Le statut LMNP et ses avantages

Publié le 15.10.2021, par :
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Alain Broyon
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Vous avez décidé d’investir dans l’immobilier pour diversifier votre capital. Vous hésitez entre un logement d’un bien nu ou meublé. Laissez-nous vous présenter le statut LMNP (loueur d’un meublé non professionnel), qui combine recettes locatives et fiscalité avantageuse. Investir en LMNP, c’est générer des revenus passifs peu fiscalisés, obtenir des rendements meilleurs qu’en non meublé et profiter des mécanismes fiscaux d’abattement et d’amortissement. Mais entrons dans le détail.

Sommaire
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Qu'est-ce que le statut LMNP ?

Le statut LMNP consiste à créer sa microentreprise pour acheter un bien immobilier meublé à louer et enregistrer les recettes locatives. Créée en 1949, cette niche fiscale continue d’attirer les Français, car c’est un véritable atout dans le jeu de cartes qu’est la gestion patrimoniale.
L’investissement en LMNP vous permet de :

  • vous constituer un patrimoine immobilier ;
  • générer des revenus passifs ;
  • profiter d’un outil d’optimisation fiscale ;
  • préparer votre départ à la retraite.

Où investir en LMNP ?

Alors que le dispositif Pinel impose un zonage géographique pour que le bien soit éligible, ce n’est pas le cas avec le statut LMNP. Vous ne devez pas non plus justifier d’un certain revenu pour y prétendre.
En revanche, tous les logements ne sont pas inclus dans cette niche fiscale. L’appartement ou la maison doivent être meublés et habitables à l’arrivée du locataire. De plus, la surface du logement doit être au moins de 9 mètres carrés pour être considérée comme décente.
La solution de facilité consiste à opter pour une résidence de services neuve, qui réunit toutes les caractéristiques du statut LMNP :

  • service pour le petit-déjeuner ;
  • service de nettoyage des locaux ;
  • fourniture du linge de maison ;
  • réception de la clientèle.

Si la résidence met à disposition 3 des 4 services mentionnés, alors elle pourra faire l’objet d’un investissement en LMNP. Il peut s’agir :

  • d’une résidence pour étudiants ;
  • d’une résidence d’affaires ;
  • d’une résidence pour seniors ;
  • d’un établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes ;
  • d’une résidence meublée de tourisme.

Attention, louer un bien meublé dans l’ancien est tout à fait compatible avec le statut LMNP. Il suffit que les locataires puissent emménager et vivre sans avoir à meubler l’appartement ou la maison. En tant que propriétaire-bailleur, vous devez donc équiper l’habitation de lits, matelas, rideaux occultants dans la chambre, d’ustensiles de cuisine, de vaisselle, d’une table, de chaises, de meubles de rangement, etc.
Investir en LMNP est également possible à titre de :

  • résidence principale ;
  • résidence temporaire ;
  • résidence saisonnière (chambres d’hôtes, meublés de tourisme).

Vous pouvez même passer sous ce statut en louant une chambre de votre propre domicile. L’intérêt consiste à défiscaliser une partie de vos revenus. En revanche, vous ne pouvez pas récupérer la TVA. Ce mécanisme s’adresse uniquement aux investissements LMNP en résidences neuves de services.

Bon à savoir : LMNP et TVA
Le statut LMNP correspond à un statut de microentreprise, ce qui veut dire que vous n’êtes pas collecteur de la TVA pour l’État. Les locataires ne vous versent pas de TVA et vous ne la récupérez pas non plus sur vos achats. Néanmoins, vous pouvez vous faire rembourser progressivement la TVA payée lors de l’achat à condition de :

  • choisir un bien au sein d’une résidence neuve de services ;
  • mettre le bien en gestion auprès d’un exploitant durant 9 ans ;
  • garder le logement meublé pendant au moins 20 ans.

Quels sont les avantages du statut LMNP ?

Les atouts du statut LMNP correspondent à la pluralité des objectifs définis à travers cet investissement. Les avantages du LMNP sont donc les suivants :

  • une opportunité de devenir propriétaire ou d’agrandir son patrimoine immobilier ;
  • une manière de diversifier ses sources de revenus grâce à la perception de loyers ;
  • la possibilité de récupérer la TVA à 20 % à condition de respecter certaines limites ;
  • une porte ouverte pour combiner le statut LMNP avec la loi de défiscalisation Censi-Bouvard.

Si vous investissez en LMNP, vous pouvez déduire des charges associées à la gestion du bien et des intérêts de votre emprunt immobilier. De plus, vous pouvez bénéficier du mécanisme comptable d’amortissement du bien sur le long terme.

Quel choix pour le régime d'imposition en LMNP ?

Le choix du régime d’imposition est pris au moment de votre inscription auprès d’un CFE (centre de formalité des entreprises). C’est d’ailleurs à ce moment-là que vous indiquez à l’administration fiscale votre statut LMNP. Le Greffe du tribunal de commerce vous remet alors votre numéro SIRET d’immatriculation, sachant que cette déclaration doit se faire au minimum 15 jours avant la mise sur le marché de votre bien immobilier. Auparavant, vous devez réfléchir à votre régime d’imposition : micro-Bic ou régime réel.

