Penser investissement immobilier, c’est pour la plupart penser rentabilité. Oui, mais voilà, de quoi parle-t-on vraiment. Car en fait, ce qui nous intéresse, c’est bien ce qui reste dans notre poche in fine. On distinguera la rentabilité locative de la rentabilité de l’épargne investie dans votre opération.
La rentabilité brute en immobilier
La rentabilitié brut est un calcul rapide qui donne une première idée financière d’un investissement immobilier locatif. Il vous permettra de comparer les rendements entre différents biens immobiliers, différentes villes, différents budgets, etc, mais n’est pas suffisant pour calculer savoir exactement si une opération immobilière est rentable.
Pour calculer le rendement brut d’un investissement locatif, vous aurez besoin de deux informations : le loyer annuel et le prix d’achat.
Comment calculer la rentabilité brute ?
Loyer annuel / Prix d’achat = rentabilité brute
La rentabilité nette en immobilier
La rentabilité locative se définit par le rapport entre les loyers perçus et le coût d’acquisition soit la rentabilité brute. Son calcul est simple : Loyers annuels divisé par votre prix d’achat. Celle-ci est un premier indicateur mais ne répondra pas à votre interrogation, que me reste-t-il dans la poche ? Pour le savoir, il nous faut affiner nos calculs à savoir calculer la rentabilité nette et surtout la rentabilité nette de nette.
Comment calculer la rentabilité nette ?
(Loyer – Charges globales*) / Prix d’achat = rentabilité nette
*Charges globales : TF, copro, honoraires de gestion, assurances (y compris loyers impayés).
Exemple de calcul de rentabilité nette
Prix de vente (Frais de notaire inclus) : 150 000,00€
Loyer annuel : 9000,00 €
Charges annuelles : 750,00 €
Assurance Propriétaire non occupant : 90,00 €
Taxe foncière : 550,00 €
Rentabilité brute (loyer / prix ) : 6%
Loyer net : 7610 €
Rentabilité nette (loyer annuel – charges – TF) / Prix : 5%
Nous constatons une différence de 1% sans compter l’impact fiscal pour enfin atteindre le saint graal, la rentabilité nette de net.
La rentabilité nette de net en immobilier
Loyer net – fiscalité du loyer (TRANCHE FISCALE + CSG ) / Prix d’achat
Jusqu’ici, nous avons raisonné en recettes dépenses sans prendre en compte la fiscalité liée au loyer. Pour bien comprendre, nous allons illustrer notre propos.
Pour calculer la fiscalité du loyer, il nous faut dans un premier temps déduire des loyers perçus :
- les charges de copropriétés,
- la taxe foncière,
- les honoraires de gestion,
- les intérêts d’emprunt et les frais d’assurances du prêt
- Autres : travaux
Pour simplifier, on rajoute ces revenus à votre revenu imposable soit à la tranche la plus haute.
Ce montant sera imposé à l’impôt sur le revenu et à la CSG
La rentabilité de l’épargne est simplement la différence entre ce que vous avez mis de votre poche dans l’opération et le gain à la revente. Vous avez investi 20 000 € en apport personnel ou en cumul pour équilibrer les coûts mensuels. Vous revendez le bien 150 000 € après 10 ans. Il vous reste à rembourser 90 000 € à la banque. Vous avez donc le calcul suivant : 150 000 €- 90 000 € = 60 000 € que vous avez créé avec 20 000 €. Votre mise a été triplée sur 10 ans.
Je vous laisse faire le ratio….
Au travers de ces exemples, on notera l’impact majeur de la fiscalité dans la rentabilité de l’investissement locatif, c’est bien évidemment sans compter avec les stratégies qui évite toute imposition des loyers.
