Dans quelles villes investir dans l’immobilier locatif en 2024 ?

Vous envisagez de vous lancer dans l’investissement locatif en 2024 ? Avant de plonger tête première dans ce projet, prenez un moment pour évaluer vos options. L’immobilier locatif peut être une excellente manière de valoriser votre patrimoine et de préparer votre retraite, mais il est essentiel de choisir judicieusement l’emplacement de votre investissement immobilier. Que ce soit dans des métropoles dynamiques comme Paris, Bordeaux, Lille, Nantes ou d’autres villes prometteuses, il faut prendre le temps de bien s’informer pour faire le choix le plus rentable. Pour vous guider dans cette démarche, Neofa vous a préparé un condensé des informations à connaître. Découvrez dans cet article comment identifier les villes les plus propices à l’investissement locatif en 2024, en tenant compte de plusieurs critères clés.

Commençons par un petit tour d’horizon des étapes indispensables pour réussir votre investissement locatif :

• Analysez l’évolution démographique des différents secteurs qui vous intéressent : elle doit évidemment être positive. Privilégiez des villes attractives auprès des jeunes actifs, des familles et des étudiants. Plus une population vieillit, plus la proportion de propriétaires augmente. Vous aurez donc plus de difficultés à trouver un locataire pour votre logement dans une ville où la pyramide des âges est inversée.
• Assurez-vous de l’attractivité économique des communes : les bassins d’emploi attirent de nombreux actifs et donc de potentiels locataires.
• Vérifiez le risque d’impayés et de vacance locative pour chacune des villes : ces deux facteurs peuvent considérablement impacter la rentabilité de votre investissement.
• Étudiez les prix de l’immobilier du secteur et son rendement locatif avant d’investir : il convient de prendre en compte le coût global de votre acquisition (prix d’achat, frais de notaire, travaux) et le montant prévisionnel du loyer. Pensez également à vérifier le montant des charges non récupérables de l’immeuble concerné ainsi que les taxes et impôts applicables à votre investissement.
• Renseignez-vous sur les dispositifs de défiscalisation présents (Pinel, Denormandie, par exemple) : ils vous permettent de rentabiliser rapidement votre investissement en allégeant votre facture fiscale.

Les investisseurs désireux de récolter les fruits de l’investissement immobilier doivent surveiller de près les zones à forte croissance. Ces zones se caractérisent par une activité économique soutenue, le développement d’infrastructures et une demande croissante de logements. Certaines zones connaissant une croissance démographique rapide et attirant des entreprises offrent souvent un excellent potentiel d’investissement. Les zones qui font l’objet de projets de revitalisation et de régénération peuvent également constituer des perspectives d’investissement intéressantes à long terme.

Pour les propriétaires qui recherchent des revenus locatifs réguliers, le choix de la bonne zone est clé. Les rendements locatifs sont influencés par des facteurs tels que l’accessibilité aux transports publics et la proximité des établissements scolaires et des centres commerciaux. D’autre part, la croissance du capital dépend du potentiel d’appréciation de l’emplacement au fil du temps. En se concentrant sur les zones où la demande locative est élevée et où les perspectives de croissance du capital sont favorables, les investisseurs peuvent s’assurer des rendements stables sur leurs investissements et une revente plus facile.

Les opportunités d’investissement ne se limitent pas aux centres-villes. Les banlieues et les villes disposant d’une excellente connectivité avec les principales zones cosmopolites offrent également des options attrayantes en matière d’investissement. D’autres facteurs, tels que le développement des infrastructures, y compris les liaisons de transport et l’accessibilité, peuvent également avoir un impact significatif sur la valeur des biens immobiliers. Les régions où des améliorations de l’infrastructure sont prévues ou qui se trouvent à proximité de grands axes de transport ont tendance à attirer une plus forte demande de logements, ce qui les rend propices aux opportunités d’investissement.

Il est essentiel de comprendre les tendances démographiques d’un lieu pour identifier la bonne zone d’investissement. Différentes zones s’adressent à divers groupes de personnes, tels que les familles, les étudiants ou les professionnels. Par exemple, les quartiers proches d’écoles ou d’universités sont idéaux pour les logements étudiants, tandis que les zones dotées de parcs et d’écoles conviennent mieux aux familles. Adapter l’investissement au marché cible permet de mieux fidéliser les locataires et d’augmenter les taux d’occupation.

