Qu’est-ce qu’un prêt relais en immobilier ?

Si vous envisagez d’acheter votre nouveau logement avant d’avoir vendu l’ancien, vous avez peut-être besoin d’une source de financement temporaire. C’est très souvent le cas lors d’un changement de résidence principale. Le prêt relais, aussi appelé achat-vente, peut alors être une option intéressante. Quel est le mode d’emploi de ce type d’emprunt, son coût, ses avantages et ses limites ? 

Les caractéristiques du prêt relais

Le prêt relais est un emprunt de courte durée répondant à un objectif précis : obtenir une avance partielle d’un établissement bancaire pour financer l’achat de sa nouvelle résidence, avant d’avoir vendu son précédent logement. L’acheteur dispose ainsi d’un délai plus long pour vendre son premier bien immobilier.

Le prêt relais s’adresse donc aux propriétaires, aux secundo-accédants et aux investisseurs locatifs entre deux biens immobiliers. Les primo-accédants ne sont pas concernés par le prêt-relais.

Le prêt relais est soumis à des caractéristiques particulières :

• une durée très courte pour un prêt immobilier : sa durée maximale est fixée à 12 mois reconductibles une fois, soit 24 mois (2 ans) au total.

• une absence d’indemnités de remboursement anticipé (IRA) puisque c’est la nature même de ce prêt. 

• un fonctionnement comme un prêt in fine : dans certains cas, vous ne remboursez que les intérêts et le montant de l’assurance emprunteur pendant les premiers mois et remboursez le capital lors de la vente du bien initial.

• L’avance partielle accordée par les banques dans le cadre d’un prêt relais est comprise entre 50 % et 80 % du prix du bien immobilier que l’emprunteur met en vente. Il s’agit d’un système protégeant les intérêts de l’établissement financier. Toutefois, cette règle prémunit également le client contre l’endettement : s’il ne trouve pas preneur, il sera obligé de baisser le prix de vente initial.

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Quels sont les différents types de prêts relais ?​

Plusieurs types de prêt sont envisageables avec votre banque selon votre situation :

Le prêt relais sec : on parle de crédit relais sec si le bien que vous achetez est de même valeur ou moins cher que celui que vous vendez. Il s’agit d’une simple avance de trésorerie, le temps que vous trouviez un acquéreur pour votre logement actuel. Choisir ce type de prêt relais implique donc que vous n’avez pas de crédit immobilier en cours sur le bien à vendre et que le prix de sa vente (et de vos ressources personnelles éventuelles) suffira à couvrir l’achat du nouveau bien intégralement.

Le prêt relais acquisition ou prêt relais adossé: si le prix du nouveau bien est plus élevé et si, en plus, vous avez déjà un crédit immobilier en cours, votre banque vous proposera un crédit relais adossé, qui combinera un crédit relais et un prêt classique. C’est le type de prêt relais le plus courant car il est fréquent qu’on veuille acheter plus grand avant d’avoir fini de rembourser le prêt immobilier de son logement actuel. Tant que l’ancien bien immobilier n’est pas encore vendu, vous paierez donc à la fois les mensualités de votre premier crédit immobilier ainsi que les intérêts du nouveau crédit relais.

Le prêt relais intégré : cette dernière option permet de souscrire un seul et même prêt, de long terme, qui inclura le prêt relais qui permettra de faire la jonction entre les deux biens immobiliers. Ce type de prêt implique le remboursement du capital immédiatement mais n’impose pas de date butoir pour vendre le bien immobilier qui financera l’achat du suivant. Une clause du prêt relais intégré prévoie l’absence de pénalités de remboursement anticipé partiel du crédit une fois que l’ancien bien immobilier sera vendu.

Quels sont les avantages et les inconvénients des prêts relais ? 

Parmi les avantages du prêt relais, on retrouve : 

1)Le timing et la flexibilité : Le prêt relais vous offre une grande flexibilité en vous permettant d’acheter une nouvelle maison sans attendre de vendre votre propriété actuelle. Cela élimine le besoin de déménagements multiples et les coûts associés tels que la location et les frais de garde-meubles.

2) La facilité d’obtention : Un autre avantage majeur est la facilité avec laquelle vous pouvez obtenir ce type de prêt. Les banques sont souvent prêtes à accepter une simple promesse d’affectation hypothécaire comme garantie. De plus, un courrier du notaire peut suffire pour sécuriser le prêt.

3) La gestion financière simplifiée : Le prêt relais vous évite également le fardeau de gérer deux prêts immobiliers en même temps. Les mensualités sont plus abordables, ce qui vous permet de vous concentrer sur l’acquisition de votre nouvelle maison.

Mais qui dit avantages dit aussi inconvénients: 

1) Un coût élevé : L’un des principaux inconvénients est le coût élevé associé à ces prêts. Les taux d’intérêt sont généralement plus élevés que ceux des prêts immobiliers traditionnels, ce qui peut s’ajouter au coût total de votre projet immobilier.

2) Des risques financiers : il y a aussi un risque inhérent à ne pas vendre votre propriété actuelle dans les délais prévus. En cas d’échec de la vente, vous pourriez vous retrouver avec un prêt immobilier à long terme et des difficultés financières.