SCPI Pinel : les conditions de souscription

Publié le 10.11.2021, par :

Les SCPI Pinel, un bon plan garanti ? Elles permettent aux investisseurs d’acheter des parts afin d’investir de façon indirecte dans l’immobilier locatif neuf, sans avoir à se soucier de la gestion locative et immobilière. Ces sociétés respectent les conditions et offrent les mêmes avantages que le dispositif Pinel en termes de fiscalité. À la clé ? Une réduction d’impôt annuelle accompagnée de revenus locatifs réguliers, sans avoir à se soucier de la gestion. On vous explique dans cet article le fonctionnement et les conditions de souscription à une SCPI Pinel.

Sommaire
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Comment investir dans une SCPI Pinel ?

La SCPI Pinel, au même titre que les autres Sociétés Civiles de Placement Immobilier (les SCPI neutres, de rendement et de défiscalisation), permet aux investisseurs d’acquérir des biens immobiliers de manière indirecte en achetant des parts. Le montant minimal pour investir en SCPI Pinel et ainsi bénéficier des avantages fiscaux, s’élève à 5 000 euros.

Comment ça fonctionne, concrètement ?

La société de gestion récolte les fonds auprès des investisseurs, et utilise ce capital afin d’acheter des logements neufs à usage d’habitation, conformes aux critères du dispositif de la loi Pinel. La SCPI est également chargée de la gestion des biens, à savoir de les mettre à la location en respect des contraintes de la loi Pinel (locataires ne dépassant pas certains plafonds de ressources et plafonnement des loyers), mais également de percevoir les loyers et d’entretenir le parc immobilier.

Bon à savoir : Qui profite des recettes des loyers ?
Les recettes issues des loyers sont reversées aux actionnaires en fonction du nombre de parts qu’ils détiennent ; en sont, bien entendu, déduits les frais de gestion et d’entretien, ainsi que les taxes.

Les investisseurs bénéficient, en sus, de la réduction d'impôt prévue par la loi Pinel en fonction du montant investi dans la SCPI, plafonné à 300 000 € maximum par an.
Mais, pour cela, il est nécessaire de conserver ses parts sur le long terme, au moins 10 ans ; en effet, il est fortement déconseillé d’anticiper sa sortie avant la date de liquidation, car celle-ci signe la fin de l’avantage fiscal de réduction d’imposition sur les revenus pour l’investisseur, qui constitue tout l’intérêt du dispositif !

À quel rendement s’attendre avec la SCPI Pinel ?

La SCPI Pinel ne propose qu’un très faible rendement, le dispositif Pinel étant encadré par le plafonnement des niches fiscales à 10 000 € par foyer fiscal et par an. À l’issue de la période d’avantage fiscal, c’est-à-dire après 12 ans maximum, la SCPI liquide le parc immobilier afin de reverser le capital investi aux actionnaires, plus une éventuelle plus-value.

À noter que les banques sont favorables pour accorder des prêts bancaires aux particuliers souhaitant investir dans des parts de SCPI Pinel à crédit. Elles proposent, en outre, dans cette situation un taux d’endettement à 50 % et non à 33 %.

Cela constitue donc une très bonne nouvelle pour les candidats à l’investissement ne disposant pas de la totalité des fonds nécessaires : si les banques refusent d'accorder un prêt pour un investissement locatif en loi Pinel classique, elles seront amenées à accepter bien plus facilement un prêt pour l’achat de parts de SCPI Pinel.

Quelles sont les conditions de souscription dans une SCPI Pinel ?

Comme pour l’investissement Pinel classique, le contribuable candidat au dispositif doit respecter certaines conditions. Tout d’abord, il doit être fiscalement domicilié en France durant toute la période de défiscalisation, soit durant 6 à 12 ans. Dans le cas contraire, celui-ci se verra dans l’obligation de restituer l’avantage fiscal qu’il a obtenu. Concernant les plafonds, ils sont identiques au dispositif classique, à savoir :

  • l’investissement est limité à un montant de 300 000 € par an ou 5 500 € par mètre carré ;
  • les loyers doivent respecter les montants fixés en fonction de la situation géographique du bien par décret ;
  • le bien doit se trouver dans une zone géographique éligible au dispositif (zone A bis, A et B1) ;
  • le foyer de locataires doit présenter un niveau de ressources inférieur aux plafonds fixés par décret ;
  • le bien doit être neuf ou réhabilité, et loué non meublé ;
  • le bien doit répondre aux normes de performances énergétiques en vigueur.