Le régime micro-BIC

Cette option vous facilite la vie dans votre comptabilité déclarative. Vous n’avez pas besoin de tenir un livre de compte et d’additionner vos charges pour les déduire. Pourquoi ? Parce qu’elles ne sont pas déductibles. L’administration fiscale vous applique directement un forfait, sous la forme d’une compensation.

Cet abattement forfaitaire s’élève à la moitié des loyers perçus avant imposition. Si, par exemple, vos recettes locatives sont de 10 000 euros, le fisc applique un abattement de 5 000 euros. Attention, toutefois, car vos revenus locatifs ne doivent pas franchir le seuil de 70 000 euros par an, sinon, vous basculez automatiquement sous le régime réel.

Le régime réel

Le régime réel demande beaucoup plus d’efforts en matière de comptabilité. En tant que propriétaire-bailleur, vous pouvez déduire les charges liées à votre bien meublé loué, c’est-à-dire :

  • les intérêts d’emprunt ;
  • la taxe foncière ;
  • les honoraires versés à un tiers ;
  • les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration du bien ;
  • les frais de notaire ;
  • les primes d’assurance ;
  • les charges de copropriété ;
  • les frais d’amortissement LMNP.

Bon à savoir : Imposition du statut LMNP
Le régime réel du statut LMNP s’impose automatiquement si vos revenus franchissent la barre des 70 000 euros de recettes locatives. En deçà, vous avez pleinement le droit de choisir ce régime d’imposition. En revanche, le régime micro-BIC n’est qu’optionnel, voire impossible en cas de franchissement du seuil précédemment décrit.

Quelles sont les charges amortissables en LMNP ?

L’amortissement est un des avantages du statut de loueur meublé non professionnel. En quoi consiste-t-il ? L’amortissement permet de lisser la baisse de la valeur d’un actif dans le temps à cause de l’usure naturelle. C’est le cas du logement lui-même, à l’exception du terrain. C’est aussi le cas du mobilier et des équipements à l’intérieur.

La valeur d’amortissement est alors déduite des bénéfices obtenus chaque année. Son calcul dépend de l’administration fiscale, aussi bien en matière de durée que de proportion. À titre d’exemple, un bien immobilier peut être amortissable à hauteur de 80 % sur une durée comprise entre 25 et 40 ans. Un meuble peut être amortissable à hauteur de 50 % sur une durée de 5 à 7 ans.

Bon à savoir : Surplus pour certains bénéfices
Le mécanisme d’amortissement peut générer un surplus si vos bénéfices sont nuls ou inférieurs à la valeur d’amortissement de l’année en cours. Dans ce cas de figure, vous pouvez déduire la somme des bénéfices futurs pendant 9 ans. Cette propriété est intéressante lorsque le poids des charges est élevé durant les premières années de location en LMNP.

Plafond et conditions du loueur meublé non professionnel

Investir en LMNP est accessible à tous les contribuables français à condition de respecter certaines réglementations :

  • être le propriétaire du bien non meublé mis sur le marché locatif ;
  • toucher moins de 23 000 euros par an de recettes locatives, ou que celles-ci soient inférieures à 50 % du total de vos revenus (au-delà, vous devez prendre le statut LMP, loueur meublé professionnel) ;
  • ne pas être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS), ce qui signifierait que vous évoluez en tant que loueur meublé professionnel.

Peut-on cumuler le statut LMNP et le dispositif Censi-Bouvard ?

Oui, le statut LMNP est compatible avec l’investissement en Censi-Bouvard. En revanche, vous ne pouvez plus prétendre à l’amortissement du bien acheté, à l’exception de la fraction du bien supérieure à 300 000 euros. En effet, vous profitez déjà d’une réduction d’impôt via le dispositif Censi-Bouvard.

La loi Censi-Bouvard offre une réduction du montant de votre impôt sur le revenu à hauteur de 11 % du prix de revient du logement (hors taxe). Autrement dit, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt et d’une récupération de la TVA sur le bien acquis, à hauteur de 20 % de sa valeur (si l’investissement LMNP concerne une résidence de services).
Le cumul est possible pour les logements meublés qui se situent dans une résidence :

  • d’accueil et de soins agréés ;
  • avec services pour étudiants ;
  • avec services agréés pour personnes âgées ou handicapées.

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Avantages du statut LMNP : les points clés à retenir

  • le statut LMNP correspond à la location d’un bien meublé et habitable directement par un locataire sous un statut non professionnel (ce n’est pas votre activité principale) ;
  • le propriétaire-bailleur LMNP profite d’un cadre fiscal avantageux selon son régime d’imposition (abattement forfaitaire de 50 % en micro-BIC, déduction des charges et amortissement en régime réel) ;
  • la possibilité de coupler les avantages fiscaux du statut LMNP et de l’amendement Censi-Bouvard.
Publié le 15.10.2021, par :
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