Les nouvelles règles du crédit immobilier

L’attente était forte autour des nouvelles directives, vu le blocage actuel du marché de l’immobilier. La réunion de lundi dernier du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), présidée par Bruno Le Maire, a mis un accent particulier sur les conditions d’octroi des prêts immobiliers. En effet, la production de ces crédits connaît une baisse significative par rapport aux chiffres record de 2022. Cette situation est jugée « cohérente » par le HCSF, d’après un communiqué, étant donné que le marché immobilier connaît un moment d' »attentisme » : on observe une diminution des transactions et une correction progressive des prix vers le bas.

Pour contextualiser
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D’après une source proche du HCSF, quatre mesures ont été adoptées.

1. Mesure 1 : L’assouplissement des conditions pour les crédits immobiliers avec travaux importants 

Le Haut Conseil a pris une décision significative pour encourager la rénovation énergétique. Dorénavant, si les travaux de rénovation représentent plus de 10% du coût total de l’achat, la durée maximale du prêt pourra être étendue jusqu’à 27 ans. Auparavant, il fallait que ces travaux atteignent 25% du coût total pour bénéficier d’un tel allongement de prêt.

Pour les prêts standards, la durée limite demeure fixée à 25 ans. Cependant, dans des cas spécifiques comme la vente en l’état futur d’achèvement, il est possible d’obtenir un prêt de 27 ans, incluant deux ans de période de différé de remboursement.

2. Mesure 2 : Modification de la prise en compte des intérêts des prêts relais 

Le Haut Conseil a également pris une décision importante concernant les prêts relais. Les banques pourront désormais exclure les charges d’intérêt de ces prêts lorsqu’elles évaluent la capacité d’emprunt du client, à condition que le montant du prêt relais ne dépasse pas 80% de la valeur du bien à vendre.

En pratique, cela signifie que si le prêt relais représente 80% ou moins de la valeur du bien mis en vente, les intérêts payés pour ce prêt ne seront plus pris en compte dans le calcul du taux d’endettement de l’emprunteur. Actuellement, ces intérêts sont inclus dans les charges du ménage pour déterminer le taux d’endettement, qui ne doit pas excéder 35% (assurance comprise).

3. Mesure 3 : Simplification des règles de dérogation pour les banques 

Le HCSF a remarqué que les banques n’utilisent pas pleinement la marge de flexibilité autorisée dans l’octroi des crédits immobiliers. Actuellement, cette marge est utilisée à hauteur de 14,3% au troisième trimestre 2023, bien en deçà du seuil maximum fixé à 20%.

Les établissements bancaires ont la possibilité de s’écarter des critères standards de crédit (35% d’endettement et 25 ans de durée maximale) pour 20% de leurs crédits immobiliers. Il y a toutefois des conditions à respecter : 70% de cette flexibilité doit être allouée aux acheteurs de résidence principale, dont 30% destinés aux primo-accédants. Les banques ont libre choix pour l’utilisation des 6% restants (30% de 20%).

Jusqu’à présent, les banques devaient strictement respecter ces limites chaque trimestre. Le HCSF propose désormais d’assouplir cette règle en l’étendant sur trois trimestres glissants. Ainsi, un léger dépassement sur un trimestre peut être compensé sur les deux trimestres suivants, sous réserve de l’approbation de l’ACPR.

4. Mesure 4 : Instauration d’un droit de réexamen pour les dossiers de crédit immobilier refusés 

Une nouveauté importante émane également du HCSF : l’introduction d’une procédure de second examen dans les banques. Cette mesure offre aux emprunteurs la possibilité de demander un réexamen de leur dossier de crédit immobilier s’il a été refusé malgré leur solvabilité.

Si, après ce réexamen, la demande est de nouveau rejetée, la banque devra fournir des explications détaillées à l’emprunteur sur les raisons de ce refus. Cette initiative vise à renforcer la transparence et à offrir aux emprunteurs une meilleure compréhension des décisions bancaires les concernant.