Individu seul | 28 606 € | 28 606 € | 31 099 € |
| Couple | 38 202 € | 38 202 € | 41 528 € |
| Individu seul ou couple avec 1 personne à charge | 45 941 € | 45 941 € | 49 941 € |
| Individu seul ou couple avec 2 personnes à charge | 55 461 € | 55 461 € | 60 290 € |
| Individu seul ou couple avec 3 personnes à charge | 65 241 € | 65 241 € | 70 923 € |
| Individu seul ou couple avec 4 personnes à charge | 73 527 € | 73 527 € | 79 928 € |
| Majoration par personne à charge supplémentaire | + 8 206 € | + 8 206 € | + 8 920 € |
Les avantages fiscaux en Pinel Outre-mer
Les investisseurs ne s’y trompent pas : les réductions d’impôts promises en outremer sont bien plus avantageuses qu’en Métropole.
Les territoires d’outre-mer connaissent un marché locatif fortement déséquilibré, où les logements viennent à manquer face à une demande locative exponentielle, poussée par une croissance démographique très importante.
Le plafonnement des loyers étant également très bas en zone B1, la défiscalisation est donc bien plus intéressante dans les DOM-TOM qu’en Métropole. Les réductions fiscales accordées par la loi Pinel outre-mer sont nettement supérieures et avoisinent quasiment le double par rapport à celles pratiquées en Métropole.
Dans le cadre du dispositif Pinel, le propriétaire-bailleur a l’obligation de proposer son bien à la location pour une durée d’engagement minimale qui fait varier la réduction d’impôt applicable :
| Durée de location | Réduction d’impôt Pinel en métropole | Réduction d’impôt Pinel outre-mer |
|---|---|---|
| 6 ans | 12 % | 23 % |
| 9 ans | 18 % | 29 % |
| 12 ans | 21 % | 32 % |
De plus, le plafonnement des niches fiscales est majoré dans le cadre d’un investissement Pinel outre-mer, à hauteur de 18 000 €. En Métropole, il est fixé à 10 000 € par an, par contribuable.
La loi Pinel outre-mer limite en outre l’investissement à deux logements maximum par an. Tout comme en Métropole, le dispositif est encadré et ne peut pas dépasser une réduction d’impôt supérieure à 300 000 € au total par année civile.
L’investisseur soucieux de réaliser un investissement proche de son lieu de domiciliation préférera le dispositif Pinel classique. A contrario, l’investisseur en quête d’un gain fiscal substantiel pourra opter pour le dispositif Pinel outre-mer.
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Les trois points clés à retenir :
- La loi Pinel outre-mer se révèle être très intéressante : la réduction d’impôt correspond au double de celle pratiquée en métropole, et peut atteindre les 32 % pour un logement neuf loué sur 12 ans.
- Le marché immobilier est très tendu dans les régions d’outre-mer : la demande est bien plus importante que l’offre en raison d’une forte croissance démographique.
- Dans les DOM-TOM, les normes de performances énergétiques sont plus exigeantes en raison des conditions climatiques spécifiques à ces territoires.