Il est essentiel de procéder à une évaluation approfondie des risques avant d’investir dans une zone. Recherchez les taux de criminalité locaux, la stabilité du quartier et les risques potentiels qui pourraient affecter la valeur des biens immobiliers. Les zones présentant un nombre élevé de saisies immobilières ou d’entreprises en déclin ne sont peut-être pas les meilleurs choix d’investissement. En faisant preuve d’une diligence raisonnable et en sollicitant des conseils professionnels (nos conseillers Neofa sont là pour ça), vous pourrez atténuer les risques et prendre des décisions en connaissance de cause. 

SeLoger a réalisé une étude pour identifier les villes françaises où l’investissement immobilier est le plus prometteur en 2024. En se concentrant sur les villes comptant plus de 20 000 habitants, l’enquête a mis en lumière les endroits où les prix d’achat ont connu une baisse tandis que les loyers ont augmenté ces derniers mois. Un point clé de cette étude est le choix des villes ayant un pourcentage élevé de locataires, ce qui augmente les chances de rentabilité pour les investisseurs.

Pour donner des résultats précis et utiles, l’étude a examiné le type de bien le plus prisé pour l’investissement locatif : un appartement de deux pièces d’environ 40 mètres carrés.

D’après cette analyse, sept villes se démarquent particulièrement, offrant des rendements locatifs supérieurs à 5%. Cela signifie que pour les investisseurs immobiliers, ces villes représentent des opportunités en or pour maximiser leurs retours sur investissement. 

Villeneuve Saint-Georges

Villeneuve Saint-Georges, située dans le Val-de-Marne, se révèle être une zone très attractive pour les investisseurs immobiliers. En effet, pour un appartement de deux pièces acheté à environ 124 760 euros (hors frais annexes), il est possible de percevoir un loyer mensuel moyen de 704 euros. Ce qui est remarquable, c’est la forte demande locative dans cette ville, où 40% des résidents en appartement sont locataires. Cette forte demande locative réduit le risque de périodes sans locataires, assurant ainsi une meilleure rentabilité, estimée à 6,8%.

Aubervilliers

D’autre part, Aubervilliers, une commune dynamique de Seine-Saint-Denis située au nord de Paris, occupe la deuxième place dans ce classement. Avec une population d’environ 89 000 habitants en 2019, Aubervilliers offre un taux de rentabilité brute très attrayant de 6,5%. Pour un investissement moyen de 152 760 euros dans un deux-pièces, les propriétaires peuvent s’attendre à un loyer mensuel de 828 euros. Ces chiffres témoignent de l’attractivité d’Aubervilliers pour les investissements locatifs, en raison notamment de sa proximité avec la capitale française.

Brest

Brest, dans le Finistère, se distingue par une hausse significative de ses loyers, atteignant +6,5% en 2023. Avec un coût de location de 20,7 euros par mètre carré au 1er février 2024, le loyer pour un appartement de 40 m² s’élève à environ 460 euros. Le prix moyen d’achat pour un tel bien est de 91 440 euros, hors frais additionnels.

Saint-Denis

À Saint-Denis, en Seine-Saint-Denis, un appartement de deux pièces de 40 m² coûte environ 170 120 euros, avec un prix moyen au mètre carré de 4 253 euros. La rentabilité brute, selon SeLoger, est estimée à 5,8%. Cette ville, où 37,1% des habitants sont locataires dans le secteur privé, représente un choix d’investissement judicieux.

Dijon

Dijon, surnommée la ville « aux cent clochers » en raison de son riche patrimoine historique, et comptant 158 000 habitants en 2019, propose des appartements à 2 573 euros le mètre carré. Ainsi, un deux-pièces de 40 m² revient en moyenne à 102 920 euros, avec un loyer avoisinant les 500 euros.

Montpellier

Montpellier, dans l’Hérault, se présente comme un marché attrayant avec une rentabilité brute de 5,3%. L’achat d’un appartement coûte environ 142 840 euros (15,9 euros le mètre carré). Cette ville se distingue par un pourcentage élevé de locataires dans le secteur privé (51%), ce qui augmente les chances de trouver rapidement un locataire, pour un loyer mensuel moyen de 636 euros.

Ivry-Sur-Seine

Enfin, Ivry-sur-Seine, au sud-est de Paris, affiche une rentabilité brute de 5,3%. Le loyer moyen y est de 636 euros pour un bien de 40 m², loué 15,9 euros le mètre carré. L’achat d’un tel appartement représente un investissement considérable, avec un prix moyen de 5 667 euros par mètre carré, soit un total de 225 280 euros pour un appartement de 40 m².