Fiscalité : le danger de l’article 13 sur l’impôt immobilier

Attention au paragraphe 5 de l’article 13 du Code général des impôts qui change le régime d’imposition d’une vente immobilière. Cette semaine, j’ai lu un article très intéressant dans Les Echos et il m’a paru pertinent de vous le résumer. 

Dans l’actualité :

Le durcissement de la fiscalité immoblière

L’article traite des complications fiscales rencontrées par un couple, Madame B et Monsieur C, après avoir vendu leur propriété à Hoenheim via leur société civile immobilière (SCI) en 2016. Initialement, cette transaction semblait simple, mais une demande de l’acheteur a compliqué les choses : il voulait acheter séparément la nue-propriété et l’usufruit du bien, des parts allant à différentes entités de son groupe. Cela a eu pour conséquence de modifier la nature fiscale de la transaction en vertu de l’article 13, paragraphe 5, du Code général des impôts (CGI).

1. Le paragraphe 5 de l’article 13 : pourquoi pose t-il problème pour votre impôt immobilier ?

Le problème est que la cession de l’usufruit temporaire est imposée comme un revenu foncier plutôt que sous le régime des plus-values immobilières, qui bénéficie d’abattements pour durée de détention. Cette classification a entraîné un lourd redressement fiscal pour le couple, augmentant considérablement leur revenu imposable.

Initialement, le paragraphe 5 de l’article 13 du Code général des impôts n’avait pas pour but de piéger les vendeurs honnêtes, mais plutôt de prévenir les stratégies d’optimisation fiscale qui pourraient priver l’État de recettes importantes. Adoptée dans la loi de finances rectificative de 2012, cette mesure offrait à l’administration fiscale un outil juridique pour contrer l’utilisation croissante de la cession d’usufruit temporaire comme moyen d’optimisation.

2. Usufruit vs. nue propriété au coeur de cette faille juridique autour de l’optimisation de votre impôt immobilier

Cette optimisation fonctionnait en permettant à des contribuables de percevoir, en une seule transaction, les revenus futurs d’un bien, sans les impositions habituelles sur le revenu ou les contributions sociales, ou avec une imposition très allégée. Cependant, cette approche est normalement inaccessible pour ceux qui vendent simultanément l’usufruit et la nue-propriété sans liens entre les parties.

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Défiscalisation immobilière : les différentes lois en 2023

Leur avocat n’a rien pu faire. Il a argumenté que ses clients ayant vendu à la fois l’usufruit et la nue-propriété en une seule transaction, il n’y avait pas lieu d’appliquer le régime de l’usufruit temporaire. Mais malgré cela, la Cour n’a pas accepté cette défense, préférant s’en tenir à une interprétation littérale de la loi.