Loi Pinel 2025 : taux, conditions et fin du dispositif

Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, le dispositif Pinel et sa version améliorée, le Pinel Plus, ne sont plus accessibles pour de nouveaux investissements. Seuls les projets signés avant le 31 décembre 2024 (avec possibilité de finaliser l’acte jusqu’au 31 mars 2025) continuent de bénéficier des avantages fiscaux, selon les conditions initiales. Ce guide complet vous explique les principes, taux, plafonds et obligations à connaître si vous avez déjà investi en Pinel ou Pinel Plus, et vous présente les alternatives disponibles après 2025.

Le dispositif Pinel permettait de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu en achetant (ou en construisant) un logement neuf destiné à la location.
Pour en profiter, l’investisseur devait :

• Louer le logement vide pour une durée initiale de 6 ou 9 ans, prolongeable jusqu’à 12 ans.
• Respecter des plafonds de loyers et des conditions de ressources pour les locataires.
• Investir dans un logement situé dans une zone éligible (A bis, A, B1, B2).
• Ne pas dépasser 300 000 € d’investissement par an et par foyer fiscal (dans la limite de 2 biens).

📌 Plafond global des avantages fiscaux : 10 000 € par an sur l’impôt sur le revenu.

Taux de réduction d’impôt applicables en 2025 (pour acquisitions antérieures)

En 2025, les taux suivants restent valables uniquement pour les logements acquis avant le 31 décembre 2024.

💡 Différence clé : le Pinel Plus conserve les anciens taux plus avantageux, mais impose des critères de qualité et de performance énergétique plus stricts.

Les conditions de location à respecter : 

Pour louer un logement Pinel en tant que bailleur, celui-ci doit être vide et les revenus du locataire ne doivent pas dépasser un certain seuil fixé par l’article 2 terdecies D de l’annexe 3 du code général des impôts. Cela permet de réserver ces logements aux ménages aux revenus modestes.

De plus, la location doit respecter des plafonds de loyers définis par décret.

Il est possible de louer le logement à un parent ou un enfant, à condition qu’ils ne fassent pas partie du même foyer fiscal et que les plafonds de loyer et de revenus soient respectés. Enfin, le propriétaire doit s’engager à louer le logement pour une durée initiale de 6 ou 9 ans, avec une possibilité d’extension jusqu’à 12 ans, ce qui offre des avantages fiscaux de plus en plus intéressants.

Plafonds de loyers et ressources (applicables aux baux en cours)

Plafonds de loyers 2024 (valables jusqu’à la fin de l’engagement locatif)

💡 Calcul du loyer maximum :

(Loyer plafond × Surface habitable) × (0,7 + 19 / Surface habitable)
Coefficient multiplicateur limité à 1,2.

Plafonds de ressources des locataires

Ces plafonds varient selon la composition du foyer et la zone géographique. Exemple : pour un couple en zone A bis, les revenus annuels ne doivent pas dépasser 72 737 € (référence 2024).

Exemple de villes éligibles au dispositif Pinel selon leur zone :

Le Pinel Plus est la version renforcée du dispositif Pinel, réservée aux logements neufs ou réhabilités acquis avant le 31 décembre 2024 et respectant des critères exigeants.
En 2025, il continue de s’appliquer uniquement aux projets signés avant cette date, avec les taux maintenus à 12 %, 18 % et 21 % selon la durée d’engagement.

Critères d’éligibilité

Pour bénéficier du Pinel Plus, le logement doit :

1. Respecter la RE2020 – seuil 2025
   → Performance énergétique élevée, isolation renforcée, consommation optimisée.
2. Être situé dans :
   • Un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV),
   • Ou respecter les nouvelles normes de confort.
3. Offrir des surfaces minimales (hors annexes) :
   

   Type de logement	Surface min.
   T1	28 m²
   T2	45 m²
   T3	62 m²
   T4	79 m²
   T5	96 m²

4. Disposer d’un espace extérieur privatif
   (balcon, terrasse, jardin…) d’au moins 3 m² pour un T1 et jusqu’à 9 m² pour les grands logements.
5. Bénéficier d’une bonne luminosité naturelle
   (ouverture dans toutes les pièces principales).

Avantages supplémentaires du Pinel Plus

• Meilleurs taux fiscaux que le Pinel classique.
• Valeur patrimoniale supérieure grâce à des prestations plus qualitatives.
• Confort locatif renforcé : attractivité pour les locataires et limitation de la vacance.
• Impact environnemental réduit : conformité aux normes de construction les plus récentes.

💡 Exemple :
Un T3 de 62 m² en zone A, acquis 250 000 € en 2024, loué sur 9 ans en Pinel Plus →
Réduction d’impôt totale : 45 000 € (5 000 € par an), tout en offrant un bien haut de gamme respectant la RE2020.

En savoir plus : Défiscaliser avec le dispositif pinel

La réduction d’impôt Pinel (classique ou Plus) s’obtient uniquement si vous déclarez correctement votre investissement et respectez les délais.

Année d’achèvement ou d’acquisition

1. Formulaire 2044-EB
   • À déposer avec la première déclaration.
   • Engage le propriétaire sur la durée locative choisie (6, 9 ou 12 ans).
2. Formulaire 2042-C
   • Sert à déclarer le bien et à calculer la réduction la première année.

Chaque année

• Formulaire 2042-RICI : permet de renouveler la demande de réduction d’impôt pour la durée restante de l’engagement.

Fonctionnement du versement

Depuis le prélèvement à la source :

• Janvier : versement anticipé de 60 % de l’avantage fiscal estimé.
• Août : versement du solde après régularisation.

📌 Exemple :

Réduction d’impôt annuelle = 3 000 €

• Janvier → 1 800 € versés
• Août → 1 200 € restants

Erreurs fréquentes à éviter

• Louer à un membre de la famille appartenant à votre foyer fiscal.
• Dépasser les plafonds de loyers ou de ressources.
• Ne pas louer dans les délais légaux (12 mois après achèvement).
• Oublier de déposer le formulaire 2044-EB la première année.

Astuce

Conservez tous les justificatifs (bail, avis d’imposition du locataire, quittances…) pendant au moins 3 ans après la fin de l’engagement.
En cas de contrôle fiscal, l’absence de preuve peut entraîner la restitution de l’avantage fiscal avec pénalités.

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