Vous souhaitez réaliser un investissement locatif tout en maîtrisant, voire diminuant votre impôt sur le revenu ? Deux dispositifs fiscaux existent pour atteindre cet objectif : le statut fiscal de Loueur de Meublé Non Professionnel et la loi de défiscalisation Pinel. Mais vers lequel de ces deux dispositifs vous orienter ? Neofa vous livre quelques pistes pour bien comprendre les différences et avantages de chacun d’entre eux et choisir la solution d’investissement locatif la plus adaptée à vos attentes !
L’objectif : se constituer un patrimoine immobilier à moindres frais
LMNP ou Pinel, ces deux dispositifs doivent permettre la constitution d’un patrimoine immobilier à moindres frais. Très concrètement, les loyers perçus et les avantages fiscaux octroyés assurent soit une rentabilité immédiate élevée, soit une compensation budgétaire des mensualités du crédit immobilier contracté. De fait, l’investissement, en LMNP comme en Pinel, revient à transformer une partie de votre imposition en patrimoine immobilier. Un placement sûr pour augmenter à terme vos revenus d’activité, disposer d’un toit adapté à vos vieux jours ou préparer financièrement votre retraite.
Considéré comme valeur refuge face aux incertitudes économiques, l’immobilier est d’autant plus intéressant que les taux des crédits immobiliers sont au plus bas : l’investisseur peut aujourd’hui se financer à coût très réduit quelle que soit la durée d’amortissement de son prêt.
Deux dispositifs fiscaux aux avantages différents
Le statut fiscal de Loueur de Meublé Non Professionnel
Ce statut fiscal s’adresse au propriétaire-bailleur d’un logement loué meublé, c’est-à-dire conforme aux dispositions du décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d’un logement meublé (1). Le LMNP permet de déclarer les loyers perçus comme Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et de bénéficier d’un abattement forfaitaire au titre des charges locatives de 50 %. Concrètement vous n’êtes imposé que sur la moitié des loyers générés par votre investissement locatif !
Le LMNP n’étant pas concerné par le plafonnement à 10 000 € des niches fiscales, vous pouvez louer plusieurs logements sous ce régime à condition de ne pas dépasser les 23 000 euros de recettes locatives ou que ces dernières ne représentent pas plus de 50 % de vos revenus globaux !
Lire également : LMP ou LMNP ?
La loi de défiscalisation immobilière Pinel
Prorogée jusqu’en 2025, la loi Pinel octroie un avantage fiscal à tout contribuable qui investit dans un logement de l’habitat collectif et le loue pour une durée minimale aux conditions légales. Par cette loi, le ministère du Logement entend encourager le développement du parc privé d’habitation à loyer modéré.
L’investissement Pinel ne concerne que l’immobilier neuf et situé dans une zone dite tendue, c’est-à-dire où l’offre en logements à loyer modéré peine à répondre à la demande. Le bail Pinel impose, en outre, des plafonds en matière de loyer et de ressources du locataire. L’avantage fiscal accordé est calculé sur le montant global de l’investissement et proportionnel à la durée d’engagement à demeurer à la location. L’investissement Pinel étant plafonné à 300 000 euros par contribuable et par an, il peut permettre d’économiser jusqu’à 63 000 € sur 12 ans.
Vous noterez, néanmoins, que les taux de cet avantage fiscal seront dégressifs entre 2022 et 2025 :
| Durée d’engagement | Jusqu’au 31/12/2022 | Jusqu’au 31/12/2023 | Jusqu’au 31/12/2024 |
|---|---|---|---|
| 6 ans | 12 % | 21 % | 9 % |
| 6 ans | 18 % | 15 % | 12 % |
| 12 ans | 21 % | 17,5 % | 12 % |
Destination du bien : un critère déterminant
Le LMNP et le Pinel n’impliquent pas tout à fait la même destination du bien.
=> Avec le LMNP, le bien qui peut être ancien ou neuf (obligatoirement neuf et en résidence de service, s’il est lié au dispositif Censi-Bouvard) ne concerne que la location meublée. Les meublés sont généralement des logements de petites tailles (studio ou T1) loués à des étudiants ou en saison dans des régions attractives sur le plan touristique. Sans durée d’engagement particulière, le LMNP s’envisage comme un placement à long terme visant à disposer pour soi d’un pied-à-terre dans la ville de son choix, soit d’un complément de revenu à la retraite.
=> Le Pinel concerne obligatoirement un appartement neuf et fait l’objet d’une location vide. Il concerne, de fait, des appartements plus grands, du T2 au T5, destinés à loger des ménages modestes ou un membre de la famille non rattaché au foyer fiscal du bailleur (parents ou enfants). Les investisseurs privilégiant l’optimisation fiscale ne conservent généralement pas le bien acquis en Pinel au-delà de la durée de ce dernier.
Quid de la rentabilité ?
Malgré l’avantage fiscal octroyé, l’encadrement des loyers en Pinel pèse sur la rentabilité de ce dernier. Un spécialiste de l’investissement estime la rentabilité moyenne brute du Pinel entre 3,5 et 5 %. A contrario, le LMNP propose à la location des meublés, qui se louent à des prix en moyenne 10 à 20 % plus élevés que ceux de leurs équivalents vides, sans encadrement des loyers. De fait, le LMPN offrirait, selon les études, une rentabilité supérieure comprise entre 4,5 et 6 %.
La durée d’investissement
La loi Pinel impose à l’investisseur de choisir une durée d’engagement de 6, 9 ou 12 ans. Celui-ci retrouve donc sa totale liberté, en termes d’usage et de montant du loyer, au bout de 12 ans. Il peut, notamment, revendre le bien pour profiter d’une éventuelle plus-value grâce à l’augmentation régulière des prix de l’immobilier. Si le LMNP n’impose aucune contrainte en matière de conditions et de durée de location, il exige la conservation du bien pendant au moins 20 ans pour conserver le bénéfice de la rétrocession de la TVA.
Bon à savoir : Vous avez dit Censi-Bouvard ?
La loi Censi-Bouvard octroie un avantage fiscal correspondant à 11 % du prix d’acquisition HT d’un meublé en résidence de services (étudiants ou seniors), la récupération de la TVA et ouvre droit au statut fiscal de LMNP.
On retiendra que le Pinel et le LMNP s’adressent à deux profils d’investisseurs différents. Le premier est avant tout un outil d’optimisation fiscal immobilier, tandis que le second aide les investisseurs qui privilégient la pierre sur le long terme. On rappellera, néanmoins, que le couple LMNP – Censi-Bouvard offre une opportunité à qui veut conjuguer les avantages de l’optimisation fiscale et de la location meublée ! Vous souhaitez plus de précisions ? Une étude personnalisée ? Neofa vous oriente vers un conseiller en investissement spécialisé qui saura vous diriger vers l’investissement immobilier qui vous correspond vraiment. La garantie d’un investissement immobilier réussi.
Les trois points à retenir :
- le Pinel ne concerne que l’immobilier neuf ;
- le LMNP ne concerne que les logements meublés ;
- la rentabilité du LMNP est généralement supérieure à celle du Pinel.
(1) https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000030967884/
