Vous payez plus de 2 500 € d’impôt sur le revenu par an ? La défiscalisation immobilière peut vous permettre de transformer une partie de votre impôt en patrimoine immobilier. Moins connue que la loi Pinel, la loi Censi-Bouvard favorise les investisseurs en meublé au sein de certaines résidences de services. Un investissement judicieux pour conjuguer l’avantage fiscal accordé, ceux du statut LMNP et l’absence de gestion locative. Intéressé ? Neofa vous donne tous les détails de ce bon plan immobilier !
La loi Censi-Bouvard : une loi de défiscalisation immobilière
Adoptée en mars 2009, la loi Censi-Bouvard accorde un avantage fiscal conséquent aux contribuables qui investissent dans un logement meublé situé en résidence de services. Il s’agissait, pour le législateur, de faciliter le développement de résidences utiles à l’économie (résidences touristiques ou d’affaires) ou à la cohésion sociale (résidences étudiantes ou seniors).
Le dispositif Censi-Bouvard devait prendre fin le 31/12/21. Néanmoins, le ministère du Logement a évoqué, dans le cadre du Projet de loi de finance 2022, sa prolongation pour certaines résidences services neuves par amendement. Dans tous les cas, il est encore temps de profiter des avantages de cette loi de défiscalisation !
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Les résidences concernées
Depuis son adoption, la loi Censi-Bouvard a été réformée et sont aujourd’hui concernées :
- les résidences avec services pour étudiants ;
- les résidences avec services agréées pour personnes âgées ou handicapées ;
- les résidences d’accueil et de soins agréées.
Le dispositif Censi-Bouvard doit pouvoir encourager la création, partout en France, de ces résidences pour lesquelles l’offre peine à répondre à la demande locative.
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Le dispositif et le calcul de l’avantage fiscal
Le contribuable qui investit dans un appartement en résidence éligible, tout en s’engageant à demeurer à la location pendant 9 ans, récupère 11 % du prix d’acquisition du bien, ainsi que la TVA. Dans le détail :
- l’investissement est normalement plafonné à 300 000 € ;
- en cas de dépassement de ce plafond, la différence peut être amortie ;
- le remboursement de la TVA est définitivement acquis après 20 ans de possession (une revente anticipée donne lieu à un remboursement au prorata du temps de possession, sauf si le nouveau propriétaire reprend le bail commercial) ;
- le Censi-Bouvard est concerné par le plafonnement à 10 000 €/an de l’ensemble des niches fiscales ;
- le Censi-Bouvard n’impose aucun plafond de loyer ou de ressources des locataires ;
- le Censi-Bouvard n’est pas soumis à un plan de zonage ;
- au-delà de son engagement locatif de 9 ans, le propriétaire est en droit de revendre le logement sans perte des avantages fiscaux acquis ;
- le Censi-Bouvard est cumulable avec les avantages du statut fiscal de Loueur de Meublé Non Professionnel.
Exemple d’investissement Censi-Bouvard
Vous achetez un logement en résidence étudiante pour un montant de 130 000 € HT. La TVA applicable est de 20 %, soit : 26 000 €. Conformément aux exigences légales du dispositif Censi-Bouvard, vous confiez par bail commercial votre bien meublé à un exploitant pour neuf ans.
Votre avantage fiscal global est de 11 % de 130 000 €, soit 14 300 €. Répartie sur les 9 années d’engagement, cet abattement se traduit par une baisse annuelle de vos impôts de 1 589 € ! Vous récupérez, en outre, les 26 000 € versés au titre de la TVA.
Un investissement compatible avec le statut fiscal de LMNP
Aux avantages fiscaux spécifiques accordés par la loi Censi-Bouvard s’ajoutent ceux du statut de Loueur de Meublé Non Professionnel (LMNP). Bien connu des investisseurs immobiliers, ce statut permet de déclarer les loyers perçus de la location d’un meublé comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Une imposition nettement plus avantageuse que celle appliquée aux classiques revenus fonciers ! De fait, au régime forfaitaire, les BIC bénéficient d’un abattement de 50 % au titre des charges locatives.
Concrètement, vous n’êtes imposé que sur la moitié du montant des loyers perçus de votre location Censi-Bouvard. Le statut LMNP est d’autant plus judicieux qu’il permet de bénéficier de ce régime forfaitaire jusqu’au seuil assez élevé de 23 000 euros (article 155, IV du Code général des impôts). Les BIC ainsi déclarés ne doivent en outre pas représenter plus de 50 % des revenus globaux du foyer fiscal.
Une gestion locative déléguée
L’investissement locatif implique une gestion locative parfois lourde ou sa délégation contre rémunération à une agence immobilière mandatée. Dans le cadre d’un placement en Censi-Bouvard, la gestion locative (recherche du locataire, rédaction du bail, état des lieux, perception des loyers, entretien courant et gestion des entrées et sorties) est totalement prise en charge par la société exploitante de la résidence de services concernée.
Propriétaire en Censi-Bouvard, vous vivez d’autant mieux votre investissement que vous êtes totalement déchargé de ces contraintes administratives, véritables bêtes noires des bailleurs traditionnels.
Bon à savoir : Notre conseil pour réussir votre Censi-Bouvard
Loi de défiscalisation ou non, l’immobilier repose sur des fondamentaux à respecter ! Soyez attentif à la qualité de la résidence, à son emplacement et au prix du logement proposé. Assurez-vous des références de la société exploitante et, notamment, de sa solidité financière.
Vous souhaitez investir dans la pierre sans contraintes ? Le Censi-Bouvard est fait pour vous ! Contactez Neofa. Votre conseiller financier en ligne vous mettra en relation avec un spécialiste de cet investissement. Vous diminuez vos impôts tout en augmentant vos revenus sans contraintes de gestion. Une opportunité à saisir sans tarder !
Les trois points à retenir :
- le Censi-Bouvard concerne les résidences étudiantes et seniors ;
- le Censi-Bouvard accorde un abattement fiscal correspondant à 11 % du prix HT du logement et la récupération de la TVA ;
- le Censi-Bouvard est compatible avec le statut fiscal de LMNP.