Comme évoqué plus tôt, souscrire une SCPI Pinel exige une période d’engagement à plus ou moins long terme : pour profiter pleinement des avantages fiscaux du dispositif, l’investisseur doit placer son capital pour une période égale à plus ou moins 15 ans.

Comme en Pinel classique, le taux de la réduction d’impôt varie en fonction de la durée de location :

Durée de location Pourcentage de l’avantage fiscal
6 ans 12 % dans la limite de 36 000 €
9 ans 18 % dans la limite de 54 000 €
12 ans 21 % dans la limite de 63 000 €

=> Les trois premières années, la SCPI récolte les fonds auprès de plusieurs investisseurs, puis trouve les locataires pour les biens. Les fonds sont placés sur des investissements à capital garanti, avant d’être investis.

=> Les années suivantes correspondent à la durée souhaitée de la mise en location, à savoir 6, 9 ou 12 ans. Les biens sont donc loués, les loyers des locataires perçus par la SCPI et reversés aux actionnaires.

=> 2 à 3 ans à la suite de cette période, le parc immobilier est entièrement liquidé, afin d’en déterminer la valeur des parts.
La revente effectuée, les actionnaires peuvent revendre leurs parts, afin de récupérer un capital équivalent au nombre de parts qu’ils détenaient et à la valeur de revente des biens immobiliers.

Les avantages d'un investissement en SCPI Pinel

Au même titre que la fiscalité des investissements immobiliers classiques en loi Pinel, la fiscalité de la SCPI offre de nombreux avantages. Elle repose sur trois principes, qui régissent la fiscalité SCPI :

  • Mutualisation du risque : l’investissement en SCPI Pinel permet de mutualiser le risque foncier et locatif sur plusieurs biens immobiliers différents. Il s’agit d’un atout indéniable afin de faire face au risque de défauts de paiement des loyers, les recettes locatives provenant de plusieurs locataires et non d’un seul ;
  • Absence de gestion : l’investissement en SCPI Pinel offre une grande liberté aux propriétaires bailleurs. Celui-ci gagne un temps précieux en déléguant les tâches administratives, qui vont de la recherche d’un locataire à l’entretien du bien à la suite des occupations successives pouvant causer des dégradations. C’est la société de gestion qui supporte l’ensemble des démarches et des charges (assurance, frais de copropriété, taxe foncière, etc.) ;
  • Rendement assorti d’une réduction d’impôt immédiate : l’investisseur achète des parts d’une SCPI Pinel, et bénéficie d’un rendement locatif à l’année variant entre 2,5 et 3 %, en plus de la réduction d’impôt. En bonus, celle-ci est accordée dès l’année de la souscription !

Bon à savoir : La SCPI Pinel, un investissement immobilier abordable
Le ticket d’entrée pour accéder à la propriété reste bien plus accessible que pour les opérations immobilières classiques, et s’élève à 5 000 euros au minimum. Un montant bien moindre par rapport aux investissements immobiliers usuels, où il est nécessaire d’investir des montants bien plus élevés.

Les inconvénients d'un investissement en SCPI Pinel

L’inconvénient majeur de l’investissement en SCPI pinel est un certain manque de flexibilité quant à la revente des parts.
La société de gestion fixe la durée de chaque SCPI, ce qui induit que tous les investisseurs doivent atteindre la liquidation totale du parc immobilier avant de pouvoir récupérer son capital misé. Il s’agit, en effet, d’un investissement à long terme, qui nécessite de se projeter sur environ 15 ans.

Le rendement est également assez faible, à hauteur de 2,5 %, si on le compare aux SCPI de rendement, notamment. De plus, les dividendes ne sont reversés qu’entre la 3e et la 5e année.
Les frais de gestion demeurent enfin assez élevés, et les investisseurs n’ont pas de droit de regard sur les biens dans lesquels ils vont investir.

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Les 3 points clés à retenir :

  • La fiscalité de l’investissement en SCPI Pinel est strictement identique à celle des investissements immobiliers en loi Pinel classique.
  • Les investisseurs peuvent choisir d’investir la somme de leur choix, en fonction du montant de réduction d’impôt annuelle souhaitée. Il s’agit d’une véritable opportunité pour les investisseurs aux moyens plus modestes.
  • Le succès d’un investissement en SCPI Pinel est conditionné par un accompagnement fiable et des conseils avisés en fonction de sa situation, afin de tirer le meilleur des avantages de la réduction d’impôts.
Publié le 10.11.2021, par :
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