Envie de profiter d’une réduction d’impôt ? Réjouissez-vous ! L’État a mis en place le dispositif Pinel afin de pousser l’investissement dans les logements neufs ou réhabilités. Ce nouveau dispositif ouvre le droit à des déductions fiscales toujours bienvenues. N’est-ce pas ? Découvrez tout de suite comment louer son appartement avec le dispositif Pinel. ;-)
Avoir un bien éligible à la loi Pinel
Le but de la location Pinel est d’accroître le parc locatif dans les zones tendues du territoire, avec des logements performants énergétiquement et accessibles aux ménages modestes à moyens. Le dispositif est assorti d’une réglementation précise, qui régit les critères à respecter relatifs aux biens et aux conditions de location. Le logement doit notamment avoir fait l’objet d’une acquisition entre le 1er janvier 2015 (avec un effet rétroactif au 1er septembre 2014) et le 31 décembre 2022, et être mis en location vide, à titre de résidence principale pour le locataire. Rien que ça !
Les types de biens
Dans le cadre de la loi Pinel, tous les logements ne sont pas concernés ! Pour bénéficier du dispositif location Pinel, une opération immobilière doit concerner un logement :
- neuf et achevé ;
- en l’état futur d’achèvement (VEFA) ;
- en construction ;
- ancien faisant l’objet d’une réhabilitation complète afin d’amener le logement à profiter de performances techniques proches de celles du neuf, et dont le coût doit représenter au minimum 25 % du total de l’investissement ;
- qui fut un local (commercial, entrepôt, etc.) désormais transformé à usage d’habitation.
Bon à savoir : les dernières évolutions de la loi Pinel
Depuis janvier 2021, la loi Pinel exclut les maisons individuelles et pavillonnaires du dispositif, hormis si la demande de permis de construire date de 2020. Ne sont donc considérés comme éligibles que les biens situés dans un immeuble collectif.
Les délais d’achèvement
Gare au respect des délais ! Les logements en l’état futur d’achèvement ou en construction (VEFA) doivent impérativement être achevés dans les 30 mois suivant la signature de l’acte authentique d’acquisition ou du dépôt du permis de construire.
Pour les logements anciens en cours de rénovation et les locaux en cours de transformation, le dispositif prévoit qu’ils doivent être achevés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant l’acquisition.
Une fois le logement achevé, le propriétaire-bailleur peut compter sur un délai de 12 mois afin de trouver un locataire.
La localisation du bien
La loi location Pinel, outre l’opportunité qu’elle offre de défiscaliser, vise à développer la construction d’habitations neuves en France. Le dispositif ambitionne de stimuler l’offre de logements dans des environnements qui connaissent une forte demande locative. Le territoire national est découpé en cinq zones géographiques, dont trois considérées comme tendues :
- Zone A bis : la plus tendue, concerne Paris et 76 communes de la région parisienne ;
- Zone A : l’agglomération d’Île-de-France, certaines agglomérations de la Côte d’Azur et les villes de Lille, Lyon, Montpellier, Marseille ;
- Zone B1 : grandes agglomérations de plus de 250 000 habitants telles que Bordeaux ou Toulouse, et autres agglomérations où les prix des logements sont élevés.
Les deux autres zones présentent une offre en logement suffisante par rapport à la demande, et ne sont donc pas éligibles au Pinel.
La performance énergétique
Un investissement réalisé dans le cadre du dispositif location Pinel doit répondre à des normes de performances énergétiques, en fonction du type de logement :
- Neuf ou en construction : les logements éligibles doivent être certifiés par la RT 2012, ou être labellisés BBC 2005 si le permis de construire a été obtenu avant le 1er janvier 2013 ;
- À rénover : les logements doivent recevoir une certification HPE 2009 ou BBC 2009.
Ces certifications représentent un avantage pour les investisseurs, et une garantie de confort pour les locataires : les logements certifiés consomment presque 3 fois moins d’énergie qu’un logement ancien mal isolé. De quoi faire pencher la balance pour les locataires soucieux de leur consommation d’énergie ! C’est peut-être votre cas ?
Les conditions de location Pinel
Afin de bénéficier des avantages de la location Pinel, le bailleur comme le locataire ont certaines obligations ! Pas de panique, on vous explique tout en détail. :-)
Les conditions Pinel de durée de mise en location
Pour profiter de la réduction d’impôt location Pinel, le propriétaire s’engage à proposer à louer son bien pour une durée faisant varier l’abaissement :
- 6 ans : réduction de 12 % ;
- 9 ans : réduction de 18 % ;
- 12 ans : réduction de 21 %.
Loi Pinel : les conditions relatives au locataire
Pour justifier de son éligibilité à la location Pinel, le locataire doit fournir des justificatifs de ressources. Ses revenus fiscaux annuels ne doivent pas dépasser certains seuils, qui varient selon la zone géographique de domiciliation et la composition du foyer.
Le niveau de ressource s’apprécie sur le revenu fiscal de référence de l’année N-2, afin de ne pas remettre en cause son éligibilité en cas de dépassement des plafonds au cours du bail.
| Composition du foyer fiscal | Zone A bis | Zone A | Zone B1 |
|---|---|---|---|
| Individu seul | 38 377 € | 38 377 € | 31 280 € |
| Couple | 57 357 € | 57 357 € | 41 772 € |
| Individu seul ou couple + 1 personne à charge | 75 188 € | 68 946 € | 50 233 € |
| Individu seul ou couple + 2 personnes à charge | 89 769 € | 82 586 € | 60 643 € |
| Individu seul ou couple + 3 personnes à charge | 106 807 € | 97 766 € | 71 340 € |
| Individu seul ou couple + 4 personnes à charge | 120 186 € | 110 017 € | 80 399 € |
| Majoration par personne à charge supplémentaire | + 13 390 € | + 12 258 € | + 8 969 € |
Les conditions de loyer de la loi Pinel
Les logements loués dans le cadre de la location Pinel ont vocation à être proposés aux ménages modestes dans des agglomérations où le marché est tendu. Les bailleurs sont tenus de respecter un certain montant de loyer hors charges, qui ne doit pas dépasser les plafonds fixés tous les ans par décret. Ces plafonds mensuels varient en fonction de la surface du logement et de la zone géographique, et sont inférieurs aux prix réels du marché.
| Zone géographique | Plafond mensuel de loyer au m² |
|---|---|
| Zone A bis | 17,55 € |
| Zone A | 13,04 € |
| Zone B1 | 10,51 € |
Lire également : Calculer le loyer en Pinel
N’attendez plus. Faites-vous accompagner par un conseiller en patrimoine Neofa, et optimisez le dispositif Pinel de votre appartement ! Le premier rendez-vous est gratuit.
Les trois points clés à retenir :
- Il est possible de connaître les zones d’éligibilité au Pinel sur le site du service public ;
- Les taux de réduction d’impôt vont progressivement baisser dès 2023 ;
- Le dispositif impose une limite de réduction d’impôt : elle ne peut excéder 300 000 euros au total ou 5 500 € le mètre carré par investissement et par an.
